У серпні парламент та уряд продовжили приймати рішення щодо порятунку будівельної галузі та фінансового сектору, речові права на ще неіснуючі об'єкти, контроверсійний закон про укриття, до ДІАМ просочилася корупційна порча. Про це та інше читайте в огляді подій за минулий місяць.
Законопроєкт про захист інвесторів: панацея чи скринька Пандори?
Депутати 15 серпня ухвалили у другому читанні законопроєкт №5091 про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть збудовані в майбутньому.
З'являється новий термін "спеціальне майнове право на об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості". Фактично усувається лише можливість подвійного продажу квартир (досить рідкісне явище) та береться під повний контроль ринок переуступки.
За словами заступниці голови містобудівного комітету та за сумісництвом голови фракції "Слуга Народу" Олени Шуляк, цей документ має усунути прогалини в законодавстві для будівельної галузі у питанні, що стосується залучення інвестицій. Зокрема, законопроєкт встановлює умови, за яких об'єкти незавершеного будівництва будуть об'єктами цивільних прав, визначає особливості договору щодо організації та фінансування будівництва об'єкта.
За словами іншого нардепа – Ярослава Железняка, цей законопроєкт позитивно оцінили і в банківському середовищі. Зокрема, у фінустановах, як зазначив він, заявили, що документ допоможе відродити іпотечні програми та зрештою весь ринок.
Своєю чергою експерт із містобудування Георгій Могильний зазначив, що "цей законопроєкт не захистить інвесторів, але зробить безсмертним все незаконне будівництво, розпочате завдяки корупції при землевідведенні, видачі МУО та дозволах на будівництво". Він також закликав президента ветувати документ, оскільки кожне резонансне будівництво перетвориться на нескінченне суспільне протистояння, тоді як держава де-юре визнає правоту обох сторін і ніяк не зможе вплинути на ситуацію, бо сама позбавила себе такого права.
Насправді всі нововведення захисту інвесторів передбачені для об'єктів будівництва, дозволи на які будуть отримані після набрання чинності новим законом. Тому правильно його було б назвати захист майбутніх інвесторів у майбутні об'єкти.
Куди веде дорога вистелена добрими намірами загальновідомо... За фактом, як і раніше, маємо черговий шматок "клаптикової ковдри" правового регулювання містобудівної діяльності замість повноцінного Містобудівного Кодексу.
Обов'язкові необов'язкові укриття: вдалий піар без реальних наслідків
У містобудівному комітеті та Мінрегіоні закон про планування та забудову територій з обов'язковими укриттями для захисту населення представили як чергову "перемогу". Проте експерти порталу НЕРУХОМІ, розібравшись у ньому, дійшли висновку, що в тексті немає жодної норми, яка б зобов'язувала забудовників проєктувати та будувати укриття. Відомо також, що висновки юридичної експертизи законопроєкту підтверджують той факт, що ні про яке обов'язкове будівництво бомбосховищ не йдеться. А закон, який підписав президент, лише дає можливість будівництва сховищ.
Зокрема, він лише розширює підстави відмови у видачі сертифіката готовності збудованих об'єктів. Встановлюється, що відмова буде передбачена за невідповідність об'єкта проєктної документації щодо дотримання вимог, передбачених розділом інженерно-технічних заходів цивільного захисту. Проте, як з'ясували експерти НЕРУХОМІ та підтверджують результати юридичної експертизи апарату ВРУ, проєктна документація може і не передбачати наявність бомбосховища, а жодна діюча будівельна норма не має обов'язкового характеру щодо їх наявності.
В експертному середовищі існує також думка, що облаштування "обов'язкових" укриттів відноситься лише до будівництва, на яке дозвіл отримуватимуть лише після набрання чинності закону. При цьому чинних дозволів уже видали на 2-3 роки вперед, і за значною частиною їх взагалі ще не починали будувати.
Водночас багато забудовників, прикриваючись цим законом, уже планують підвищити вартість квадратного метра в новобудовах у середньому відсотків на 10. Зокрема, про це заявив представник Київміськбуду, коментуючи документ.
Важливі кроки від НКЦПФР щодо стабілізації фінсектору
Нацкомісія з цінних паперів та фондового ринку з 8 серпня зняла практично всі обмеження на товарних ринках та ринках капіталу, які були запроваджені у зв'язку зі збройним нападом росії на Україну та запровадженням воєнного стану.
Було прийнято, що рішення комісії №144 від 08.03.2022 року, яким обмежувалася діяльність керуючих ФФБ (фондів фінансування будівництва) та інституцій загального інвестування, втратило чинність. Водночас деякі обмеження все ж таки залишилися. Насамперед йдеться про діяльність інститутів загального інвестування, недержавних пенсійних фондів, активи яких можуть бути пов'язані з країною-агресором або білоруссю.
В уряді запевняють, що настав час розблокувати ринки, оскільки майже всі учасники підтвердили готовність у розвитку фінансового сектору.
Скандальна забудова Оболоні
Можливе будівництво 30-поверхового багатофункціонального комплексу на Оболоні вкотре сколихнуло місцевих жителів, які вже давно намагаються відстояти свій район від зазіхань різних недобросовісних забудовників та домогтися від столичної влади належної уваги розвитку соціальної інфраструктури.
Так, у Києві на вулиці Прирічній, 13а на місці невеликої нежитлової двоповерхової будівлі збираються збудувати величезний багатофункціональний комплекс. Будівництво комплексу суперечить прийнятому 2021 році Детальному плану територій. Крім того, зведення хмарочоса явно є порушенням встановлених будівельних норм, а також буде втручанням у захисні конструкції греблі та ґрунти, що підмивають. Цей же забудовник раніше обіцяв не будувати висотку в Пущі-Водиці, що не завадило таки її побудувати.
Втім, є думка, що дане будівництво завдасть непоправної шкоди політичному іміджу чинних депутатів Київради та посадових осіб КМДА, тому є примарні шанси, що 30-поверхового монстра на Оболоні все ж таки не буде.
Корупція проникла до ДІАМ із Держрезерву
Держбюро розслідувань повідомило про підозру заступнику голови ДІАМ Микиті Барабашу, який, нібито на своїй попередній посаді голови Держрезерву, у квітні 2021 року дозволив продаж на аукціоні 18 тисяч тонн дизпалива за заниженою ціною. Збитки від такої угоди для держави за підрахунками становили 205 млн гривень. При цьому, як розповідають слідчі, Барабаш проігнорував рекомендації Міністерства економіки щодо забезпечення належної оцінки ринкової вартості дизпалива.
Те, що чиновники крадуть, ні в кого не викликає великих подивів. До початку реформи містобудівну галузь вважали однією з найкорумпованіших. Принаймні про це неодноразово заявляли представники влади. Щоб позбавитися корупції, в рамках реформи ліквідували "розсадник договірняків" ДАБІ, а на її місці було створено нову структуру – ДІАМ. Щоб новостворений орган мав кришталеву репутацію, колишнім працівникам ДАБІ категорично заборонили на гарматний постріл наближатися до ДІАМ. При працевлаштуванні кандидати також проходили складну процедуру на чесноту, а НАБУ, Мінрегіон та Державна інспекція містобудування та архітектури підписали Меморандум, за яким бюро проводило відбір кандидатів на посаду держслужбовців та інших працівників до ДІАМ. Але й ці заходи, як виявилося, були марні, і корупційна порча таки просочилася.
Цифри та статистика
У Держстаті підрахували, що за перше півріччя 2022 року введення житла в експлуатацію впало майже на половину порівняно з таким же періодом минулого року. Найбільше житла ввели у Київській області (382 тисячі квадратних метрів – 15,8% від загальної кількості), Львівській (305,1 тисячі квадратних метрів - 12,6%), Одеській (231,9 тисячі квадратних метрів - 8,8%), Івано-Франківській (155,3 тисячі квадратних метрів - 6,4%) та Закарпатській (134,3 тисячі квадратних метрів - 5,6%) областях та Києві (300,5 тисяч квадратних метрів -12,4%). Однак ці цифри по-справжньому не показують повноти катастрофічної картини в галузі, оскільки, за повідомленнями учасників ринку, вводилися в експлуатацію будинки, які вже були майже готові до початку війни.
Сьогодні продаж будівельних матеріалів в Україні впав на 70-83% від довоєнних показників, при цьому ціни на багато позицій зросли до верхньої позначки.
"Багато забудовників вже просто не вистачає зібраних у 2020-2021 роках коштів, щоб закуповувати матеріали, що тепер подорожчали на 30-40%, тому практично кожне друге будівництво в країні "стоїть", - коментують експерти.
Поряд із зазначеними проблемами відсутня також і держпідтримка щодо послаблення податкового тиску на час воєнних дій, недоступність дешевих кредитів та цільових грантів для бізнесу та безвідсоткових кредитів для населення. Щоб розв'язувати питання з будівельними матеріалами, влада створила Оперативний штаб. Це не може не надати оптимізму, адже могли створити й Надзвичайну комісію.