Эксперты НЕРУХОМІ подготовили обзор основных положений Закона Украины "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем".
Новый закон якобы призван защитить интересы покупателя будущей недвижимости. Он существенно изменяет законодательную базу и осуществляет масштабное реформирование разных областей права. Его активно пиарят отдельные политические деятели и критикует сообщество. Однако юридическое управление ВРУ предоставило достаточно категорические замечания: "предлагаемая законопроектом модель, не решающая проблемы гарантирования прав лиц…, лишенная правового содержания, противоречит ГК Украины"; "законопроект не будет способствовать, по нашему мнению, беспристрастной и эффективной защите прав и законных интересов лиц". Так что на самом деле изменилось и какие будут последствия для покупателей.
Изменение статуса инвестора на владельца
Теперь инвестируя в новостройку инвестор становится не просто человеком, который на свой риск вложил средства, а владельцем "специального имущественного права" на будущий объект недвижимости.
Только после госрегистрации будущая квартира, коммерческое помещение или паркоместо, фактически существующие только на бумаге, могут стать предметом договора купли-продажи.
То есть возникает специальное имущественное право, после получения разрешительного документа на строительство, с момента его государственной регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, и прекращается со дня принятия объекта в эксплуатацию и регистрации уже полноценного права собственности на объект недвижимости.
Какие прямые последствия введения регистрации специального имущественного права на будущий объект недвижимости:
- полностью нивелируется возможность двойной продажи квартир застройщиком. Не самая популярная махинация, но все же как явление существует на строительном рынке;
- возможность распоряжения по своему усмотрению своим специальным имущественным правом: продажа без согласия заказчика/девелопера, ипотека;
- право обращения в суд для защиты своего права: устранение препятствий, признание такого права, признание права собственности, требование окончить объект строительства (не допускается, если отсутствует право на выполнение строительных работ). Конечно, право требования по окончании объекта строительства является декларативным, ведь если строительство объекта прекратилось в связи с невозможностью застройщика осуществить окончание строительства, то влияние решения суда на дальнейшую судьбу застройки будет сомнительным и будет зависеть от воли заказчика;
- возможность обращения взыскания на будущую недвижимость инвестора в рамках исполнительного производства по решению суда;
- психологическое успокоительное, покупатель видит свое право зарегистрированное в Государственном реестре вещных прав.
Договор купли-продажи будущей недвижимости
На сегодняшний день инвестирование на первичном рынке недвижимости и оформление взаимоотношений между продавцом и инвестором осуществляется на основании всевозможных договоров в зависимости от выбранной застройщиком схемы инвестирования в новостройку.
Будущий закон регламентирует привлечение средств девелопером и заказчиками исключительно на основании договора купли-продажи будущей недвижимости.
Исключение составляет только договор об участии в ФФС и договор, заключаемый в случае инвестирования путем покупки целевых облигаций. Но и к последнему применяются положения договора купли-продажи будущей недвижимости.
Закон устанавливает более 28 существенных условий к указанному договору, регламентирующих как характеристики самого ЖК, так и характеристики будущего объекта недвижимости, являющегося предметом купли-продажи.
А также четкое закрепление запланированного квартала и года принятия в эксплуатацию объекта; основания и порядок досрочного прекращения действия договора, срок возврата покупателю средств при досрочном прекращении действия договора (не более 60 календарных дней); ответственность сторон; порядок предоставления покупателю информации о ходе выполнения условий договора; краткий перечень строительных работ, которые должны быть произведены на объекте строительства, на придомовой территории и на будущем объекте строительства и т.д.
Однако само закрепление существенного требования договора как ответственность сторон не приведет к усилению ответственности застройщика или возможности контроля за его деятельностью.
Что касается расторжения договора, то покупатель имеет право потребовать расторгнуть договор купли-продажи в случае:
- нарушение срока принятия в эксплуатацию более чем на 6 месяцев;
- изменения без согласия покупателя проектной документации на строительство, если такое согласие требуется.
По сути, если дата принятия ЖК в эксплуатацию составляет 1 квартал 2023, то право на расторжение у покупателя возникает с октября месяца 2023, что при несогласии продавца может решаться в затянутом судебном процессе.
Кроме того, закон прямо предусматривает остановку 6-месячного срока в случае наличия решений государственных органов, влияющих на принятие в эксплуатацию. Фактически любой судебный спор по ГИАГ по обжалованию отказа в принятии объекта к эксплуатации является законодательно определенным препятствием для возможности расторжения договора купли-продажи.
Ситуация, когда инвестор-покупатель может не ждать наступления срока принятия в эксплуатацию, если в течение длительного периода строительство по тем или иным причинам замораживается, законом не регламентируется.
Однако закон четко регламентирует при каких условиях продавец вправе потребовать расторжения договора при просрочке внесения покупателем платежей.
При расторжении договора продавец по договору обязан вернуть покупателю средства в определенный срок (не более 60 дней). В то же время сумма подлежащих возврату средств уменьшается на сумму штрафных санкций (если такие санкции предусмотрены договором).
По сути, есть ситуация, когда девелопер/заказчик может односторонне расторгнуть договор в случае просрочки платежа и вернуть инвестору уплаченные средства с вычетом суммы штрафа. За покупателем же право разрешить дело только в судебном порядке.
Положительным моментом является то, что установленные требования к договору могут привести к более или менее единой судебной практике в правоприменении, что пока не отличается однообразием, что может оказаться в пользу инвестора.
Доступ к информации
Законом введен курс на открытость и доступность информации. Так заказчик/девелопер обязаны разместить на своих вебсайтах информацию относительно объекта строительства, участников строительства, процедуры покупки (условия, цена), сведения о ходе строительства, сведения о будущих объектах недвижимости (проданных и продаваемых).
За нарушение раскрытия информации предусмотрена ответственность в виде штрафа. Например, если привлечение к ответственности осуществлялось в 2022 году, то размер штрафа составлял бы 24810 грн.
Также Закон предусматривает обязательство застройщика предоставить необходимые документы по строительству по запросу покупателя, однако не устанавливает никакой санкции в случае отказа в удовлетворении требования.
Доступность информации для покупателя особенно актуальна в условиях военного положения, когда сведения из реестров стали недоступными или ограниченными. Однако отсутствие действенных санкций не станет стимулом для застройщиков, а значит не изменит ситуацию в сторону честного и прозрачного рынка.
Законность строительства и возможность продажи будущих квартир
Законом урегулировано, что первая продажа будущего объекта недвижимости заключается в следующем:
- наличия прав на земельный участок, градостроительных условий и ограничений (если эти документы необходимы), разрешения на строительство;
- отсутствия факта остановки строительных работ.
Однако указанные правила действуют только в случае первой продажи, вторая и последующая продажа будущей квартиры не ограничивается отсутствием необходимых документов или остановкой строительных работ.
Учитывая, что инвестирование так и остается рисковой деятельностью, обязанность нового инвестора проверить законность застройки и наличие необходимых документов негласно сохраняется. То есть владелец столь неликвидного актива будущей недвижимости в составе незаконного строительства имеет законодательное право отчуждать его следующим инвесторам.
Также необходимо учитывать, что привлечение средств для заказчика/девелопера возможно как прямо, так и косвенно через компании-посредники.
Поэтому при второй и последующей продаже объектов будущей недвижимости полный юридический аудит строительства является обязательной рекомендацией от экспертов НЕРУХОМІ.
Корректировка проектной документации с согласия покупателей
В определенных случаях корректировка проектной документации осуществляется с согласия всех инвесторов (изменение всего функционального назначения объекта строительства, формирование новых помещений путем уменьшения площади технического этажа, крыши, подвала и других более чем на 5%; снижение энергетической эффективности объекта строительства).
По согласию соответствующего инвестора, являющегося собственником или частично уплатившего средства, предусматривается предоставление согласия в случае:
- смены функционального назначения будущего объекта недвижимости;
- изменения общей площади будущего объекта недвижимости на 10% и более;
- исключение будущего объекта недвижимости из проектной документации на строительство.
Кроме того, в случае изменения количества этажей объекта строительства, необходимо согласие всех инвесторов, объекты которых расположены на смежном этаже с прилагаемым или исключаемым этажом или на исключаемых этажах.
Сама по себе норма – необоснованная, ведь принимается во внимание лишь ограниченное количество покупателей, а не всех, кто вложил средства. Ведь инвестор с любого этажа, который вкладывается в среднеэтажный жилой комплекс, а получает высотку, первоначально принимал во внимание нагрузку на инфраструктуру комплекса, паркоместа, количество лифтов и другие показатели комфортного проживания. Ярким примером является одиозное строительство ЖК Квітень в Киеве, где после заявленных 12 этажей, застройщик решил строить 25, имея разрешительный документ всего на 9.
Идея о необходимости получения согласия покупателей при изменении тех или иных характеристик как объекта в целом, так и конкретной недвижимости, в которую вложенные средства положительна, однако законодательная ее регламентация не соответствует реалиям строительного рынка, и не охватывает действительные возможные злоупотребления застройщиков.
После принятия в эксплуатацию
После принятия в эксплуатацию объекта регистрация права собственности на недвижимость в Государственном реестре прав осуществляется автоматически.
Продавец уведомляет владельца о принятии объекта к эксплуатации. Прием-передача объекта недвижимого имущества осуществляется по акту приемки-передачи с указанием информации об отсутствии претензий.
Или владелец в письменной форме представляет свои обоснованные замечания, которые продавец должен устранить. При этом нормой закона прямо предусмотрены условия, по которым замечания собственника объекта недвижимого имущества могут быть отклонены. В этом случае закон становится в защиту интересов застройщика и регламентирует процедуру, при которой владелец принимает недвижимость против своего волеизъявления.
После осуществления расчетов между продавцом и собственником объекта недвижимого имущества, продавец предоставляет владельцу объекта недвижимого имущества справку, подтверждающую проведение окончательных расчетов, которая является основанием для снятия обременения прав на объект незавершенного строительства.
Осуществив обзор Закона, гарантирующего права покупателей недвижимости на первичном рынке, эксперты НЕРУХОМІ поддерживают позицию юридического управления ВРУ относительно отсутствия механизма гарантирования прав инвесторам новостройки. По сути, покупатель опять же вложил деньги на свой собственный риск, но теперь государство знает об этом благодаря Государственному реестру вещных прав, где просто отражена информация.
Такая регистрация никак не влияет на возможность заказчика/девелопера закончить строительство, а необходимость проверки законности строительства остается за покупателем.
Какие изменения несет принятый закон для застройщиков, и другие введенные механизмы гарантирования вещных прав на будущую недвижимость мы рассмотрим в следующей публикации.