2023 рік, що минув, виявився непростим для будівельної галузі на тлі безперервних бойових дій. Попри поточні складнощі, забудовники намагаються знайти можливості для розвитку нових стратегій та технологій у будівництві, особливо у контексті відновлення та реконструкції постраждалих територій.
Портал НЕРУХОМІ зібрав усі важливі події, що мали відношення та позначились на будівельному ринку України.
Дайджест подій будівельного ринку за минулий рік
nerukhomi.ua
Ситуація на будівельному ринку
Війна в Україні глибоко вплинула на будівельний ринок країни, викликавши значне скорочення нових будівельних проектів та уповільнення ринкової активності. Багато будівельних компаній зіткнулися з проблемами у постачанні матеріалів, збільшенням вартості будівництва та нестабільністю робочої сили через евакуацію та мобілізацію. Крім того, значні руйнування інфраструктури в деяких регіонах призвели до потреби термінового відновлення та реконструкції, що може стимулювати попит на будівельні послуги в довгостроковій перспективі.
Будівельний ринок зіткнувся з нестачею робочої сили, що може зрештою позначитися на якості самого будівництва. Зокрема, дефіцит професійних кадрів на будмайданчиках деяких забудовників сягає 50%. Цілком логічно, що для подолання цього дефіциту забудовники збільшують заробітну плату робітникам – на 15-25% з весни 2023р.
Нестача кадрів та збільшення витрат на оплату праці чинять подвійний тиск на девелоперські проєкти: призводять до збільшення термінів будівництва та підвищують їх собівартість. З іншого боку, невисока зацікавленість інвесторів у первинці не дозволяє девелоперам адекватно підняти вартість квадратних метрів, що будуються.
Тому цілком ймовірно, що девелопери почнуть оптимізувати рентабельність бізнесу за рахунок економії якості матеріалів і технологій, що використовуються.
Україні вже другий рік так і не вдається запустити реформу містобудування. З одного боку, влада та президент Володимир Зеленський, який пообіцяв, що не ветуватиме законопроєкт №5655 про реформу, з іншого боку – громадськість, органи місцевого опору та міжнародні партнери України, які закликають не приймати цей документ.
Зокрема, у Єврокомісії вважають, що цей документ створює певні ризики внаслідок делегування надмірних контрольних повноважень у сфері міського планування від державних підприємств до приватних організацій та призводить до послаблення повноважень місцевої влади у цій сфері.
Низка громадських організацій наголошувала, що реформу проводять без належного обговорення. Крім того, проти ухвалення законопроєкту виступало Міністерство культури та інформаційної політики, яке вказало на ризики щодо збереження культурної спадщини, а Нацагентство із запобігання корупції визначило, що №5655 не відповідає Антикорупційній стратегії.
Як зазначив Рух ЧЕСНО, лобіювала законопроєкт голова фракції партії влади "Слуга народу" Олена Шуляк, яку пов'язують із будівельним лобі.
Програма іпотечного кредитування без перебільшення стала одним із факторів, що підтримують будівельну галузь. Загальна сума виданих кредитів за програмою вже перевищила 7 млрд. грн. Це дозволило придбати власні квартири 4933 українським сім'ям, переважна більшість з яких – військовослужбовці ЗСУ за контрактом та силовики. Також за останній час суттєво зросла кількість учасників "єОселі" серед медичних та педагогічних працівників, наразі кожен п'ятий учасник – працівник сфери освіти чи охорони здоров'я.
Українська влада має намір залучити додаткове фінансування програми пільгового іпотечного кредитування "єОселя" за рахунок інвестицій від міжнародних фінансових організацій.
Найбільший столичний забудовник Київміськбуду зіткнувся з тим, що не може відновити будівництво на об'єктах. Як потім писали ЗМІ, будівельній компанії не вистачає 24 млрд. гривень для добудови 20 житлових комплексів, а сума, яку заборгували їй – всього 726 млн. гривень.
Приблизно в цей же час вийшло журналістське розслідування про ділянки та майно президента компанії Ігоря Кушніра. Зокрема, журналісти з'ясували, що за 11 років з моменту, коли Кушнір 2012 року очолив компанію, його родина "обросла" різним бізнесом та майном.
За підсумком було призначено аудиторську перевірку, яка показала, що компанія виявилася "у скрутному становищі за зовнішніми обставинами" і їй необхідне додаткове вливання до 10 млрд грн.
Київська влада уточнила, що до погіршення стану справ компанії призвели пандемія та військові дії. Тому місто допомагатиме забудовнику, викуповуючи житло для громадян, які перебувають у черзі. Зокрема, для учасників бойових дій та членів їхніх сімей, внутрішньо переміщених осіб та інших пільгових категорій. Також місто планує викуп у комунальну власність об'єктів соціальної сфери – шкіл та садів.
Незважаючи на "м'який" звіт аудиторів, президент компанії Ігор Кушнір подав у відставку.
На самому початку 2023 року детективи Національного агентства боротьби з корупцією (НАБУ) затримали першого заступника міністра розвитку громад, територій та інфраструктури Василя Лозинського підозрюють в отриманні хабара у розмірі 400 тисяч доларів під час закупівлі генераторів. Повна сума закупівлі складала 1,8 мільярда гривень. Детективи НАБУ також провели обшуки у чиновника.
Як відомо, уряд призначив Лозінського виконувачем обов'язків голови Мінрегіону після того, як був звільнений з цієї посади Олексій Чернишов. Пізніше це відомство було об'єднане з Міністерством інфраструктури під керівництвом Олександра Кубракова, Лозінського було призначено його заступником.
Вже наприкінці року хабар запропонували і Кубракову. Як стало відомо, голова будівельної компанії KSM-GROUP Сергій Копистиря пропонував міністру нерухомість у збудованих новобудовах загальною площею понад 5200 кв. м орієнтовною вартістю понад 170 млн. гривень.
В обмін на це Копистиря просив, щоб Кубраков залишив у силі раніше укладену угоду про будівництво житлового комплексу. Цей комплекс мав будуватись на земельній ділянці Мінрегіону.
2023 року в Україні запрацював Державний реєстр речових прав (ГРВП), у ньому вже з'явилися перші записи про нерухомість, що будується і яка буде збудована.
Як повідомили у Мінцифрі, це дозволить захистити вклади інвесторів у нове житло від ненадійних забудовників, а також уникнути можливих шахрайських схем, пов'язаних із купівлею житла. Спеціальне майнове право - різновид майнового права на майбутні об'єкти нерухомості або об'єкти, що знаходяться на етапі будівництва. Реєстрація таких прав у ГРВП є обов'язковою для всіх забудовників, які планують продавати майбутні квартири, паркомісця або інші житлові чи нежитлові приміщення. Після держреєстрації майбутня квартира, комерційне приміщення або паркомісце, які фактично існують тільки на папері, можуть стати предметом договору купівлі-продажу.
Тепер інвестуючи в новобудову, інвестор стає не просто людиною, яка на свій ризик вклала кошти, а власником "спеціального майнового права" на майбутній об'єкт нерухомості. Раніше забудовники не реєстрували особливих майнових прав на майбутню нерухомість. Це призводило до шахрайських ситуацій, коли одну й ту саму квартиру могли "продавати" кілька разів різним людям.
Минулий рік ознаменувався низкою незаконних демонтажних робіт, внаслідок яких було пошкоджено багато історичних будівель. Як відомо, Департамент охорони культурної спадщини КМДА дозволив збільшити максимальну висоту забудови історичної частини Подолу з 15 до 27 метрів, а в деяких зонах – до 42 метрів. На думку експертів, саме це спричинило активізацію недобросовісних забудовників у Києві.
Зокрема, було знесено 200-річну садибу на Подолі на вулиці Ярославській, 13б, яка була взірцем житлової дерев'яної забудови ХІХ століття. Експерт з питань містобудування Георгій Могильний повідомив, що у 2015 році міська влада провела наукові дослідження, за результатами яких будівлю на Ярославській, 13б пропонували внести до Реєстру пам'яток, а як проміжне рішення – надати статус щойно виявленого об'єкту культурної спадщини. Проте з того часу будівля так і не набула охоронного статусу.
Також розпочали демонтаж історичної будівлі на вулиці Набережно-Хрещатицькій, 13. Будівельники демонтували частину даху споруди, при цьому, як зазначив активіст та юрист Дмитро Перов, забудовник не отримав необхідних погоджень для проведення робіт.
У районі Лукянівки, на Дегтярівській, 7б почали розбирати чергову історичну будівлю. Тут розташовується тролейбусно-трамвайне управління, будинок якого є пам'яткою архітектури в стилі модерн. Будівельні роботи велися впритул з відомим "Будинком з комахами", що загрожувало пам'ятнику архітектури руйнуванням. У червні "Будинок із комахами" внесли до Реєстру нерухомих пам'яток України. Незважаючи на це, будівельники розпочали незаконні будівельні роботи в охоронній зоні пам'ятки.
У Подільському районі столиці сталася по вулиці Волоській, 5 пожежа, яка знищила пам'ятку архітектури. За процесуального керівництва Київської міської прокуратури було відкрито кримінальне провадження щодо навмисного підпалу будинку.
Верховна Рада у липні підтримала загалом законопроєкт №7029, а потім у серпні його підписав і президент Володимир Зеленський, який спростив управління багатоквартирними будинками. Зокрема, документ дав можливість використання електронних інструментів та електронного цифрового підпису. Це, у свою чергу, має прискорити процедуру скликання зборів співвласників багатоквартирних будинків для прийняття важливих рішень, зокрема щодо відновлення після руйнувань від атак російськими агресорами.
Водночас документ містить кілька змін на користь забудовників, які дали можливість останнім визначати зміст статуту ОСББ, що створюється у новобудові, і надалі фактично контролюватиме його "золотою акцією" у 25% площ. Як тільки новобудова здасться в експлуатацію і активно заселятиметься, забудовник встигне де-факто визначити зміст статуту майбутнього ОСББ, який надалі змінити буде неможливо.
У будівництві МФК 50Avenue на проспекті Перемоги, 50а в Києві, яке запам'яталося різними скандалами, ймовірно буде поставлена крапка. Попри те, що будівництво скандального комплексу фактично заборонили, історія довкола цього проєкту має продовження. Буде ще одне рішення, від якого залежить, чи приберуть фундамент зі скверу "Слава танкістам", чи ні.
Проєкт передбачав будівництво двох веж, найвища з яких досягала б 51 поверху. За словами експертів, будівництво прямо над лінією метрополітену загрожує техногенною катастрофою.
Державна програма "єВідновлення", яка передбачає виплату цільової грошової допомоги від держави на ремонт житла, пошкодженого російськими окупантами, розпочала роботу у середині травня 2023 року.
За цей час загалом українці вже подали 6400 заяв про зруйноване майно, щоб отримати компенсацію за програмою "єВідновлення" та придбати нову квартиру чи будинок. Із них 827 осіб уже мають згенеровані сертифікати, що підтверджують суму компенсації.
Щоб отримати житловий сертифікат на покупку будинку за програмою "єВідновлення", потрібно:
- щоб нерухомість перебувала на підконтрольній Україні території;
- повідомити про пошкоджене майно у "Дії";
- подати заяву для "єВідновлення" у додатку.
Нещодавно програму розширили, тепер отримати компенсацію за зруйноване житло можуть і співвласники знищених будинків. Щоб скористатися сертифікатом, слід припинити право власності на знищений об'єкт нерухомості за згодою всіх співвласників. Робити це необхідно лише після того, як кожен із них отримає житловий сертифікат.