"Цена забывается, качество остается..."
Цена – один из важнейших факторов при принятии решения о покупке недвижимости потенциальным инвестором. А в современных реалиях, именно стоимость квартиры непосредственным образом влияет на коммерческую привлекательность и частоту удачно совершённых сделок купли-продажи квартир.
Согласно статистике, за год (с августа 2019 по август 2020) стоимость квадратного метра жилья в новостройках столицы выросла почти на 14%. При этом с января 2020 года стоимость достигла прироста в 7,2%.
Динамика цены квартир в новостройках Киева (авг. 2019г.-авг. 2020г.)
Визуализация динамики изменения цены наиболее очевидно демонстрирует периоды, в которые произошли пики и падения стоимости. Так, рост цены зафиксирован в марте 2020 г., что непосредственно связано c сезонным анонсируемым поднятием цен, а также с мировой паникой, карантинными ограничениями, которые привели к частичной или полной остановке деятельности девелоперов. Это, в свою очередь, повлекло за собой нарушение плановых сроков реализации проектов, вызванных форс-мажорными обстоятельствами.
Всё это, в конечном итоге, привело к росту цены квадратного метра жилья, который, в абсолютном значении, составил более 3,5 тыс. грн. (около $135).
Экспертиза
Обладая обширной базой жилкомплексов, насчитывающей более 1000 объектов, специалисты НЕРУХОМІ рандомно выбрали несколько новостроек Киева различного класса комфортности. При этом применив условный фильтр – каждый из отобранных ЖК состоит из одного дома и находится в активной стадии строительства.
Динамика цен на квартиры эконом-класса в новостройках Киева приведена в таблице:
Как видно из приведенных данных, наиболее заметно менялась стоимость квадратного метра в сегменте однокомнатных квартир в ЖК Кузьминский-2 от девелопера Наш Дом. В конечном итоге цена снизилась на $115.
Неоднозначная ситуация сложилась по двухкомнатным квартирам. Так, в ЖК просп. Отрадный зафиксировано снижение стоимости, зато в двух других жилкомплексах – Praga-2 и Кузьминский – цены выросли.
Что касается трехкомнатных квартир, то в ЖК Praga-2 зафиксирован прирост в $35 за "квадрат".
Визуально изменения цены квадратного метра в новостройках Киева эконом-класса выглядят так:
Динамика цен на квартиры комфорт-класса в новостройках Киева:
Здесь видим внушительный рост стоимости квадратного метра в "однушках" ЖК Вежа на Ломоносова и ЖК Forward (на $250 и $220 соответственно) на старте карантинного периода. А вот в ЖК Клубный произошло снижение цен (до $80). Эксперты НЕРУХОМІ напрямую связывают это с наступлением срока реализации проекта, запланированного на 3 квартал этого года.
Похожая ситуация сложилась с двухкомнатными и трехкомнатными квартирами. В ЖК Клубный цены за "квадрат" в "двушках" просели на $265, а в ЖК Вежа на Ломоносова и ЖК Forward подскочили на $200 и $255 соответственно, что может быть связано с паникой из-за карантина. Квадратный метр в "трешке" в ЖК Forward подорожал на $250.
Как произошло изменение цены в новостройках Киева комфорт-класса можно увидеть на графиках:
Динамика цен на квартиры бизнес-класса в новостройках Киева приведена в таблице:
Анализ данных изменения цены однокомнатной квартиры бизнес-класса характерен своей неоднозначностью. Так в ЖК Be the One от девелопера Landmark Development цена выросла на $225, в ЖК Obolon Plaza девелопер Dragon Capital поднял цены в период ослабления карантинных ограничений и роста финансовой активности потенциальных инвесторов на $100.
Рост стоимости квадратного метра в "двушках" ЖК Be the One и ЖК Obolon Plaza идентичен динамике цен однокомнатных квартир этих объектов и подвержен тем же причинам. Между тем отметим падение цены в квартирах ЖК Franklin Concept House от застройщика Saga Development на $105 за "квадрат". Данное снижение цены характерно для объектов, находящихся на финальной стадии реализации. Эксперты НЕРУХОМІ полагают, что цена на данном объекте может остановить своё снижение и начать стремительный рост. Однако, в настоящее время она снижена, увеличивая финансовую привлекательность проекта.
Аналогичная ситуация и с трехкомнатными квартирами в ЖК Franklin Concept House. Цена квадратного метра снизилась на $155, однако эксперты уверяют, что данная привлекательность может скоро завершиться. Заинтересованным инвесторам необходимо поспешить для заключения удачной сделки.
Так изменения цены квадратного метра в новостройках Киева бизнес-класса выглядят на графиках:
Подводя здесь итог, можно сказать, что в целом произошел рост стоимости квадратного метра практически во всех классах комфортности новостроек столицы. Однако, следует отметить, что наиболее популярный класс жилья – однокомнатные квартиры эконом-класса – подешевели, впрочем, как и трехкомнатные квартиры бизнес-класса.
Инвестировать должно быть интересно
Результат анализа популярности жилых комплексов в базе НЕРУХОМІ – прогнозированный. Потенциальных инвесторов чаще интересует возможность минимизировать финансовые риски. В большинстве случаев инвестор рассматривает варианты финансовых вложений в объекты с наиболее привлекательной ценой – однокомнатные и smart-квартиры в жилых комплексах эконом и комфорт класса.
В аналитической таблице отображены TOP-5 популярных объектов жилищного строительства в Киеве по запросу пользователей НЕРУХОМІ и Google за девять месяцев этого года:
Как видно, за текущий период наибольшую популярность среди запросов пользователей получили жилые комплексы эконом и комфорт класса.
Точечное совпадение в поиске НЕРУХОМІ и Google по ЖК Комфорт Таун от девелопера К.А.Н. Девелопмент и ЖК Кришталеві джерела от застройщика KSM-GROUP свидетельствует об актуальности анализируемой информации. За этот год объекты получили наибольшую популярность среди соискателей.
Следует также отметить, что повышенный интерес был замечен и в отношении больших по площади квартир в жилых комплексах эконом/комфорт-класса. Сезонный ажиотаж и паническое желание расширить собственное пространство для жизни, вызванное карантинной изоляцией, также привело к повышенному интересу к таунхаусам и коттеджным городкам.
Наименьший интерес инвестирования, согласно аналитике сайта НЕРУХОМІ, был зафиксирован к новостройкам Киева, отображенным в таблице:
По мнению команды НЕРУХОМІ это связано с рядом причин: непрозрачность девелопера, отсутствие разрешительных документов, судебные разбирательства, неполная информация о проекте и прочие факторы.
Мораль
Несмотря на основные принципы ценообразования, довольно сложно определить "общее правило", которым руководствуется финансовая служба компании-девелопера при формировании рыночной стоимости возводимого объекта. Тем не менее, учитывая социально-экономическую, эпидемиологическую и политическую ситуацию в государстве, экспертная команда НЕРУХОМІ склонна делать уверенный прогноз, что значительного колебания цен на рынке новостроек Киева и регионов до конца текущего года ожидать не стоит.
Точечные попытки минимизировать убытки или реализовать отложенную прибыль к концу непростого отраслевого года возможны, но это не сможет глобально изменить сложившуюся ситуацию на рынке. Глобальных потрясений, связанных с динамикой цены на объекты недвижимости, стоит ожидать в 1 квартале 2021 года. Однако, эксперты почти уверены, что цена квадратного метра жилья будет удивлять потенциальных инвесторов совсем не своим стремительным снижением.