Що сталося з вартістю квартир у Києві та на що чекати у майбутньому

"Ціна забувається, якість лишається ..."

Ціна – один з найважливіших факторів при прийнятті рішення щодо покупки нерухомості потенційним інвестором. А в сучасних реаліях, саме вартість квартири безпосереднім чином впливає на комерційну привабливість і частоту вдало здійснених операцій з купівлі-продажу квартир.

Згідно зі статистикою, за рік (з серпня 2019 по серпень 2020) вартість квадратного метра житла в новобудовах столиці зросла майже на 14%. При цьому з січня 2020 року вартість досягла приросту у 7,2%.

Візуалізація динаміки зміни ціни найбільш очевидно демонструє періоди, в які відбулися піки і падіння вартості. Так, зростання ціни зафіксовано у березні 2020 р, що безпосередньо пов'язано c сезонним анонсованих підняттям цін, а також зі світовою панікою, карантинними обмеженнями, які призвели до часткової або повної зупинки діяльності девелоперів. Це, в свою чергу, вплинуло на планові терміни реалізації проєктів, що є форс-мажорними обставинами.

Все це, в кінцевому підсумку, призвело до зростання ціни квадратного метра житла, що, в абсолютному значенні, склало більше 3,5 тис. грн. (близько $135).

Експертиза

Володіючи великою базою житлових комплексів, що нараховує більше 1000 об'єктів, фахівці НЕРУХОМІ рандомно вибрали кілька новобудов Києва різного класу комфортності. При цьому застосувавши умовний фільтр – кожен з відібраних ЖК складається з одного будинку і знаходиться в активній стадії будівництва.

Динаміка цін на квартири економ-класу в новобудовах Києва приведена у таблиці:

Як видно з наведених даних, найбільш помітно змінювалася вартість квадратного метра в сегменті однокімнатних квартир в ЖК Кузьмінський-2 від девелопера Наш Дім. В кінцевому підсумку ціна знизилася на $115.

Неоднозначна ситуація склалася по двокімнатних квартирах. Так, в ЖК просп. Отрадний зафіксовано зниження вартості, проте у двох інших ЖК – Praga-2 і Кузьмінський – ціни виросли. Що стосується трикімнатних квартир, то в ЖК Praga-2 зафіксовано приріст у $35 за "квадрат".

Візуально зміни ціни квадратного метра у новобудовах Києва економ-класу виглядають так:

Динаміка цін на квартири комфорт-класу у новобудовах Києва:

Тут бачимо значне зростання вартості квадратного метра в однокімнатних квартирах ЖК Вежа на Ломоносова і ЖК Forward (на $ 250 і $ 220 відповідно) на старті карантинного періоду. А ось в ЖК Клубний відбулося зниження цін (до $80). Експерти НЕРУХОМІ безпосередньо пов'язують це з настанням терміну реалізації проєкту, запланованого на 3 квартал цього року.

Схожа ситуація склалася з двокімнатними і трикімнатними квартирами. У ЖК Клубний ціни за "квадрат" у "двушках" просіли на $265, а в ЖК Вежа на Ломоносова і ЖК Forward підскочили на $ 200 і $ 255 відповідно, що може бути пов'язано з панікою через карантин. Квадратний метр у трикімнатній квартирі в ЖК Forward подорожчав на $250.

Як відбулася зміна ціни в новобудовах Києва комфорт-класу можна побачити на графіках:

Динаміка цін на квартири бізнес-класу в новобудовах Києва наведена в таблиці:

Аналіз даних зміни ціни однокімнатної квартири бізнес-класу характерний своєю неоднозначністю. Так в ЖК Be the One від девелопера Landmark Development ціна виросла на $225, в ЖК Obolon Plaza девелопер Dragon Capital підняв ціни в період ослаблення карантинних обмежень та зростання фінансової активності потенційних інвесторів на $100.

Зростання вартості квадратного метра в "двушках" ЖК Be the One і ЖК Obolon Plaza ідентичний динаміці цін однокімнатних квартир цих об'єктів і схильний до тих же причин. Тим часом відзначимо падіння ціни в квартирах ЖК Franklin Concept House від забудовника Saga Development на $105 за "квадрат". Дане зниження ціни характерно для об'єктів, що перебувають на фінальній стадії реалізації. Експерти НЕРУХОМІ вважають, що ціна на даному об'єкті може зупинити своє зниження і почати стрімке зростання. Однак, в даний час вона знижена, збільшуючи фінансову привабливість проєкту.

Аналогічна ситуація і з трикімнатними квартирами в ЖК Franklin Concept House. Ціна квадратного метра знизилася на $155, однак експерти запевняють, що дана привабливість може скоро завершитися. Зацікавленим інвесторам необхідно поспішити для укладення вдалої угоди.

Так зміни ціни квадратного метра в новобудовах Києва бізнес-класу виглядають на графіках:

Пыдбиваючи тут підсумок, можна сказати, що в цілому відбулося зростання вартості квадратного метра практично у всіх класах комфортності новобудов столиці. Однак, слід зазначити, що найбільш популярний клас житла – однокімнатні квартири економ-класу – подешевшали, втім, як і трикімнатні квартири бізнес-класу.

Інвестувати має бути цікаво

Результат аналізу популярності житлових комплексів у базі НЕРУХОМІ – прогнозований. Потенційних інвесторів частіше цікавить можливість мінімізувати фінансові ризики. У більшості випадків інвестор розглядає варіанти фінансових вкладень в об'єкти з найбільш привабливою ціною – однокімнатні та smart-квартири в житлових комплексах економ і комфорт класу.

В аналітичній таблиці відображені TOP-5 популярних об'єктів житлового будівництва в Києві за запитом користувачів НЕРУХОМІ і Google за дев'ять місяців цього року:

Як видно, за поточний період найбільшу популярність серед запитів користувачів отримали житлові комплекси економ і комфорт класу.

Збіг у пошуку НЕРУХОМІ і Google щодо ЖК Комфорт Таун від девелопера К.А.Н. Девелопмент і ЖК Кришталеві джерела від забудовника KSM-GROUP свідчить про актуальність інформації, що аналізується. За цей рік об'єкти отримали найбільшу популярність серед претендентів.

Слід також зазначити, що підвищений інтерес був помічений і стосовно великих за площею квартир в житлових комплексах економ/комфорт-класу. Сезонний ажіотаж і панічне бажання розширити власний простір для життя, викликане карантинною ізоляцією, також призвело до підвищеного інтересу стосовно таунхаусів і котеджних містечок.

Найменший інтерес інвестування, згідно аналітиці сайту НЕРУХОМІ, був зафіксований до новобудов Києва, відображених у таблиці:

На думку команди НЕРУХОМІ це пов'язано з низкою причин: непрозорість девелопера, відсутність дозвільних документів, судові розгляди, неповна інформація про проэкт та інші фактори.

Мораль

Незважаючи на основні принципи ціноутворення, досить складно визначити "загальне правило", яким керується фінансова служба компанії-девелопера при формуванні ринкової вартості споруджуваного об'єкта. Проте, з огляду на соціально-економічну, епідеміологічну та політичну ситуацію у державі, експертна команда НЕРУХОМІ схильна робити впевнений прогноз, що значного коливання цін на ринку новобудов Києва та регіонів до кінця поточного року очікувати не варто.

Спроби мінімізувати збитки або реалізувати відкладений прибуток до кінця непростого галузевого року можливі, але це не зможе глобально змінити ситуацію, що склалася на ринку. Глобальних потрясінь, пов'язаних з динамікою ціни на об'єкти нерухомості, варто очікувати в 1 кварталі 2021 року. Однак, експерти майже впевнені, що ціна квадратного метра житла буде дивувати потенційних інвесторів зовсім не своїм стрімким зниженням.

Автор:

Володимир Гришенко

Журналіст/ редактор

Освіта – закінчив Київський національний університет ім. Тараса Шевченка, Інститут журналістики. За професією працюю вже понад 15 років. Улюблені теми – економіка та політика, знаюся на криптовалютах та ринках, цікавлюся нерухомістю. На ресурсі НЕРУХОМІ із травня 2020 року.

Усі статті автора

Коментарі

168

Ваш запит принято

Відділ продажу зв'яжеться з Вами найближчим часом