Сентябрьский дайджест от СЕО НЕРУХОМІ: ТОП важных событий строительного рынка

Денис Петров
03.10.2022 15:50

8 мин


Законопроекты по спасению рынка жилья продолжили принимать в Раде в сентябре. Также прошлый месяц был знаменательным для скандальных застройщиков Киева и Киевской области, а жюри Emporis Skyscraper Award выбрало лучший небоскреб года.

Об этом и другом читайте в обзоре событий за прошлый месяц от НЕРУХОМІ.

Новые налоги при продаже жилья. Чего ждать украинцам?

Депутаты 20 сентября проголосовали в целом за законопроект №7683, который вносит изменения в Налоговый кодекс и призван облегчить налоговую нагрузку при продаже новой недвижимости.

Теперь продажа жилья, в том числе и недостроенного, освобождается от уплаты НДФЛ, если имущественное право на него зарегистрировано в пользу покупателя и за него уплачено хотя бы частично. Кроме того, НДФЛ уплачивается исключительно с разницы между суммами покупки и продажи недвижимости.

Также законопроект включает в перечень операций по "первым поставкам жилья" куплю-продажу неделимого жилого объекта незавершенного строительства/будущего объекта жилой недвижимости. А налог с застройщиков и девелоперов взимается только при наличии дохода.

Как рассказала инициатор законопроекта, глава фракции "Слуга народа" Елена Шуляк, данный документ продолжает начатую властями реформу градостроительной отрасли, связан с принятым ранее законопроектом №5091 о гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем. 

В экспертной среде раскритиковали эти документы, так как они не решают комплексно вопросы градостроительства. Глава Ассоциации риелторов Украины Юрий Пита, комментируя законопроект №7683, выразил мнение, что он приравняет первичный рынок ко вторичному путем введения налогообложение физлиц. Как он объяснил, ранее покупка первичной недвижимости на этапе строительства с целью перепродажи не облагалась налогами, сейчас это будет облагаться НДФЛ по тому же принципу, что и "вторичка". Для инвестора-продавца законопроект приведет к удорожанию жилья. Покупатель же "первички" будет продавать ее как "вторичку" с 5% НДФЛ и 1,5% военного сбора. Единственный немаловажный момент: налог будет начисляться на разницу между ценами купли и продажи.

Реконструкция устаревшего жилфонда. Очередная попытка решить болезненный вопрос

Законопроект №6458, направленный на усовершенствования механизма комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) был проголосован в первом чтении парламентскими депутатами.

Данный законопроект, если его конечно же примут, должен заменить существующий сегодня закон о реконструкции устаревшего жилого фонда. Отмечается, что из-за ряда требований его невозможно реализовать на практике. Новый же документ устранит ряд проблемных вопросов, что даст возможность органам местного самоуправления приступить к комплексному обновлению жилого фонда в населенных пунктах Украины.

Финансирование реконструкции, согласно проекта, будет проходить за счет государственного и местных бюджетов, предприятий, учреждений, совладельцев объединений многоквартирных домов, а также других источников, не запрещенных законодательством. Самого инвестора-застройщика реконструкции предлагается выбрать по результату конкурса. 

Этот вопрос достаточно актуален для государства, ведь аварийная ситуация с многоэтажками, срок эксплуатации которых истек, только набирает обороты. Даже не считая разрушений в результате полномасштабной войны, у нас целый ряд проблем с жильем. Это уже пятый законопроект за последние два года, призванный заменить действующий закон "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда" от 2006 года, который уже откровенно устарел. Надеемся с последним документом повезет больше.

Скандал с крупнейшим застройщиком в Киевской области

Одного из крупнейших застройщиков Киевской области Андрея Мартынова заподозрили в отмывании денег и неуплате налогов. Сам Мартынов — не слишком публичная особа, главные его партнеры – это брат, сын и Роман Гах. По данным СМИ, Гах вместе с Андреем Мартыновым являются прихожанами одной церкви.

Следствие установило, что с 2013 года бизнесмены массово скупали земельные участки под Киевом, затем, как физлица получали разрешения на строительство многоэтажных жилых комплексов и коттеджей. При этом вкладываемые в это самое строительство средства, не имели официальных источников происхождения. Правоохранители считают, что, продав недвижимость, застройщик легализовал эти средства.

Мартынову также сообщили о подозрении и в уклонении от уплаты налогов в особо крупных размерах. Застройщик декларировал доходы от продажи квартир и нежилых помещений в Киево-Святошинском районе как физлицо, хотя должен был оформить предпринимательскую деятельность. В итоге за два года с 2019-го по 2021-й он недоплатил 140 млн гривен.

Известно, что за 10 лет Мартынов смог построить 114 зданий общей площадью около 500 тыс. квадратных метров. Его недорогие жилые комплексы под Киевом привлекают покупателей. С января 2019 года до 31 августа 2020 года в ЖК Мартынова ввели в эксплуатацию примерно 4,3 тысячи квартир. По данным СМИ, уклоняться от выплаты налогов представителям строительного бизнеса помогают связи с налоговиками, которые лоббировали их интересы.

У застройщика провели обыски, изъятые миллионы были арестованы и переданы в управление АРМА. Помимо этих средств Печерский райсуда Киева по ходатайству прокуратуры арестовал более 200 объектов недвижимости, принадлежавших Мартынову.

Возвращение Укрбуда. Сенсация почти получилась

Одиозный Максим Микитась, до конца не разобравшись с уголовным делом по квартирам для Нацгвардии, в котором он проходит главным фигурантом, уже поспешил заявить, что вернул контроль над компанией "Укрбуд Девелопмен" и собирается достроить свои проблемные объекты. Для этого он готов провести встречи с застройщиками, инвесторами и представителями власти.

В Киевгорстрое, который взял на себя обязательство по достройке большинства объектов Укрбуда, в свою очередь заявили, что никто с ними не договаривался о встрече с предложениями о помощи ни с какими-либо еще. Застройщик также подчеркнул, что из 18 принятых объектов, Киевгорстрою удалось сдать в эксплуатацию 10. Остальные он также намерен довести до ума. Впрочем, ввиду сложной ситуации на рынке из-за войны с россией, строительство на этих объектах замерло. Об этом сам застройщик признался еще в августе у себя на сайте.

С одной стороны, для многострадальных инвесторов, оказавшихся сегодня в довольно трудном положении, желание сразу двух компаний достроить их ЖК – может показаться обнадеживающим фактором. Но с другой стороны…

С другой стороны стало известно, что Хозсуд Киева уже открыл дело о банкротстве компании "Укрбуд Девелопмент". Была введена процедура распоряжения имуществом должника, назначен арбитражный управляющий со всеми вытекающими отсюда последствиями.

А глава Киевгорстроя Игорь Кушнир хоть торжественно и пообещал достроить ЖК Укрбуда, однако большинство проблем на стройках в связи с войной, о которых заявляла ранее пресс-служба его компании, так никуда и не делись.

Новый запрет для строительства высотки на Шулявке. Что остановит скандального застройщика

Новый запрет на строительство МФК 50Avenue на проспекте Победы, 50а вынес Шестой апелляционный суд Киева. На сегодняшний день, любые строительные работы или попытка их восстановления на участке по проспекту Победы, 50а в городе Киеве – незаконны и преступны. Однако, когда такие трудности останавливали застройщика "Эксон Премьер Шулявская"?

Ради справедливости стоит отметить, что строительство пока не ведется на участке, но не из-за отсутствия законных оснований, а, скорее всего, из-за войны в стране.

Строительство комплекса сопровождалось разного рода скандалами, в частности в октябре прошлого года в электронной системе кто-то изменил майскую запись с отказом во внесении изменений в несуществующее разрешение 2010 года. Также застройщик обратился в Окружной админсуд Киева, который 1 ноября обязал Департамент архитектуры и градостроительства Киевской городской госадминистрации рассмотреть его заявление. При этом суд отменил приказ, которым компании "Эксон Премьер Шулявская" было отказано в предоставлении градусловий на проспекте Победы, 50а.

Стоит отметить, что веб сайт объекта 50 AVENUE содержит предложение о продаже квартир, которое распространяется только на нерезидентов Украины. Вся информация размещена на израильском сайте и изложена только на иврите, без перевода на любой другой язык, а отдел продаж расположен только в Бней-Брак (округ Тель-Авива), Израиль.

Строительство МФК 50Avenue не только противоречит градостроительному законодательству и целевому назначению участка – оно несет реальную опасность, так как строится сразу над веткой метро. И как "шутят" сотрудники метрополитена, не исключено, что поезда будут проезжать сквозь подземный паркинг, когда вся эта махина рухнет вниз.

Бенефициарами ОК "Эксон Премьер Шулявская" являются Йозеф Москович и Иван Влад. Компания также причастна и к другим скандальным строительствам в Киеве. Как и МФК 50Avenue все они строятся вопреки законам и здравому смыслу.

Статистика месяца

В Украине начала дорожать аренда жилья, при этом количество предложений на рынке стремительно сокращаться. По данным аналитиков OLX Недвижимость, за первую неделю осени количество предложений в крупнейших городах уменьшилось от 10 до 23%.

В Киеве по состоянию на начало августа насчитывалось 26 658 объявлений, но уже в начале сентября их число снизилось до 20 569 штук (на 23%). В Одессе месяц назад было 12 490 предложений по аренде квартир, по сравнению с сентябрем их число уменьшилось до 10 236 штук (на 18%). Во Львове изменения на рынке произошли наименее заметно по сравнению с другими областных центров, где не ведутся активные боевые действия, количество объявлений уменьшилось на 10%.

По прогнозам риелторов аренда жилья в Киеве и Одессе в ближайшее время может вырасти уже на 10-15%, в эти города возвращаются беженцы, ранее уезжавшие за границу.

Небоскребы года по версии Skyscraper Award 2022. Престижная премия в обасти архитектуры

Победителем ежегодной премии Emporis Skyscraper Award 2022 стал небоскреб Valley, расположенный в Амстердаме от нидерландской архитектурной студии MVRD. Это многофункциональный комплекс из трех башен, состоящий из офисов, торговых площадей, зон для отдыха и развлечений и апартаментов. Самая высокая башня достигает высоты в 100 метров.

Выбирая Valley в качестве победителя, жюри было особенно впечатлено необычным и инновационным архитектурным дизайном небоскреба. Три вершины здания плавно переключаются между прозрачным стеклянным фасадом. В центре находится общедоступная террасная долина, от которой здание и получило свое название.

Второе место в рейтинге досталось небоскребу 111 West 57th Street с высотой 435 м, расположенного в Нью-Йорке, США. Это проект студии SHoP Architects, официально это самая узкая в мире башня в соотношении ширины и высоты (1:24) – она возвышается над мегаполисом как игла. Фасад состоит из терракотовых панелей с 22 различными наборами контуров, которые контрастируют с бронзовыми деталями и стеклянной навесной стеной.

Третье место занял, наверное, самый странный небоскреб – NV Tower от студии A&A Architects. Расположен он в Софии, Болгария. Высота здания – 106 метров. Создатели проекта вдохновлялись природными кристаллами, поэтому, чтобы усилить кристаллическую тему, каждый этаж здания назвали в честь своего кристалла и оформили соответствующими цветами.

Автор:

Денис Петров

CEO nerukhomi.ua

CEO Nerukhomi.ua, магистр права и государственного управления, эксперт в сфере градостроительства.

Образование:

Одесская национальная юридическая академия факультет «Государственного управления и международно-правовых отношений», специальность «Правоведение»,квалификация магистр права

Одесский региональный институт государственного управления Национальной академии государственного управления при Президенте Украины, специальность «Государственное управление», квалификация: магистр государственного управления. Магистерская работа: "Правовое регулирование в сфере градостроения".

6 лет практического и руководящего опыта в сфере строительства, инфраструктуры и развития территорий

2 года руководства областным ГАСИ

Окончил Бизнес-школу USB и стал управляющим партнером экспертного бюро «Нерухоми»

Комментарии

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время