До ТОП важливих подій у будівельній галузі за березень потрапили ліквідація ДАБІ, розвиток іпотечної програми "єОселя", масові петиції інвесторів Київміськбуду. Про це та інше читайте у добірці від порталу НЕРУХОМІ.
В Україні офіційно завершили ліквідацію Держархбудінспекції. Зокрема, припинили роботу всі 24 територіальні органи ДАБІ, закрили 5420 виконавчих проваджень у судових справах, усі документи інспекції передано на зберігання до Центрального державного архіву вищих органів влади та управління.
Як розповів віцепрем'єр та міністр розвитку громад, територій та інфраструктури Олександр Кубраков, корупція у будівельній сфері за часів ДАБІ досягала обороту не менше 3 мільярдів гривень на рік. Від цього страждали як замовники будівництва та підрядники, так і громадяни, які планували придбати житло. За його словами, сьогодні влада реалізує масштабну реформу містобудування, у центрі якої цифровізація документів та автоматизація процесів.
"Ми прагнемо максимально мінімізувати людський фактор", – прокоментував вектор реформи Кубраков.
У рамках реформи містобудування замість Держархбудінспекції було створено нову структуру – Держінспекцію архітектури та містобудування, яка за запевненнями влади мала стати зразком прозорості та доброчесності. Однак, за словами експертів, з початком роботи ДІАМ сталося протилежне очікуванням. Так, в експертному середовищі зауважили, що частка незаконних повернень повідомлень на доопрацювання в ДІАМ у середньому в 2,5 разу перевищує показники корумпованої ДАБІ, а в органах державного архітектурно-будівельного контролю при органах місцевого самоврядування частка відмов підскочила втричі. Ці ж політики та чиновники, які раніше говорили про ситуацію з поверненням повідомлень як про доказ корумпованості ДАБІ, рішуче цього "не помічають" і розповідають про повну відсутність корупції та чудову роботу ДІАМ.
Зазначимо також, що за останні два тижні роботи ДАБІ видала "двомісячну норму" дозволів, у прямому сенсі надаючи можливість забудовникам будувати там, де не можна. За словами експертів, йдеться про тотальне порушення норм з перевищенням висотності та щільності забудови, будівництво всупереч Генплану, зведення житлових комплексів під виглядом готелів та інше.
Колишній керівник ДІАМ Семен Кривонос обіцяв розібратися з усіма дозволами, що видала ДАБІ останніми днями, проте так масштабної перевірки і не було проведено. Нещодавно стало відомо, що Кривонос вирішив піти з ДІАМ – його призначили головою НАБУ.
Загальнодоступна іпотека за програмою "єОселя"
Голова компанії "Укрфінжитло" Євген Мецгер розповів, що за програмою "єОселя" вже з квітня планують запустити масову іпотеку для всіх верств населення, проте надавати кредити будуть на купівлю виключно житла у новобудовах.
За словами Мецгера, надаючи такий бонус забудовникам, влада розраховує витягнути економіку країни з прірви: компанії створюватимуть робочі місця, купуватимуть будматеріали в Україні та сплачуватимуть податки. Для цього вже напрацьовано пропозиції з банками, готові зміни до Постанови №856, які регламентують продукт.
14 березня Кабмін погодив фінансовий, інвестиційний та стратегічний плани компанії. При цьому надійшли пропозиції від деяких банків, загальна сума фінансування яких може сягнути 10 млрд грн, які планують направити на початок другого етапу програми "єОселя".
Варто зазначити, що українці традиційно не довіряють первинному ринку через велику кількість недобросовісних забудовників і внаслідок цього вважають за краще купувати житло на вторинному ринку. Частка переважання вторинного ринку над первинним на тлі масштабних бойових дій досягла тотальних 99%.
Зазначимо, що за даними Нацбанку України, фінустанови у січні 2023 року видали 357 іпотечних кредитів на загальну суму 449,5 млн гривень, що майже вдвічі менше показників за аналогічний період минулого року. У січні банки кредитували лише на вторинному ринку нерухомості. Середньозважена ефективна ставка за іпотечними кредитами склала в січні 7,5%.
Складна ситуація на будівельному ринку
У березні ситуація для забудовників, які перебувають у досить скрутному становищі з початку повномасштабного вторгнення, кардинально не змінилася, райдужних перспектив поки що не видно.
Петиції інвесторів житлових комплексів Київміськбуду
На сайті Київради інвестори низки житлових комплексів, які перебувають на балансі холдингової компанії "Київміськбуд", створили кілька петицій із проханням перевірити забудовника. Автори зазначали, що КМБ обіцяв здати ЖК Медовий-2 (по вулиці Радченка, 27), ЖК Урлівський (по вул. Причальній, 11), ЖК Отрада (на проспекті Відрадному 93/2) обіцяли здати ще до початку повномасштабного вторгнення, проте до сьогодні цього не було зроблено.
Кияни просять провести аудит та провести розслідування цільового використання коштів інвесторів з боку КМБ, 80% акцій якого належать Київській міській держадміністрації. За словами інвесторів, якщо забудовник не здатний завершити, то влада столиці має це проконтролювати і доручити роботу іншій будівельній компанії. Раніше також ініціативна група інвесторів Укрбуду звернулася до влади Києва з проханням проконтролювати роботу Київміськбуду (який прийняв на баланс проблемні об'єкти Укрбуду) та підтримати будівництво незавершених житлових комплексів.
Коментуючи ситуацію, що склалася, у Київміськбуді заявили, що через осінні обстріли по об'єктах критичної інфраструктури у забудовника виникли проблеми з подачею електроенергії на об'єкти, через що на цей період КМБ змушений був призупинити будівництво, оскільки більшість видів робіт потребують прогнозованого і тривалого живлення (наприклад, лиття монолітного каркасу повинно проводитись із застосуванням механізмів, що працюють від електрики). Крім того, інвестори перестали платити кошти за квадратні метри, придбані на умовах договорів розстрочки, та взагалі купувати нове житло. Усі ці фактори призвели до зупинення будівництва.
У свою чергу, Київміськбуд звернувся до КМДА з проханням виділити 1 млрд грн, необхідний на добудову житлових комплексів. Після отримання цих коштів будівництво буде відновлено у повному обсязі. Усього для завершення будівництва на всіх об'єктах, прийнятих у спадок від Урбуда, не вистачає 1,7 млрд гривень.
ЖК Голосіївська долина: неоднозначне будівництво та ошукані інвестори
Прокуратура Києва в судовому порядку домоглася відміни держреєстрації прав та розірвання договору оренди земельної ділянки по вулиці Холодноярській (колишня Кайсарова) у Голосіївському районі, де вже харківський забудовник "Строй Сіті" добудовує за Укрбудом житловий комплекс ЖК Голосіївська долина. Слідство з'ясувало, що забудовник без згоди Київради та на підставі неіснуючої ухвали Донецького окружного адміністративного суду вніс зміни до Держреєстру прав на нерухоме майно з визначенням цільового призначення земельної ділянки "для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу". Це призвело до фактичної зміни категорії земельної ділянки із земель промисловості на землі житлової та суспільної забудови.
Інвестори ЖК Голосіївська Долина заявили, що виявилися заручниками ситуації, коли прокуратура Києва домоглася відміни держреєстрації прав та розірвання договору оренди земельної ділянки. Кияни нарікають, що на початку будівництва у забудовника було все гаразд із документацією, столична влада видала містобуди, але тепер за фактом виявляється, що вони інвестували кошти "в повітря".
Проблеми Інтергал-Буду при забудові Оболоні
У Київраді нарешті зареєстрували проєкт рішення, яким пропонується відмовити компанії "Харон-Вестоіл" у продовженні договору оренди земельної ділянки на вулиці Петра Калнишевського, 2, де знаходиться торговий центр "Полярний".
Компанія "Харон-Вестоіл" входить до групи "Інтергал-Буд" Володимира Зубіка. Майбутній ЖК на Калнишевського, 2 – це п'ята черга проєкту ЖК Яскравий від Інтергал-Буд. Перші три черги були введені в експлуатацію до 2019 року і лише у серпні 2021 року забудовнику видали дозвіл на 4 та 5 черги, які будуть реалізовані як окремий комплекс.
Для майбутнього будівництва п'яти 25-поверхівок залишається лише близько 3 га земельної ділянки. Таким чином площа забудови становитиме 53,3%, що майже вдвічі перевищить усі допустимі будівельні норми.
Незважаючи на протести місцевих жителів, забудовник приступив зсередини до розбору торгового центру, не торкнувшись лише його невеликої частини, де знаходиться супермаркет "Сільпо". При цьому, як зауважили кияни, забудовник виявляє активність навіть у воєнний час.
За підсумками 2022 року українські забудовники скоротили обсяг виконаних будівельних робіт на 55,9% - до 113,9 млрд. гривень, повідомили у Держстаті. Зокрема, будівництво житлових будинків знизилося на 51,9% (до 19,8 млрд. гривень), зведення нежитлових будівель просіло на 53,5% у річному обчисленні – до 29,6 млрд гривень, а інженерне будівництво впало на 58,5% - до 64,4 млрд гривень.
Ринок металу будівельного призначення впав через припинення будівельних робіт і перебоїв у постачанні продукції. Крім того, після руйнування "Азовсталі" та ММК ім. Ілліча ринок будівельних матеріалів зіткнувся із дефіцитом металопрокату. Пізніше цю проблему вдалося вирішити шляхом імпорту закордонної продукції.
Проте, незважаючи на активні бойові дії на території України, минулого року почали будувати 98,3 тисячі нових квартир, з яких 85 тисяч – у багатоквартирних будинках. Так, найактивнішими забудовниками виявились у Київській області. Тут за даними Держстату почали будувати 28,8 тисячі квартир (25,4 тисячі в багатоквартирних будинках). На другому місці опинилися девелопери на Львівщині, які у 2022 році розпочали будівництво 13,8 тисяч квартир (12,4 тисяч у багатоквартирних будинках). На третє місце вийшли забудовники з Києва, вони минулого року почали будувати 12,1 тисяч квартир (12 тисяч у багатоквартирних будинках).
Про ймовірні причини відновлення будівництва, можливо, говорять цифри на ринку праці. Так, у трійці вакансій із найбільшим приростом значиться "будівництво та архітектура" – 2719 вакансій (+14% порівняно з січнем). У числі найбільших приріст вакансій у лютому спостерігався за посадою "Дизайнер інтер'єру" (+116%). Загалом якщо брати в розрізі галузей за рівнем зарплат, то тут лідирує категорія "Нерухомість", в якій платять 30 000 грн.