Закон о гарантировании вещных прав: чего ждать девелоперам и заказчикам

Эльмира Масимова
11.11.2022 16:59

6 мин

Эксперты НЕРУХОМІ продолжают обзор нового Закона Украины "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем" теперь уже сквозь призму интересов застройщиков. Напомним, ранее документ был рассмотрен с позиции интересов инвесторов.

Что осталось неизменным, а что новое было введено новым Законом, подробно разбирались юристы нашего портала.

Когда начинается применение новых норм Закона

Сфера применения закона распространяется по любым объектам (независимо от функционального назначения), которые будут строиться по разрешению полученному после 10 октября 2022 года. По желанию заказчика новые нормы могут применяться и к объектам, строительство которых началось до даты вступления в силу закона.

Насколько процедура приведения в соответствие документации объекта строительства новым нормам закона будет удобна и экономически обоснована для застройщиков, получивших разрешение до 10 октября 2022 года, покажет практика и качество подзаконных актов.

Обновление термина "заказчик строительства"

Впервые за 11 лет дефиниция заказчика строительства меняется. Согласно нововведению, заказчиком может быть не только юридическое или физическое лицо, имеющее право на земельный участок, но и имеющее в собственности или управлении здание/сооружение. Кроме того, в случае выполнения подготовительных/строительных работ по многоквартирному дому заказчиком строительства может быть ОСМД или управляющий или ЖСК, осуществляющий содержание такого дома.

Еще одна новелла связана со статусом заказчика – это возможность прямого привлечения средств для финансирования строительства. Однако, конечно, такая возможность предоставляется только субъектам хозяйствования.

В правовом поле таки появился "девелопер"

Пожалуй, лучшая новелла принятых изменений – это законодательное закрепление самого понятия и придание дефиниции участника строительного рынка – девелопера, которое до сих пор не существовало в правовом поле.

Девелопером может быть только юридическое лицо, которое на основании договора с заказчиком строительства обеспечивает организацию и/или финансирование (инвестирование) строительства объекта в соответствии с законодательством (в том числе путем привлечения средств других физических и юридических лиц).

После разработки проектной документации и получения разрешения на выполнение строительных работ, в соответствии с распределением будущих объектов недвижимости между заказчиком и девелопером, осуществляется первичная государственная регистрация специального имущественного права на будущие объекты недвижимости. Это, прежде всего, должно защитить интересы девелопера.

Взаимоотношения между девелопером и заказчиком

Законом жестко регламентированы договорные отношения между участниками строительного рынка. Между заказчиком и девелопером должен быть заключен договор организации и финансирования строительства объекта, который подлежит нотариальному удостоверению. Также установлен список существенных условий, которые обязаны быть урегулированы контрактом.

Этот договор должен быть нотариально удостоверен, однако сегодня у нотариусов нет опыта и практических знаний в градостроительной сфере, что существенно усложнит жизнь участникам строительного рынка на начальных этапах.

Так, источники НЕРУХОМІ сообщают, что один из столичных нотариусов отказал в нотариальном удостоверении договора между заказчиком и девелопером, мотивируя отказ отсутствием порядка регистрации специальных имущественных прав на будущие объекты недвижимости. Однако указанный договор заключен до разработки проектной документации и не является основанием для регистрации специальных имущественных прав в Государственном реестре вещных прав.

Гарантийная доля строительства объекта недвижимого имущества

Гарантийная доля строительства объекта недвижимого имущества – это совокупность помещений (будущих объектов недвижимости), которые вычисляются в определенном процентном отношении к площади объекта и не могут отчуждаться до ввода объекта в эксплуатацию. При этом гарантийная доля определяется каждой очереди и пускового комплекса.

Цель введения гарантийной доли – это гарантирование достройки соответствующего объекта другими лицами (в том числе вследствие банкротства, финансовой несостоятельности заказчика строительства/девелопера строительства).

Запрет продажи (обременения вещных прав) будущих объектов недвижимости, включенных в гарантийную долю, прекращается одновременно с принятием в эксплуатацию объекта, или на основании решения суда с целью достройки объекта.

Закон не определяет какой именно процент площади от проектной документации должен быть обременен. Указанный вопрос должен быть урегулирован Кабинетом Министров Украины. Правительство в свою очередь планирует установить базовый размер в 5–10%. Но такой подход к определению частицы не обеспечит поставленной цели. На разных этапах строительства меняется себестоимость достройки. А инвестиционная привлекательность квадратных метров жилых и коммерческих площадей существенно меняется даже в пределах одного комплекса.

Привлечение средств для строительства объекта недвижимого имущества

Инвестирование и финансирование строительства объектов, право на выполнение строительных работ будет осуществляться в соответствии с действовавшим до этого времени законодательством. Все же соглашения сохраняют свою силу до полного выполнения сторонами своих обязательств.

Привлечение средств от физических и юридических лиц для строительства объекта недвижимого имущества могут осуществлять заказчик, девелопер и управляющий ФФС. Законом предусмотрены исключительные способы привлечения средств путем:

  • заключение договоров купли-продажи неделимых объектов незавершенного строительства/будущих объектов недвижимости (доли неделимого объекта незавершенного строительства) заказчиком строительства или девелопером. При этом заказчик может иметь организационно-правовую форму юридического лица или физического лица – предпринимателя. А девелопер должен быть исключительно юридическим лицом;
  • заключение договоров об участии в фонде финансирования строительства управляющим фондом финансирования строительства через фонды финансирования строительства;
  • путём эмиссии целевых корпоративных облигаций, погашение которых осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.

Таким образом, среди возможных схем инвестирования законодатель оставил полностью дискредитированный механизм привлечения средств через фонд финансирования строительства и менее популярную схему размещения целевых облигаций. Возможность привлечения средств через жилищно-строительные кооперативы и на основании предварительного договора купли-продажи сохраняется.

Вместе с тем в перечне определенного Законом отсутствуют институты совместного инвестирования (ИСИ) относительно возможности прямого или косвенного привлечения средств от физических и юридических лиц для строительства.

Условия для первого отчуждения

Договор об отчуждении объекта незавершенного строительства (будущего объекта недвижимости) заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Договоры об отчуждении будущих объектов недвижимости заключаются при наличии у заказчика строительства:

  • права на земельный участок;
  • действующих градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка;
  • действующего права на выполнение строительных работ;
  • при отсутствии факта остановки выполнения строительных работ для устранения нарушений законодательства в сфере градостроительной деятельности;
  • определенной гарантийной доли.

Такие условия действуют только на первую продажу будущей недвижимости. На самом деле, отсутствие предусмотренных документов или остановка строительных работ не приведет к эффективному предотвращению реализации объектов будущей недвижимости в незаконных застройках. Продавцы такой недвижимости имеют лазейку, как не останавливать продажу в проблемном объекте.

Как видим, принятые изменения призваны осуществить гарантирование прав покупателей на первичном рынке недвижимости не усиливают ответственности других участников строительного рынка, или предусматривают возможности установления контроля за деятельностью застройщиков, в том числе за целевым использованием привлеченных средств.

Автор:

Эльмира Масимова

Главный эксперт

Образование – «правоведение» КНУ имени Тараса Шевченко.

Опыт работы в земельных правоотношениях и сфере градостроительства с 2014 года. Работала в Департаменте земельных ресурсов исполнительного органа Киевсовета (КГГА) и Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины. Знаю, как работает Киевсовет (бывший помощник депутата)

Курсы:

Real Property Law 3.0. (юридическое сопровождение недвижимости и строительства).

«Юридическое сопровождение недвижимости, строительства и земли в период действия военного положения»

«Финансирование строительства жилой и коммерческой недвижимости»

На проекте НЕРУХОМІ с 2019 года.

Комментарии

2.3т

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время