Законопроєкти щодо порятунку ринку житла продовжили приймати у Раді у вересні. Також минулий місяць був знаменним для скандальних забудовників Києва та Київської області, а журі Emporis Skyscraper Award обрало найкращий хмарочос року.
Про це та інше читайте в огляді подій за минулий місяць від НЕРУХОМІ.
Нові податки під час продажу житла. Чого чекати українцям?
Депутати 20 вересня проголосували загалом за законопроєкт №7683, який вносить зміни до Податкового кодексу та покликаний полегшити податкове навантаження під час продажу нової нерухомості.
Тепер продаж житла, у тому числі й недобудованого, звільняється від сплати ПДФО, якщо майнове право на нього зареєстроване на користь покупця та за нього сплачено хоча б частково. Крім того, ПДФО сплачується виключно з різниці між сумами купівлі та продажу нерухомості.
Також законопроєкт включає до переліку операцій з "перших постачань житла" купівлю-продаж неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта житлової нерухомості. А податок із забудовників та девелоперів стягується лише за наявності доходу.
Як розповіла ініціаторка законопроєкту, голова фракції "Слуга народу" Олена Шуляк, цей документ продовжує розпочату владою реформу містобудівної галузі, пов'язаний з ухваленим раніше законопроєктом №5091 про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть збудовані в майбутньому.
У експертному середовищі розкритикували ці документи, оскільки вони не вирішують комплексно питання містобудування. Глава Асоціації рієлторів України Юрій Піта, коментуючи законопроєкт №7683, висловив думку, що він прирівнює первинний ринок до вторинного шляхом запровадження оподаткування фізосіб. Як він пояснив, раніше купівля первинної нерухомості на етапі будівництва з метою перепродажу не обкладалася податками, зараз це оподатковуватиметься ПДФО за тим самим принципом, що і вторинний ринок. Для інвестора-продавця законопроєкт призведе до подорожчання житла. Покупець же первинної нерухомості продаватиме її як вторинну з 5% ПДФО та 1,5% військового збору. Єдиний важливий момент: податок нараховуватиметься на різницю між цінами купівлі та продажу.
Реконструкція застарілого житлофонду. Чергова спроба вирішити болісне питання
Законопроєкт №6458, спрямований на удосконалення механізму комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів), був проголосований у першому читанні парламентськими депутатами.
Цей законопроєкт, якщо його звичайно ж ухвалять, має замінити чинний сьогодні закон про реконструкцію застарілого житлового фонду. Зазначається, що через низку вимог його неможливо реалізувати на практиці. Новий документ усуне низку проблемних питань, що дасть можливість органам місцевого самоврядування розпочати комплексне оновлення житлового фонду в населених пунктах України.
Фінансування реконструкції, згідно з проєктом, проходитиме за рахунок державного та місцевих бюджетів, підприємств, установ, співвласників об'єднань багатоквартирних будинків, а також інших джерел, не заборонених законодавством. Самого інвестора-забудовника реконструкції пропонується обрати за результатом конкурсу.
Це питання досить актуальне для держави, адже аварійна ситуація з багатоповерхівками, термін експлуатації яких минув, лише набирає обертів. Навіть крім руйнувань внаслідок повномасштабної війни, ми маємо низку проблем із житлом. Це вже п'ятий законопроєкт за останні два роки, покликаний замінити чинний закон "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" від 2006 року, який відверто застарів. Сподіваємось з останнім документом пощастить більше.
Скандал із найбільшим забудовником у Київській області
Одного з найбільших забудовників Київської області Андрія Мартинова запідозрили у відмиванні грошей та несплаті податків. Сам Мартинов – не надто публічна особа, головні його партнери – це брат, син і Роман Гах. За даними ЗМІ, Гах разом з Андрієм Мартиновим є парафіянами однієї церкви.
Слідство встановило, що з 2013 року бізнесмени масово скуповували земельні ділянки під Києвом, потім як фізособи отримувала дозволи на будівництво багатоповерхових житлових комплексів та котеджів. При цьому кошти, що вкладаються в це саме будівництво, не мали офіційних джерел походження. Правоохоронці вважають, що продавши нерухомість, забудовник легалізував ці кошти.
Мартинову також повідомили про підозру і в ухиленні від сплати податків в особливо великих розмірах. Забудовник декларував доходи від продажу квартир та нежитлових приміщень у Києво-Святошинському районі як фізособу, хоча мав оформити підприємницьку діяльність. У результаті за два роки з 2019-го до 2021-го він недоплатив 140 млн гривень.
Відомо, що за 10 років Мартинов зміг звести 114 будівель загальною площею близько 500 тис. квадратних метрів. Його недорогі житлові комплекси під Києвом приваблюють покупців. З січня 2019 року до 31 серпня 2020 року в ЖК Мартинова ввели в експлуатацію приблизно 4,3 тисячі квартир. За даними ЗМІ, ухилятися від сплати податків представникам будівельного бізнесу допомагають зв'язки із податківцями, які лобіювали їхні інтереси.
У забудовника провели обшуки, вилучені мільйони були заарештовані та передані в управління АРМА. Крім цих коштів Печерський райсуд Києва за клопотанням прокуратури заарештував понад 200 об'єктів нерухомості, що належали Мартинову.
Повернення Укрбуду. Сенсація майже вийшла
Одіозний Максим Микитась, до кінця не розібравшись із кримінальною справою щодо квартир для Нацгвардії, в якій він проходить головним фігурантом, уже поспішив заявити, що повернув контроль над компанією "Укрбуд Девелопмент" і має намір добудувати свої проблемні об'єкти. Для цього він готовий провести зустрічі із забудовниками, інвесторами та представниками влади.
У Київміськбуді, який взяв на себе зобов'язання щодо добудови більшості об'єктів Укрбуду, своєю чергою заявили, що ніхто з ними не домовлявся про зустріч із пропозиціями про допомогу. Забудовник також наголосив, що з 18 прийнятих об'єктів, Київміськбуду вдалося здати в експлуатацію 10. Решту він також має намір довести до ладу. Втім, через складну ситуацію на ринку через війну з росією, будівництво на цих об'єктах завмерло. Про це сам забудовник зізнався ще у серпні у себе на сайті.
З одного боку, для багатостраждальних інвесторів, які опинилися сьогодні в досить важкому становищі, бажання відразу двох компаній добудувати їхній ЖК – може здатися обнадійливим чинником. Але з іншого боку…
З іншого боку стало відомо, що Господарський суд Києва вже відкрив справу про банкрутство компанії "Укрбуд Девелопмент". Було введено процедуру розпорядження майном боржника, призначено арбітражного керуючого з усіма наслідками, що звідси випливають.
А голова Київміськбуду Ігор Кушнір хоч урочисто і пообіцяв добудувати ЖК Укрбуду, проте більшість проблем на будівництві у зв'язку з війною, про які заявляла раніше пресслужба його компанії, так нікуди й не поділися.
Нова заборона для будівництва висотки на Шулявці. Що зупинить скандального забудовника
Нову заборону на будівництво МФК 50Avenue на проспекті Перемоги, 50а виніс Шостий апеляційний суд Києва. Сьогодні будь-які будівельні роботи або спроба їх відновлення на ділянці по проспекту Перемоги, 50а в місті Києві є незаконними та злочинними. Однак, коли такі труднощі зупиняли забудовника "Ексон Прем'єр Шулявська"?
Заради справедливості варто зазначити, що будівництво поки що не ведеться на ділянці, але не через відсутність законних підстав, а швидше за все через війну в країні.
Будівництво комплексу супроводжувалося різними скандалами, зокрема в жовтні минулого року в електронній системі хтось змінив травневий запис з відмовою у внесенні змін до неіснуючого дозволу 2010 року. Також забудовник звернувся до Окружного адмінсуду Києва, який 1 листопада зобов'язав Департамент архітектури та містобудування Київської міської держадміністрації розглянути його заяву. При цьому суд скасував наказ, яким компанії "Ексон Прем'єр Шулявська" було відмовлено у наданні містобудів на проспекті Перемоги, 50а.
Варто зазначити, що вебсайт об'єкта 50 AVENUE містить пропозицію про продаж квартир, яка поширюється лише на нерезидентів України. Вся інформація розміщена на ізраїльському сайті та викладена тільки на івриті, без перекладу будь-якою іншою мовою, а відділ продажу розташований тільки в Бней-Брак (округ Тель-Авіва), Ізраїль.
Будівництво МФК 50Avenue не тільки суперечить містобудівному законодавству та цільовому призначенню ділянки – воно несе реальну небезпеку, оскільки будується одразу над гілкою метро. І як "жартують" співробітники метрополітену, не виключено, що поїзди проїжджатимуть крізь підземний паркінг, коли вся ця махіна провалиться донизу.
Бенефіціарами ОК "Ексон Прем'єр Шулявська" є Йозеф Москович та Іван Влад. Компанія також причетна і до інших скандальних забудов у Києві. Як і МФК 50Avenue всі вони будуються всупереч законам та здоровому глузду.
В Україні почала дорожчати оренда житла, при цьому кількість пропозицій на ринку стрімко скорочуватися. За даними аналітиків OLX Нерухомість, за перший тиждень осені кількість пропозицій у найбільших містах зменшилася від 10 до 23%.
У Києві станом на початок серпня налічувалося 26 658 оголошень, але вже на початку вересня їхня кількість знизилася до 20 569 штук (на 23%). В Одесі місяць тому було 12 490 пропозицій щодо оренди квартир, порівняно з вереснем їхня кількість зменшилася до 10 236 штук (на 18%). У Львові зміни на ринку відбулися найменш помітно порівняно з іншими обласними центрами, де не ведуться активні бойові дії, кількість оголошень зменшилась на 10%.
За прогнозами рієлторів оренда житла в Києві та Одесі найближчим часом може зрости вже на 10-15%, у ці міста повертаються біженці, які раніше виїжджали за кордон.
Хмарочоси року за версією Skyscraper Award 2022. Престижна премія в галузі архітектури
Переможцем щорічної премії Emporis Skyscraper Award 2022 став хмарочос Valley, розташований в Амстердамі від нідерландської архітектурної студії MVRD. Це багатофункціональний комплекс із трьох веж, що складається з офісів, торгових площ, зон для відпочинку та розваг та апартаментів. Найвища вежа сягає висоти 100 метрів.
Вибираючи Valley як переможця, журі було особливо вражене незвичайним та інноваційним архітектурним дизайном хмарочоса. Три вершини будівлі плавно перемикаються між прозорим скляним фасадом. У центрі знаходиться загальнодоступна терасна долина, від якої будинок і отримав свою назву.
Друге місце в рейтингу дісталося хмарочосу 111 West 57th Street з висотою 435 м, розташованого в Нью-Йорку, США. Це проєкт студії SHoP Architects, офіційно це найвужча у світі башта у співвідношенні ширини та висоти (1:24) – вона височить над мегаполісом як голка. Фасад складається з теракотових панелей з 22 різними наборами контурів, які контрастують із бронзовими деталями та скляною навісною стіною.
Третє місце посів, мабуть, найдивніший хмарочос – NV Tower від студії A&A Architects. Він розташований в Софії, Болгарія. Висота будівлі – 106 метрів. Творці проєкту надихалися природними кристалами, тому щоб посилити кристалічну тему, кожен поверх будівлі назвали на честь свого кристала і оформили відповідними кольорами.