Чимало людей з усього світу мріють придбати власне житло у США. Цю країну часто називають країною можливостей та втілення мрій. А це не може не приваблювати.
У інтерв’ю порталу Нерухомі експертка з американської нерухомості Юлія Бушлова розповіла про особливості придбання житла у Сан-Дієго, одному із найпривабливіших міст сонячної Каліфорнії – штату, де знаходяться Голівуд та Силіконова долина. У Сан-Дієго проживає чимало всесвітньо відомих людей, бо закохуються у це місто на узбережжі Тихого океану раз і на все життя.
"Справжня перлина Сан-Дієго - узбережжя Тихого океану з піщаними пляжами"
– Юліє, чому Каліфорнію називають "золотим штатом" Америки?
– Каліфорнія отримала назву Golden State через Золоту лихоманку 1848 року, коли сюди хлинули золотошукачі і економіка різко зросла. Кошти від видобутку золота були використані для розбудови та розвитку штату, який став одним із найбагатших у США. Також назва пов'язана із золотими полями каліфорнійських маків, золотими пляжами та красивими золотими заходами сонця. Каліфорнія має чудову різноманітну природу. Тут є гори, пустелі, мальовничі узбережжя. Каліфорнія має розвинену економіку та унікальні міста - Лос-Анджелес, Сан-Франциско й Сан-Дієго. У Каліфорнії знаходяться Голівуд та Силіконова долина, яка є світовим центром інформаційних технологій. Сонячний клімат та високий рівень життя роблять Каліфорнію справжнім магнітом для людей з усього світу.
Мати житло у сонячній Каліфорнії – мрія багатьох людей світу
Фото з альбому Юлії Бушлової
– Чим особливе місто Сан-Дієго, на продажах нерухомості якого ви спеціалізуєтесь?
– Сан-Дієго - восьме за величиною місто у США з населенням близько 1,4 мільйона чоловік. Воно вважається одним з найпривабливіших міст США для життя та відпочинку. Тут чудові клімат та природа, є можливості для отримання якісної освіти та працевлаштування. М'який середземноморський клімат – це тепле літо без виснажливої спеки та нехолодна зима. Ми замерзаємо у Сан-Дієго вже при температурі плюс десять градусів. Справжня перлина Сан-Дієго – узбережжя Тихого океану з піщаними пляжами. Мешканці міста та туристи люблять просто тут прогулюватись. Цілий рік можна займатися серфінгом, дайвінгом, вітрильним спортом, пішими походами. А ще приваблює висока якість життя. У Сан-Дієго досить спокійний неметушливий ритм, якщо порівнювати, наприклад, з Лос-Анджелесом. Сан-Дієго відрізняється безпечною атмосферою, що теж дуже важливо. Привабливим є високий рівень освіти. Тут є університети та чимало науково-дослідних інститутів. Сан-Дієго – великий центр біотехнологій, медицини, оборонної промисловості та ІТ, що передбачає великі можливості для працевлаштування та кар’єри. Також дуже добре розвинута туристична індустрія. В минулому році Сан-Дієго відвідали близько 32 мільйонів туристів. Це мегаполіс, де є все для культурного відпочинку та дозвілля: музеї, театри, концертні зали, виставки та фестивалі. Для дітей - всесвітньо відомий зоопарк Сан-Дієго, Сафарі-парк, SeaWorld. У Сан-Дієго є чимало ресторанів з різноманітною кухнею. Також є все для активного відпочинку та спорту. Зокрема, це гольфові поля світового рівня. Є можливість поїздок у гори та пустелю.
Краса океану зачаровує і туристів, і місцевих жителів Сан- Дієго
Фото з альбому Юлії Бушлової
"Якщо в Україні при продажу оселі зазвичай вказують кількість кімнат, то у США - кількість спалень"
– Плюси проживання в Каліфорнії та Сан-Дієго зрозумілі. А які є мінуси?
– Щодо плюсів варто додати: завдяки клімату, природним умовам та можливостям вести активний спосіб життя й займатися круглий рік спортом багато хто почувається тут здоровішим і спокійнішим. Люди у Сан-Дієго зазвичай відкриті та доброзичливі, і це створює розслаблену атмосферу. Насправді плюсів дуже багато – й завдяки їм Сан-Дієго є одним із найкращих ринків для інвестицій у нерухомість. Щодо мінусів, вони існують, як і усюди. Зокрема тут дороге житло і високий рівень цін. Податки у Каліфорнії вищі, ніж у багатьох інших штатах. Трафік може бути стомлюючим, якщо потрапляєте у годину пік. І ще такий момент: тут дуже висока конкуренція. Наприклад, у моїй індустрії в Сан-Дієго нараховується близько 24 тисячі агентів з нерухомості.
– Який діапазон цін на нерухомість у Сан-Дієго? І від чого залежить вартість житла?
– Із зрозумілих причин у Сан-Дієго ціни на нерухомість досить високі. Вартість житла залежить від району та типу житла. Вартість квартир та таунхаусів стартує від 600–700 тисяч доларів, а окремого будинку - від мільйона доларів. Якщо йдеться про престижні райони біля океану, ціни на житло там можуть становити і два-три мільйони доларів та вище. Чимало залежить від району: ближче до океану та хороших шкіл – дорожче. Також враховується й такий момент: якщо з вікон відкривається краєвид на океан або захід сонця, ціна оселі злітає космічно.
– На скільки ж відсотків може підвищити ціну на житло гарний краєвид, який відкривається із вікна? Й чому це так важливо для людей?
– У середньому панорамний краєвид на океан, затоку або захід сонця може додати від 10 до 30 відсотків до ціни будинку, а в елітних районах – навіть більше. Океан – один із головних чинників, заради яких люди переїжджають до Сан-Дієго. Можливість бачити його щодня - це елемент розкоші та навіть статусу. Також таке житло – це хороша інвестиція: будинки з краєвидом на океан завжди легше продати, й вони менше втрачають ціну при коливаннях ринку. Тому при купівлі нерухомості в Сан-Дієго краєвид з вікна - не просто приємний бонус, а реальний фактор, що впливає на вартість та ліквідність нерухомості.
Красивий краєвид із вікон може суттєво вплинути на ціну нерухомості
Фото з альбому Юлії Бушлової
– Чим американське житло відрізняється від українського?
– Якщо говорити про приватні будинки, у США вони здебільшого одно- або двоповерхові, майже кожен має свої подвір’я, гараж і паркування. Чимало будинків дерев'яні чи каркасні, з гіпсокартону. В Україні ж багато будують з цегли або бетону, тому будинки здаються більш "капітальними". Є особливості й у плануванні. В Америці кухні майже завжди з'єднані з вітальнями. У будинках по дві-три ванні кімнати, вбудовані меблі - все для зручності. І ось ще цікавий момент. Якщо в Україні при продажу оселі вказують кількість кімнат, то у США – кількість спалень. Наприклад, "2 bedroom house" - це означає, що в будинку є дві спальні, плюс обов'язково вітальня, їдальня та кухня.
"Будинки швидше зростають у ціні, ніж квартири. У середньому будинки – на 7-8 відсотків на рік, квартири – на 4,5 відсотків"
– Що краще обрати: новобудову чи вторинку?
– Все залежить від побажань людини, яка планує придбати нерухомість. Новобудова – це сучасні планування, енергоефективні матеріали, менше витрат на ремонт у найближчі роки. Але зазвичай це типові будівлі. Не варто очікувати на якусь "родзинку". Часто помешкання у новобудовах можуть бути дорожчі через високу оплату за внески на HOA ( асоціація домовласників) і додаткові податки. Власники платять за благоустрій району. І ця оплата включає оплату комунікацій, пожежної охорони, обслуговування території... Цей податок сплачується протягом 30-35 років. Вторинка - це вже обжитий район, розвинена інфраструктура, часто більші ділянки землі. Ціна може бути нижчою за квадратний фут, але, можливо, будуть потрібні ремонт або оновлення.
– Краще обрати квартиру чи будинок?
– Квартира або таунхаус коштують дешевше. До того ж, з таким житлом менше турбот: не потрібно думати про стан даху та подвір’я. Але доведеться сплачувати HOA збори, а також враховувати певні обмеження, що стосуються оренди, перебудови та навіть паркування. Будинок передбачає більше приватності, свою ділянку, свободу перебудови. Але якщо перебудови плануються значні, наприклад, якщо хочете добудувати кімнату, потрібен дозвіл від міста. Ціна будинку вища, ніж квартири та таунхауса. Дорожче і утримання будинку - дах, догляд за територією, ремонт. Ще важливий момент, який варто знати тим, хто планує інвестувати у нерухомість: будинки швидше зростають у ціні, ніж квартири. У середньому будинки – на 7-8 відсотків на рік, квартири – на 4,5 відсотків.
Купуючи житло, треба враховувати чимало факторів
Фото з альбому Юлії Бушлової
"За законом, продавець зобов'язаний заповнити спеціальні документи про стан нерухомості, де вказуються всі відомі йому проблеми або дефекти у будинку"
– На що особливо потрібно звертати увагу при купівлі житла, щоб уникнути розчарувань?
– Є така популярна фраза: локація, локація та ще раз локація. І це абсолютно правильно! Обираючи район, вивчіть його інфраструктуру. Варто переконатися, наскільки вам зручно добиратися до роботи, школи, магазинів, парків. Також поцікавтесь, чи не шумна локація, яку ви обираєте, чи не знаходяться по сусідству з будинком бар чи нічний клуб, наскільки місце безпечне для проживання. Обов'язково потрібно перевірити стан будинку та комунікацій. Поцікавтесь, у якому стані дах, вікна, водопровід, електромережі та опалення й кондиціонер. Це важливо, щоб потім не довелось витрачатися на несподіваний ремонт. Однією з обов'язкових умов купівлі нерухомості є така: покупець замовляє послуги інспектора з перевірки стану будинку чи квартири. Іноді трапляється, що після звіту інспектора, покупець відмовляється від угоди або продавець робить поступку в ціні. Також зважте, чи підходить планування оселі під ваш стиль життя: спальні, гардероби, кухня, гараж. Якщо житло в кондомініумі чи таунхаусі, дізнайтеся, скільки платитимете за обслуговування та що воно включає (ландшафт, басейн, ремонт фасаду тощо).
– Відомо, що проблемний момент у будинках на узбережжях – пліснява, яку іноді продавці приховують під свіжим ремонтом. Як уникнути таких "сюрпризів"?
– За законом, продавець зобов'язаний заповнити спеціальні документи про стан нерухомості, де вказуються всі відомі йому проблеми або дефекти будинку. Якщо продавець їх приховає і ці проблеми виявляться після продажу, покупець має повне право подати до суду. У такому разі продавець може бути притягнутий до відповідальності за приховування інформації та зобов'язаний компенсувати збитки. Саме тому процес купівлі нерухомості у Каліфорнії дуже суворо регулюється законом, що захищає інтереси покупців. Щоб уникнути неприємних сюрпризів чи прихованих проблем, завжди проводиться інспекція — це обов'язковий етап при покупці. Цю послугу оплачує покупець. Незалежний інспектор ретельно перевіряє стан будинку – дах, електрику, сантехніку, вентиляцію, наявність термітів та інші можливі проблеми. Після інспекції покупець отримує докладний звіт, виходячи з якого можна обговорити з продавцем необхідність ремонту чи переглянути ціну. За бажанням можна замовити додаткові спеціалізовані перевірки — наприклад, фундаменту, каналізації, на наявність термітів.
Юлія Бушлова: "До Сан-Дієго я переїхала у 2018 році. Мені дуже подобається тут жити"
Фото з альбому Юлії Бушлової
– Ви розповідали, що в Сан-Дієго безпечно. І при цьому кажете, що при купівлі житла потрібно враховувати безпеку району. Що маєте на увазі?
– Загалом Сан-Дієго - безпечне місто. Однак, як і в будь-якому великому місті, тут є райони, які вважаються менш благополучними.
"Будьте готові до конкуренції – у популярних районах будинки продаються швидко"
– Чи може нерезидент купувати нерухомість у США?
– Так, як у Каліфорнії, так і в інших штатах, – без обмежень. Банки працюють з іноземними покупцями, але умови відрізняються: кредитна ставка зазвичай вища - близько 7-9 відсотків річних (у резидентів на даний момент ставка приблизно 6,37 відсотків), а необхідний початковий внесок становить близько 30-40 відсотків від вартості об'єкта (для резидентів від 3-5 відсотків). Процес оформлення угоди у обох випадках стандартний.
– Як не стати жертвою шахраїв?
– Майте справу тільки з ліцензованим агентом нерухомості — досвідчений агент допоможе з переговорами, перевіркою документів і підстрахує від помилок. Раджу працювати тільки через офіційні компанії з оформлення угоди. Переконайтесь, що немає боргів із податків, судових позовів чи застав на нерухомість.
І ще одна важлива порада: необхідно включити двофакторний захист на пошті та не відкривати підозрілих листів.
– Які ще практичні поради ви б дали людям, що планують придбати житло?
– Оцініть свій бюджет і отримайте попереднє схвалення на іпотеку у банку - це дасть розуміння, на яку суму ви можете розраховувати, коли вибираєте нерухомість. Вивчіть обраний район, у Сан- Дієго ціна та стиль життя дуже залежать від локації. Як я вже казала, важливо звернути увагу на наявність шкіл поряд, рівень безпеки, транспорт та інфраструктуру. Врахуйте податки та страховку. У Каліфорнії щорічний податок на нерухомість зазвичай становить близько 1–1,2 відсотки. Він розраховується не від ринкової ціни, а від оціночної вартості житла, яку встановлює місто при купівлі. Також не забудьте про страховку. Дізнайтесь, які щомісячні платежі та правила асоціації домовласників. Обов'язково перед покупкою нерухомості зробіть інспекцію на предмет прихованих дефектів - щодо стану даху, фундаменту, електромереж, наявності плісняви. Адже усунення проблем може коштувати дуже дорого. Будьте готові до конкуренції – у популярних районах будинки продаються швидко.
– Які типові помилки при купівлі нерухомості та як їх уникнути?
– Одна з найпоширеніших помилок при купівлі - враховувати лише ціну будинку. Багато хто думає: ось будинок за певну суму, отже, мені потрібно мати на перший внесок від 3-5 відсотків його вартості. А потім з'являються податки, страховка, внески HOA, ремонт та рахунок від сантехніка на пару тисяч доларів. Перед тим як придбати житло, необхідно розуміти, у яку суму реально обійдеться утримування будинку на місяць (з усіма супутніми витратами). Друга помилка – купувати житло на емоціях. У Сан-Дієго будинки затребувані та йдуть швидко. І якщо дуже закохатися у об’єкт нерухомості і "перебити" ціну, можна переплатити десятки тисяч доларів. Краще зберігати холодну голову і упустити такий будинок, ніж потім жалкувати через величезну переплату. Третя помилка - відмовлятися від інспекції у процесі покупки. Іноді, щоб виграти торги, покупці відмовляються від перевірки нерухомості інспектором. А дарма. Потім можуть сплисти проблеми, які вирішувати непросто: тече дах або старі електромережі. Інспекція оселі потрібна обов'язково – навіть при купівлі новобудови. Краще знати про всі проблеми одразу і домовлятися про знижки із продавцем. Четверта помилка – не вивчити локацію. Будинок може бути ідеальним, але якщо до роботи їхати дуже довго, поряд немає паркування, а вечорами шум – радощів мало. Я рекомендую своїм клієнтам, якщо вони не знайомі з районом, придивитись до нього у різний час доби, поспостерігати, де паркуються сусіди, чи гамірно ввечері… На жаль, багато покупців не читають правила HOA. І це п’ята помилка. Правила асоціації домовласників можуть бути досить суворі: наприклад, не можна ставити сонячні панелі без дозволу, здавати житло подобово, паркуватися на вулиці (а лише в гаражі або на ділянці перед гаражем).
– Стільки нюансів!
– Також помилкою є обирати некваліфікованого агента. І ще: здебільшого при купівлі нерухомості важливо враховувати два ключові чинники: мотивацію продавця — наскільки терміново йому потрібно продати, і ціну – наскільки вона відповідає реальній ринковій вартості.
– Чи легко продати житло в Сан-Дієго за необхідності?
– Багато покупців думають, що можна швидко перепродати нерухомість з прибутком, забуваючи про витрати при продажі – наприклад, податок на прибуток, витрати на закриття угоди, комісію агента, витрати на ремонт. Іноді вигідніше пожити у будинку 3–5 років, ніж продавати його одразу. Загалом же продати досить легко, особливо якщо нерухомість у хорошому районі та за ціною відповідною ринку. У Сан-Дієго завжди є попит. Але все залежить від деталей: якщо ціна завищена – житло може "зависнути", якщо будинок вимагає ремонту, можливо, доведеться знижувати ціну. Елітні чи нестандартні об'єкти продаються довше. Найкращий час для продажу – весна та початок літа, коли активність покупців максимальна. Загалом, якщо нерухомість у хорошому стані та місці й за адекватною ціною, у Сан-Дієго вона у продажу довго не затримається…
– Чим особисто вам подобається життя в Сан-Дієго?
- У США я живу понад тридцять років. До Сан-Дієго переїхала у 2018 році. Мені дуже подобається Сан-Дієго за його м'який казковий клімат, можливість проводити час на свіжому повітрі цілий рік та близькість до океану. Це неймовірно красиве, чисте та затишне місто з чудовими ресторанами та можливостями вести активний спосіб життя. Тут можна насолоджуватися природою, гуляти біля океану, ходити на концерти та фестивалі, і просто почуватися спокійно — атмосфера дуже доброзичлива та затишна. Це те, що робить моє життя комфортним.