Ушедший 2023 год оказался непростым для строительной отрасли на фоне непрекращающихся боевых действий. Несмотря на текущие трудности, застройщики пытаются найти возможности для развития новых стратегий и технологий в строительстве, особенно в контексте восстановления и реконструкции пострадавших территорий.
Портал НЕРУХОМІ собрал все важные события, которые имели отношение и отразились на строительном рынке Украины.
Дайджест событий на строительном рынке за прошлый год
nerukhomi.ua
Ситуация на строительном рынке
Война в Украине оказала глубокое влияние на строительный рынок страны, вызвав значительное сокращение новых строительных проектов и замедление рыночной активности. Многие строительные компании столкнулись с проблемами в поставках материалов, увеличением стоимости строительства и нестабильностью рабочей силы из-за эвакуации и мобилизации. Кроме того, значительные разрушения инфраструктуры в некоторых регионах привели к потребности в срочном восстановлении и реконструкции, что может стимулировать спрос на строительные услуги в долгосрочной перспективе.
Строительный рынок столкнулся с нехваткой рабочей силы, что может в итоге сказаться на качестве самого строительства. В частности, дефицит профессиональных кадров на стройплощадках у некоторых застройщиков доходит до 50%. Вполне логично, что для преодоления этого дефицита застройщики увеличивают уровень заработной платы рабочим – на 15-25% с весны 2023г.
Нехватка кадров и увеличение затрат на оплату труда оказывают двойное давление на девелоперские проекты: приводят к увеличению сроков строительства и повышают их себестоимость. С другой стороны, невысокая заинтересованность инвесторов в первичке не позволяет девелоперам адекватно поднять стоимость строящихся квадратных метров.
Поэтому вполне вероятно, что девелоперы начнут оптимизировать рентабельность бизнеса за счет экономии качества используемых материалов и технологий.
Украине уже второй год так и не удается запустить реформу градостроительства. С одной стороны, власти и президент Владимир Зеленский, который пообещал, что не будет ветировать законопроект №5655 о реформе, с другой стороны – общественность, органы местного сопротивления и международные партнеры Украины, призывающие не принимать данный документ.
В частности, в Еврокомиссии считают, что данный документ создает определенные риски в результате делегирования чрезмерных контрольных полномочий в сфере городского планирования от государственных предприятий к частным организациям, и приводит к ослаблению полномочий местных властей в этой сфере.
Ряд общественных организаций отмечали, что реформу проводят без надлежащего обсуждения. Кроме того, против принятия законопроекта выступало Министерство культуры и информационной политики, которое указало на риски сохранения культурного наследия, а Нацагентство по предотвращению коррупции определило, что №5655 не соответствует Антикоррупционной стратегии.
Как указывал ранее Рух ЧЕСНО, лоббировала законопроект председатель фракции партии власти "Слуга народа" Елена Шуляк, которую связывают со строительным лобби.
Программа ипотечного кредитования без преувеличения стала одним из поддерживающих строительную отрасль факторов. Общая сумма выданных кредитов по программе уже превысила 7 млрд грн. Это позволило приобрести собственные квартиры 4933 украинским семьям, подавляющее большинство из которых – военнослужащие ВСУ по контракту и силовики. Также за последнее время существенно возросло количество участников "єОселі" среди медицинских и педагогических работников, теперь каждый пятый участник – работник сферы образования или здравоохранения.
Украинские власти собираются привлечь дополнительное финансирование программы льготного ипотечного кредитования "єОселя" за счет инвестиций от международных финансовых организаций.
Крупнейший столичный застройщик Киевгорстрой столкнулся с тем, что не может возобновить строительство на объектах. Как потом писали СМИ, строительной компании не хватает 24 млрд гривен для достройки 20 жилых комплексов, а сумма, которую задолжали ей – всего 726 млн гривен.
Приблизительно в это же время вышло журналистское расследование об участках и имуществе президента компании Игоря Кушнира. В частности, журналисты выяснили, что за 11 лет с момента, когда Кушнир в 2012 году возглавил компанию, его семья "обросла" разным бизнесом и имуществом.
По итогу была назначена аудиторская проверка, которая показала, что компания оказалась "в затруднительном положении по внешним обстоятельствам" и ей необходимо дополнительное вливание до 10 млрд грн.
Киевские власти уточнили, что к ухудшению положения дел компании привели пандемия и военные действия. Поэтому город будет помогать застройщику, выкупая жилье для находящихся в очереди граждан. В частности, для участников боевых действий и членов их семей, внутренне перемещенных лиц и других льготных категорий. Также город планирует выкуп в коммунальную собственность объектов социальной сферы – школ и садов.
Несмотря на "мягкий" отчет аудиторов, президент компании Игорь Кушнир подал в отставку.
В самом начале 2023 года детективы Национального агентства по борьбе с коррупцией (НАБУ) задержали первого заместителя министра развития общин, территорий и инфраструктуры Василия Лозинского подозревают в получении взятки в размере 400 тысяч долларов при закупке генераторов. Полная сумма закупки составляла 1,8 миллиарда гривен. Детективы НАБУ также провели обыски у чиновника.
Как известно, правительство назначило Лозинского исполняющим обязанности главы Минрегиона, после того, как был уволен с этой должности Алексей Чернышов. Позже это ведомство было объединено с Министерством инфраструктуры под руководством Александра Кубракова, Лозинский был назначен его замом.
Уже в конце года взятку предложили и самому Кубракову. Как стало известно, глава строительной компании KSM-GROUP Сергей Копыстыря предлагал министру недвижимость в построенных новостройках общей площадью более 5200 кв. м ориентировочной стоимостью более 170 млн гривен.
В обмен на это Копыстыра просил, чтобы Кубраков оставил в силе ранее заключенное соглашение о строительстве жилого комплекса. Этот комплекс должен был находится на земельном участке Минрегиона.
В 2023 году в Украине заработал Государственный реестр вещных прав (ГРВП), в нем уже появились первые записи о недвижимости, которая строится и которая будет построена.
Как сообщили в Минцифре, это позволит защитить вклады инвесторов в новое жилье от ненадежных застройщиков, а также избежать возможных мошеннических схем, связанных с покупкой жилья. Специальное имущественное право — разновидность имущественного права на будущие объекты недвижимости или находящиеся на этапе строительства объекты. Регистрация таких прав в ГРВП обязательна для всех застройщиков, планирующих продавать будущие квартиры, паркоместа или другие жилые или нежилые помещения. После госрегистрации будущая квартира, коммерческое помещение или паркоместо, фактически существующие только на бумаге, могут стать предметом договора купли-продажи.
Теперь инвестируя в новостройку, инвестор становится не просто человеком, который на свой риск вложил средства, а владельцем "специального имущественного права" на будущий объект недвижимости. Ранее застройщики не регистрировали особые имущественные права на будущую недвижимость. Это приводило к мошенническим ситуациям, когда одну и ту же квартиру могли "продавать" несколько раз разным людям.
Демонтаж исторических построек
Прошлый год ознаменовался рядом незаконных демонтажных работ, в результате которых были повреждены многие исторические здания. Как известно, Департамент охраны культурного наследия КГГА разрешил увеличить максимальную высоту застройки исторической части Подола с 15 до 27 метров, а в некоторых зонах – до 42 метров. По мнению экспертов, именно это стало причиной активизации недобросовестных застройщиков в Киеве.
В частности, была снесена 200-летняя усадьбу на Подоле по улице Ярославской, 13б, которая была образцом жилой деревянной застройки XIX века. Эксперт по вопросам градостроительства Георгий Могильный сообщил, что в 2015 году городские власти провели научные исследования, по результатам которых здание на Ярославской, 13б предлагали внести в Реестр памятников, а как промежуточное решение – предоставить статус только что обнаруженного объекта культурного наследия. Однако с тех пор здание так и не получило охранного статуса.
Также приступили и к демонтажу исторического здания на по улице Набережно-Крещатицкой, 13. Строители демонтировали часть крыши сооружения, при этом, как отметил активист и юрист Дмитрий Перов, застройщик не получил необходимых согласований для проведения работ.
В районе Лукяновки, на Дегтяревской, 7б начали разбирать очередное историческое здание. Здесь располагается троллейбусно-трамвайного управления, здание которого является достопримечательностью архитектуры в стиле модерн. Строительные работы велись также вплотную с известным "Домом с насекомыми", что угрожало памятнику архитектуры разрушением. В июне "Дом с насекомыми" внесли в реестр недвижимых достопримечательностей Украины. Несмотря на это, строители начали незаконные строительные работы в охранной зоне памятки.
В Подольском районе столицы произошел по улице Волошской, 5 пожар, уничтоживший памятник архитектуры. При процессуальном руководстве Киевской городской прокуратуры было открыто уголовное производство по преднамеренному поджогу дома.
Верховная Рада в июле поддержала в целом законопроект №7029, а затем в августе его подписал и президент Владимир Зеленский, который упростил управления многоквартирными домами. В частности, документ дал возможность использования электронных инструментов и электронной цифровой подписи. Это в свою очередь должно ускорить процедуру созыва собрания совладельцев многоквартирных домов для принятия важных решений, касающихся, в том числе, восстановления после разрушений от атак российскими агрессорами.
Вместе с тем, документ содержит несколько изменений в пользу застройщиков, которые дали возможность последним определять содержание устава ОСМД, создаваемого в новостройке, и в дальнейшем фактически контролировать его "золотой акцией" в 25% площадей. Как только новостройка сдастся в эксплуатацию и будет активно заселяться застройщик успеет де-факто определить содержание устава будущего ОСМД, который в дальнейшем изменить будет невозможно.
В строительстве МФК 50Avenue по проспекту Победы, 50а в Киеве, которое запомнилось разного рода скандалами, вероятно будет поставлена точка. Несмотря на то, что строительство скандального комплекса фактически запретили, история вокруг этого проекта имеет продолжение. Будет еще одно решение, от которого зависит, уберут ли фундамент из сквера "Слава танкистам" или нет.
Проект предусматривал строительство двух башен, самая высокая из которых достигала бы 51 этажа. По словам экспертов, строительство прямо над линией метрополитена грозило техногенной катастрофой.
Государственная программа "єВідновлення", предусматривающая выплату целевой денежной помощи от государства на ремонт жилья, поврежденного российскими оккупантами, начала работу в середине мая 2023 года.
За это время в общей сложности украинцы уже подали 6400 заявлений о разрушенном имуществе, чтобы получить компенсацию по программе "єВідновлення" и приобрести новую квартиру или дом. Из них 827 человек уже имеют сгенерированные сертификаты, подтверждающие сумму компенсации.
Чтобы получить жилищный сертификат на покупку дома по программе "єВідновлення", нужно:
- чтобы недвижимость находилась на подконтрольной Украине территории;
- сообщить о поврежденном имуществе в "Дії";
- подать заявление для "єВідновлення" в приложении.
Недавно программу расширили, теперь получить компенсацию за разрушенное жилье теперь могут и совладельцы уничтоженных домов. Чтобы воспользоваться сертификатом, следует прекратить право собственности на уничтоженный объект недвижимости с согласия всех совладельцев. Делать это необходимо только после того, как каждый из них получит жилищный сертификат.