У 2025 році по новобудові в Південному, яку на ринку подають як ЖК "Парус", уже подавали пакет документів на введення в експлуатацію. Однак результативного сертифіката досі немає. Аналітична команда Нерухомі проаналізувала документи по об’єкту та його дозвільну історію.
рендер ЖК "Парус" в Південному
ЖК "Парус" у Південному — це кейс, де публічна подача об’єкта і документи містять різні характеристики. У продажній версії йдеться про бренд TIM Development, будинок біля моря, дві секції, 220 квартир, підземний паркінг і новий строк введення — II квартал 2026 року. У документах фігурують інші параметри об’єкта, земля в комунальній власності, право постійного користування за Одеською обласною прокуратурою та відсутність сертифіката після спроби введення.
Починається все із землі. Ділянка з кадастровим номером 5111700000:02:006:0190 перебуває у комунальній власності, але право постійного користування зареєстроване за Одеською обласною прокуратурою. Для житлового проєкту це вже нетипова стартова рамка. Але земля прокуратури — не єдина особливість цієї моделі. Далі в документах з’являється ОК "Житлове товариство "Парус"", а генпідрядником будівництва вказано ТОВ "ТІМ", бенефіціаром якого значиться Максим Михалочкін.
На цьому етапі в документах з’являються зв’язки між прокуратурою, кооперативом і підрядником, які важливі для розуміння моделі реалізації проєкту. У матеріалах ЄДЕССБ серед підстав для проєкту коригування прямо згадується договір про дольову участь у будівництві та проєктуванні від 14 листопада 2019 року між Прокуратурою Одеської області та ОК "Житлове товариство "Парус"". Уже пізніше, 4 січня 2022 року, ТОВ "Трастінвестменеджмент" / ТОВ "ТІМ" уклало з кооперативом договір генерального підряду на будівництво будинку №11Б. Тобто в цій моделі прокуратура, кооператив і підрядник фігурують як пов’язані учасники реалізації проєкту.
Ще один важливий момент — різниця між публічною подачею об’єкта і даними реєстру. У публічній подачі "Парус" — це дві 10-поверхові секції на 220 квартир. Але в пакеті на введення в експлуатацію фігурує один дев’ятиповерховий житловий будинок №11Б на 192 квартири, без черг і пускових комплексів. Йдеться не просто про різницю в описі, а про різні техніко-економічні характеристики одного й того ж проєкту в публічній подачі та документах.
На цьому тлі історія з введенням в експлуатацію виглядає не менш важливою. 29 квітня 2025 року по об’єкту вже подавали пакет на сертифікат готовності. Але документ отримав статус "повернуто без розгляду", а підставою стала заява самого замовника. Формально це не відмова ДІАМ. Але саме такий механізм дозволяє не залишати в реєстрі офіційне негативне рішення по об’єкту і не показувати публічно реальні підстави, через які пакет не проходить процедуру. Для покупця різниці немає: будинок намагалися ввести в експлуатацію, але результату немає досі. Майже рік потому в реєстрі так і не з’явилося результативного введення.
Історія з дозвільними документами теж не була прямою. У 2020 році об’єкт уже отримував відмову в дозволі на будівництво. Серед причин були питання до виду використання земельної ділянки, технічних умов, експертного звіту і моделі договорів, укладених через кооператив. Чинний дозвіл на нове будівництво дев’ятиповерхового житлового будинку №11Б датований уже 2 серпня 2024 року. Тобто дозвільна історія проєкту включала відмову, новий пакет документів і подальшу спробу введення, яка поки не завершилася результативним сертифікатом.
Під час аналізу документів по ЖК "Парус" ми побачили, що навіть історія з паркінгом тут має розбіжності між продажною подачею і тим, як у документах закривають нормативну потребу в місцях. У продажній версії — 72 місця. У документах фігурують уже 83, 105 і 109, а серед вихідних даних окремо згадується договір оренди паркувальних місць. Частину паркування взагалі виносять уздовж вул. Приморської та на прилеглу територію вздовж межі ділянки. Тобто питання відповідності нормативам тут вирішують не лише самим паркінгом у будинку, а й зовнішніми рішеннями. Для покупця зручна маркетингова цифра легко може обернутися щоденними пошуками місця просто на вулиці.
Ми вже коротко розбирали цей кейс у Telegram-каналі Nerukhomi, а в цьому матеріалі зібрали повнішу картину по документах і дозвільній історії об’єкта.
У підсумку йдеться не лише про зсув строків будівництва. Документи по об’єкту фіксують землю прокуратури, кооперативну модель, участь підрядника під брендом TIM Development, різні характеристики об’єкта в публічній подачі та реєстрі, а також відсутність результативного введення в експлуатацію після спроби 2025 року. Саме тому цей кейс потребує уважного читання документів, а не лише маркетингового опису проєкту.