Минулий місяць запам'ятався низкою скандалів на будівельному ринку. Зокрема, це стосувалося відновлення пошкодженого житла у Запоріжжі та будівництвом житлової висотки впритул до Солом'янського парку.
Про це та інше читайте у дайджесті подій за жовтень від порталу НЕРУХОМІ.
Дороге відновлення житла у Запоріжжі
У Запоріжжі назрів скандал із відновленням житлових будинків та інфраструктури, що постраждала від обстрілів російськими окупантами. Як з'ясували у розслідуванні журналісти hromadske, міська влада провела більшість тендерів без конкурсів між обраними компаніями, а вартість будівельних матеріалів виявилася завищеною щонайменше у 2-3 рази.
Станом на початок 23 року росіяни суттєво зруйнували 8 багатоповерхівок у Запоріжжі. Ще понад 500 будинків було пошкоджено. Навесні міськрада затвердила "Програму відновлення" саме для найбільших висоток. Спочатку на неї запланували витратити близько одного мільярда гривень за 3 роки, з яких 350 мільйонів – цього року. Але вже у липні Кабмін виділив ще 815 мільйонів на відбудову Запоріжжя. Таким чином бюджет оновлення міста на 2023 рік перевищив один мільярд гривень.
Будинок на проспекті Соборному, 151 – один із показових прикладів того, як влаштовано запорізьке відновлення. Воно коштуватиме місту $300 тисяч за одну квартиру, або понад $5 тисяч за квадратний метр. Для порівняння, за словами місцевих жителів, до війни квартири в будинку коштували від $60 до $80 тисяч.
Цей проєкт – один із найдорожчих реконструкції у місті. Департамент управління житлово-комунальним господарством Запорізької міської ради без конкурсу віддав проектування ТОВ "Анбуд Проект". Підрядник запропонував "знижку" від очікуваної вартості лише 47 копійок. Після розголосу та кількох додаткових угод економія становила 300 тисяч гривень.
Загалом "Анбуд Проєкт" отримав 85% підрядів на розробку проєктів із реставрації запорізьких багатоповерхівок. У результаті фірма отримала на ці роботи 32,5 млн. гривень. У більшості випадків компанія не мала навіть формальних конкурентів, незважаючи на наявність тендерів у системі ProZorro.
Як розвиватиметься ситуація з відновленням українських міст – стежте у новинах на порталі НЕРУХОМІ.
Розпочав роботу Держреєстр речових прав
В Україні нарешті запрацював Державний реєстр речових прав (ДРРП), як стало відомо, у ньому нещодавно з'явилися перші записи про нерухомість, що будується та яка буде збудована.
Як повідомили у Мінцифрі, це дозволить захистити вклади інвесторів у нове житло від ненадійних забудовників, а також уникнути можливих шахрайських схем, пов'язаних із купівлею житла. Спеціальне майнове право – різновид майнового права на майбутні об'єкти нерухомості або об'єкти, що знаходяться на етапі будівництва. Реєстрація таких прав у ДРРП є обов'язковою для всіх забудовників, які планують продавати майбутні квартири, паркомісця або інші житлові чи нежитлові приміщення. Після держреєстрації майбутня квартира, комерційне приміщення або паркомісце, які фактично існують тільки на папері, можуть стати предметом договору купівлі-продажу.
Тепер інвестуючи в новобудову, інвестор стає не просто людиною, яка на свій ризик вклала кошти, а власником "спеціального майнового права" на майбутній об'єкт нерухомості. Раніше забудовники не реєстрували особливих майнових прав на майбутню нерухомість. Це призводило до шахрайських ситуацій, коли одну й ту саму квартиру могли "продавати" кілька разів різним людям.
Свого часу експерти НЕРУХОМІ докладно розібрали закон про гарантування речових прав, що він надає інвесторам , а що – забудовникам та які зміни вносить до будівельного законодавства.
Ситуація на будівельному ринку
Будівельні компанії зберегли позитивні очікування щодо результатів своєї діяльності. Позитивний настрій будівельників пов'язаний із пожвавленням програми пільгового іпотечного кредитування, бюджетним фінансуванням будівництва, а також сезонним фактором. Водночас у жовтні не обійшлося і без кількох скандалів, пов'язаних із девелоперами.
Будівництво, що загрожує Солом'янському парку
У Києві біля Солом'янського ландшафтного парку активізували будівництво апарт-комплексу CitiZen . Фактично це ЖК, у якому продають квартири. Проте, щоб не порушувати містобудівні умови, забудовник назвав житловий комплекс "апарт-комплексом", а квартири продають як "апартаменти". НЕРУХОМІ раніше докладно пояснювали, чим апартаменти відрізняються від квартир.
Раніше експерти з'ясували, що цільове призначення земельних ділянок не відповідає намірам будівництва житла. Іншими словами, це місце не передбачає розміщення багатоквартирних житлових будинків. Згідно з ДПТ, на даній ділянці максимум, що і можна будувати, то це громадська нежитлова будівля. Однак у "містобудівних умовах", виданих ще у 2019 році, зустрічається формулювання "у разі проектування житла", за яке, на думку експерта у містобудуванні Георгія Могильного, і вхопилися забудовники. Будівництво веде компанія "Смарт-Девелопмент", кінцевим бенефіціаром якого є син колишнього столичного мера Олександра Омельченка.
Тим часом в інтернеті пропонують купити в новобудові на вул. Генерала Шаповала, 1-3 квартири, таким чином підтверджується будівництво тут саме житлового комплексу.
Крім того, через це будівництво постраждав частково Солом'янський ландшафтний парк – місце, де гуляють тисячі кивелян. Зокрема, почало руйнуватися асфальтове покриття, частина якого вже з'їхала до котловану.
Проблемний комплекс Інтергал-Буда
Київського забудовника через суд змусили повернути 4 га землі вартістю понад 217 млн. гривень, розташованої у провулку Приборному у Святошинському районі столиці. Саме тут Інтергал-Буд будує ЖК Академ-Квартал.
Ще у 2003 році Київрада погодила передачу в оренду земельної ділянки у провулку Приборному, 10, площею 4,95 га в оренду ВАТ "КДЕЗ "Вугілля" для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель та споруд строком на 25 років. Більше 10 років Тільки в 2017 році "КДЕЗ "Вугілля" направило до ДАБК повідомлення про виконання реконструкції, а трохи пізніше девелопер Інтергал-Буд, проігнорувавши умови оренди ділянки, презентував за цією адресою проєкт свого ЖК.
Будівництвом комплексу зацікавилися правоохоронці, вони встановили, що на земельній ділянці здійснюється будівництво житлових будинків, хоча ця земля призначена виключно для розміщення будівель промисловості. Слідчим стало відомо, що державні органи у сфері містобудування та архітектури не погоджували жодних матеріалів на проектування та будівництво багатоповерхових будинків на цій території, а Київрада не приймала рішень щодо зміни цільового призначення цієї ділянки.
Експерти порталу НЕРУХОМІ з'ясували, що дозвіл на реконструкцію замовник одержав далеко не з першого разу. Це наслідки наочного розбіжності між тим, що насправді будує девелопер (9 житлових будинків) і тим, на що оформили дозвільну документацію з урахуванням обмеження використання території (всього 3 житлові будинки). Зазначені вище обставини несуть ризики для інвестування у проект. Також відомо, що ДБР проводить розслідування за фактом зловживань чиновниками ДАСІ та КМДА на користь ТОВ "СК "Інтеграл-Буд" та ПрАТ "КДЕЗ "Вугілля".
У результаті у лютому 2023 року Господарський суд Києва підтримав позицію столичної прокуратури щодо нецільового використання комунальної земельної ділянки.
Що з будівництвом ЖК Greenville на Печерську
Девелоперська компанія Greenville ввела в експлуатацію четверту та п'яту секції столичного житлового комплексу Greenville на Печерську. Відповідний сертифікат від Державної інспекції з архітектури та містобудування України компанія отримала наприкінці вересня.
Greenville на Печерську – це житловий комплекс бізнес-класу, основою якого є концепція технологічного простору з акцентом на чіткій геометрії форм ззовні та інноваційності всередині. Проект передбачає вхідну групу готельного типу, багаторівневий підземний паркінг у стилобатній частині, індивідуальну систему доступу, лаунж-зони, бізнес-простір, сюжетно-ігрову кімнату для дітей, спортивний та дитячий майданчики та приміщення-лапомийку для домашніх улюбленців.
На вибір покупця пропонуються різні види планувань, що враховують індивідуальні побажання власника. Є можливість зробити перепланування на власний смак.
Наразі девелопер продовжує активно будувати наступні секції житлового комплексу. Ведуться монолітно-каркасні роботи шостої та сьомої секцій, а також будується підземний паркінг.
Зниження розміру облікової ставки до 20% стало поштовхом щодо покращення умов кредитних та іпотечних програм. У результаті з початку широкомасштабного вторгнення комерційні банки вперше в Україні знизили іпотечні ставки, скоротивши їх відразу на 3%. На думку банкірів, пожвавлення іпотечного кредитування очікується насамперед на первинному ринку нерухомості, який з початку повномасштабної агресії практично завмер.
Найбільш популярними для придбання в кредит на первинному ринку квартири площею від 50 м2 до 80 м2 у ЖК економ та комфорт-класу зі ступенем готовності від 30% до 60% та вартістю до 2-3 млн грн. При цьому понад 90% потенційних покупців-позичальників цікавлять не лише умови отримання кредиту, а й репутація девелопера, портфель проектів, що реалізуються, темпи будівництва конкретного ЖК. Наразі за перше півріччя 2023 року частка кредитів на первинному ринку в банківській системі становить лише 1,1% від загальної кількості виданих іпотечних кредитів.
Тим часом, за останніми даними Нацбанку України, вітчизняні фінустанови наростили видачу іпотечних кредитів у серпні. Так, в останній місяць літа було оформлено 626 угод на загальну суму майже 901 млн. гривень. Усього з початку цього року банки видали 2549 позичок на придбання житла, загальна сума яких перевищила 3,5 млрд. грн. Майже всі угоди були оформлені за програмою "єОселя".