В августе парламент и правительство продолжили принимать решения по спасению строительной отрасли и финансового сектора, вещные права на еще несуществующие объекты, контроверсионный закон об убежищах, в ГИАГ просочилась коррупционная порча. Об этом и другом читайте в обзоре событий за прошлый месяц.
Законопроект о защите инвесторов: панацея или ящик Пандоры?
Депутаты 15 августа приняли во втором чтении законопроект №5091 о гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем.
Появляется новый термин "специальное имущественное право на объект незавершенного строительства, будущий объект недвижимости". Фактически устраняется лишь возможность двойной продажи квартир (довольно редкое явление) и берется под полный контроль рынок переуступки.
По словам замглавы градостроительного комитета и по совместительству председателя фракции "Слуга Народа" Елены Шуляк, данный документ должен устранить пробелы в законодательстве для строительной отрасли в вопросе, касающемся привлечения инвестиций. В частности, законопроект устанавливает условия, при которых объекты незавершенного строительства будут являться объектами гражданских прав, определяет особенности договора по организации и финансированию строительства объекта.
По словам другого нардепа – Ярослава Железняка, данный законопроект положительно оценили и в банковской среде. В частности, в финучреждениях, как отметил он, заявили, что документ поможет возродить ипотечные программы и весь рынок в конечном итоге.
В свою очередь эксперт по градостроительству Георгий Могильный отметил, что "этот законопроект не защитит инвесторов, но сделает бессмертным все незаконное строительство, начатое благодаря коррупции при землеотводе, выдаче ГУО и разрешениях на строительство". Он также призвал президента ветировать документ, поскольку каждое резонансное строительство превратится в бесконечное общественное противостояние, в то время как государство де-юре признает правоту обеих сторон и никак не сможет повлиять на ситуацию, потому что само лишило себя такого права.
На самом деле все новшества по защите инвесторов предусмотрены для объектов строительства, разрешения на которые будут получены после вступления в силу нового закона. Поэтому правильно его было бы назвать о защите будущих инвесторов в будущие объекты.
Куда ведет дорога выстланная благими намерениями общеизвестно… По факту, по-прежнему имеем очередной кусок лоскутного одеяла правового регулирования градостроительной деятельности вместо полноценного Градостроительного Кодекса.
Обязательные необязательные укрытия: удачный пиар без реальных последствий
В градостроительном комитете и Минрегионе закон о планировании и застройке территорий с обязательными укрытиями для защиты населения представили как очередную "победу". Однако эксперты портала НЕРУХОМІ, разобравшись в нем, пришли к выводу, что в тексте нет ни одной нормы, которая обязывала бы застройщиков проектировать и строить укрытия. Известно также, что выводы юридической экспертизы законопроекта подтверждают тот факт, что ни о каком обязательном строительстве бомбоубежищ речь не идет. А закон, который подписал президент, только дает возможность строительства убежищ.
В частности, он лишь расширяет основания отказа в выдаче сертификата готовности построенных объектов. Устанавливается, что отказ будет предусмотрен за несоответствие объекта проектной документации по соблюдению требований, предусмотренных разделом инженерно-технических мер гражданской защиты. Однако, как выяснили эксперты НЕРУХОМІ и подтверждают результаты юридической экспертизы аппарата ВРУ, проектная документация может и не предусматривать наличие бомбоубежища, а ни одна действующая строительная норма не носит обязательственного характера относительно их наличия.
В экспертной среде бытует также мнение, что обустройство "обязательных" укрытий относится только к строительству, на которое разрешение будут получать только после вступления в силу закона. При этом действующих разрешений уже выдали на 2-3 года вперед, и по значительной части из них вообще еще не начинали строить.
Вместе с тем многие застройщики, прикрываясь данным законом, уже планируют повысить стоимость квадратного метра в новостройках в среднем процентов на 10. В частности, об этом заявил представитель Киевгорстроя, комментируя документ.
Важные шаги от НКЦБФР по стабилизации финсектора
Нацкомиссия по ценным бумагам и фондовому рынку с 8 августа сняла практически все ограничения на товарных рынках и рынках капитала, которые были введены в связи с вооруженным нападением россии на Украину и введением военного положения.
Было принято, что решение комиссии №144 от 08.03.2022 года, которым ограничивалась деятельность управляющих ФФС (фондов финансирования строительства) и институтов общего инвестирования, утратило силу. Вместе с тем некоторые ограничения все же остались. Прежде всего речь идет о деятельности институтов общего инвестирования, негосударственных пенсионных фондов, чьи активы могут быть связаны со страной-агрессором или беларусью.
В правительстве уверяют, что пришло время разблокировать рынки, поскольку почти все участники подтвердили готовность в развитии финансового сектора.
Скандальная застройка Оболони
Возможное строительство 30-этажного многофункционального комплекса на Оболони в очередной раз всколыхнуло местных жителей, которые уже давно пытаются отстоять свой район от посягательств различных недобросовестных застройщиков и добиться от столичных властей должного внимания развитию социальной инфраструктуры.
Так, в Киеве на улице Приречной, 13а на месте небольшого нежилого двухэтажного здания собираются построить огромный многофункциональный комплекс. Строительство комплекса противоречит принятому в 2021 году Детальному плану территорий. Кроме того, возведение небоскреба явно является нарушением установленных строительных норм, а также будет вмешательством в защитные конструкции плотины и подмывающие грунты. Этот же застройщик ранее обещал не строить высотку в Пуще-Водице, что не помешало ему таки ее построить.
Впрочем, есть мнение, что данное строительство нанесет непоправимый ущерб политическому имиджу действующих депутатов Киевсовета и должностных лиц КГГА, поэтому есть призрачные шансы, что 30-этажного монстра на Оболони все же не будет.
Коррупция проникла в ГИАГ из Госрезерва
Госбюро расследований сообщило о подозрении заместителю главы ГИАГ Никите Барабашу, который якобы будучи на своей предыдущей должности главы Госрезерва в апреле 2021 года разрешил продажу на аукционе 18 тысяч тонн дизтоплива по заниженной цене. Ущерб от такой сделки для государства по подсчетам составил 205 млн гривен. При этом, как рассказывают следователи, Барабаш проигнорировал рекомендации Министерства экономики по обеспечению проведения надлежащей оценки рыночной стоимости дизтоплива.
То, что чиновники подворовывают, ни у кого не вызывает больших удивлений. До начала реформы, градостроительную отрасль считали одной из самых коррумпированных. По крайней мере, об этом неоднократно заявляли представители власти. Чтобы избавиться от коррупции, в рамках реформы ликвидировали "рассадник договорняков" ГАСИ, а на ее месте была создана новая структура – ГИАГ. Чтобы новосозданный орган имел кристальную репутацию, бывшим работникам ГАСИ категорически запретили на пушечный выстрел приближаться к ГИАГ. При трудоустройстве кандидаты кроме всего прочего проходили сложнейшую процедуру на добродетель, а НАБУ, Минрегион и Государственная инспекция градостроительства и архитектуры подписали Меморандум, по которому бюро проводило отбор кандидатов на должность госслужащих и других работников в ГИАГ. Но и эти меры, судя по всему, были тщетны, и коррупционная порча таки просочилась.
Цифры и статистика
В Гостате подсчитали, что за первое полугодие 2022 года ввод жилья в эксплуатацию рухнул почти на половину по сравнению с таким же периодом прошлого года. Больше всего жилья ввели в Киевской области (382 тысячи квадратных метров – 15,8% от общего числа), Львовской (305,1 тысяч квадратных метров - 12,6%), Одесской (231,9 тысячи квадратных метров - 8,8%), Ивано-Франковской (155,3 тысячи квадратных метров - 6,4%) и Закарпатской (134,3 тысячи квадратных метров - 5,6%) областях и Киеве (300,5 тысяч квадратных метров -12,4%). Однако эти цифры по настоящему не отображают полноты катастрофической картины в отрасли, поскольку, по сообщениям участников рынка, вводились в эксплуатацию дома, которые уже были практически готовы до начала войны.
Сегодня продажи строительных материалов в Украине упали на 70-83% от довоенных показателей, при этом цены на многие позиции выросли до "потолка".
"Многим застройщикам уже попросту не хватает собранных в 2020-2021 годах средств, чтобы закупать теперь подорожавшие на 30-40% материалы, поэтому практически каждая вторая стройка в стране "стоит", - комментируют эксперты.
Наряду с указанными проблемами отсутствует также и господдержка в части послабления налогового давления на время военных действий, недоступность дешевых кредитов и целевых грантов для бизнеса и беспроцентных кредитов для населения. Чтобы решить вопрос со строительными материалами, власти создали Оперативный штаб. Это не может не придать оптимизма, ведь могли создать и Чрезвычайную комиссию.