Продаж "Більшовика" та конфлікти із забудовником: як ринок пережив жовтень

Продаж колишнього заводу "Більшовик", зіткнення через будівництво на Микільській Слобідці та маніпуляції з документами ЖК 50Avenue – головні події на ринку нерухомості, що сталися у жовтні.

Про це та трохи інше читайте у свіжому огляді від ресурсу НЕРУХОМІ.

Продаж "Більшовика": важливе рішення з неприємним осадом

У Фонді держмайна помпезно заявили, що 27 жовтня продали Перший київський машинобудівний завод (він же колишній "Більшовик") компанії "Дженерал Коммерс" із структури uFuture Василя Хмельницького. Багато експертів привітали це рішення, наголосивши, що ця приватизація давно вже назріла. У минулому підприємство хоч і було флагманом виробництва, але вже багато років висіло мертвим вантажем. Завод накопичив багатомільйонні борги, а цехи у центрі Києва стоять у руїнах.

Згідно з умовами, новий власник має зберегти основні види діяльності та погасити борги заводу – близько 500 млн гривень. Крім того, він має інвестувати в ремонт та модернізацію дочірнього підприємства у Жашкові (Черкаська область) близько 57 млн. гривень. Для інших же ділянок заводу, а це понад 50 га у чотирьох областях, включаючи 35 га на Шулявці, умови приватизації не встановлюють жодних вимог у використанні новим власником. Таким чином, до аукціону спробували залучити великих забудовників, запропонувавши їм ласий шматок землі в столиці біля самої станції метро.

Спочатку участь в аукціоні підтвердили 15 компаній, і багато хто очікував побачити пристрасті та боротьбу, але цього так і не сталося. На сам аукціон прийшли лише три учасники, при цьому торгувалися лише два. Та й торгами загалом це назвати досить складно. У результаті ціна від стартової зросла лише на 40 млн гривень, що мимоволі наштовхує на думки про якусь домовленість, яка була досягнута ще до аукціону.

У свою чергу джерело Економічної правди заявило, що "Хмельницький та Іванов підготувалися до приватизації "Більшовика" заздалегідь, "по бєспрєдєлу" забравши права власності на 6 тисяч квадратних метрів нерухомості".

Як зазначається, вони відлякали потенційних учасників, а один із столичних девелоперів на правах анонімності назвав аукціон фарсом: "Вони навіть не вдались до чесних торгів".

За словами інвестиційного банкіра Сергія Фурси, проведення подібних приватизацій не сигналізує інвесторам ні про що хороше. "Державна машина виявилася безсилою проти скоординованих дій групи осіб, які фактично протидіють успіху проєкту. Та й на конкурентному аукціоні з великою кількістю по-справжньому зацікавлених учасників можна було б залучити набагато більше грошей до бюджету. Десь у два рази більше", - зазначив він.

Таким чином, підсумовуючи, можна сказати те, що приватизація відбулася це, безсумнівно, позитивний момент. Але аукціон не став насправді проривним, через те, що держава так і не стала гарантом і в якийсь момент дистанціювалася від її проведення, дозволивши учасникам самим все вирішувати на своїх умовах.

ЖК 50Avenue: чи є шанс впоратися з "монстром на Шулявці"

У середині жовтня з'явилася інформація, що будівництво скандального ЖК 50Avenue на проспекті Перемоги, 50а у Шевченківському районі Києва таки узаконили. Зокрема, про це написав експерт Георгій Могильний на своїй сторінці у соціальній мережі.

За його словами, на порталі Єдиної держсистеми у сфері будівництва приховали інформацію щодо даного житлового комплексу, хоча ще 13 жовтня вона була зі статусом "Очікує на підписання". Потім, як з'ясував експерт, хтось змінив травневий запис із відмовою у внесенні змін до неіснуючого дозволу 2010 року. Таким чином, забудовник отримав чинний дозвіл. Могильний вважає, що за цим може стояти Держінспекція архітектури та містобудування. Він заявляє, що раніше ДАБІ завжди відмовляла відповідно до протоколів дозвільної комісії, а останні зміни вносила вже ДІАМ.

Водночас, Держінспекція архітектури та містобудування офіційно пообіцяла провести перевірку будівництва на проспекті Перемоги, 50а. На її сайті повідомили, що інспектора вже допустили на будмайданчик, він працює із документами ЖК. Про результати проінформують громадськість до 8 листопада.

Разом з тим варто зазначити, що забудовник і раніше попадався на маніпуляціях з дозвільними документами. Наприклад, у е-системі на початку цього року з'явилися дані про дозвіл на будівництво ЖК 50Avenue. Абсурдність цієї ситуації в тому, що ДАБІ не погоджувала це будівництво, проте тут з'явилася інформація про внесення змін до неіснуючого дозволу.

Зазначимо, незважаючи на те, що у забудовника в арсеналі дозвільної документації є лише зареєстроване у Реєстрі будівельної діяльності повідомлення про початок підготовчих робіт (що передбачає лише підготовку ділянки до будівництва), він уже вирив на ділянці котлован. Чи зможе новостворена ДІАМ впоратися з "монстром на Шулявці" поки що сказати важко, адже у того завжди може знайтися п'ятий туз у рукаві.

Битва за Микільську Слобідку

У жовтні через будівництво житлового комплексу на вулиці Микільсько-Слобідській, 7-9 у Дніпровському районі Києва сталися жорстокі сутички. Місцеві жителі вимагають зупинити будівництво, намагаючись заблокувати заїзд будівельної техніки на ділянку.

Як стверджують активісти, забудовник заручився підтримкою "тітушок" і після зіткнень із ними часто постраждалих доводиться госпіталізувати.

У свою чергу мер столиці Віталій Кличко заявив, що поліція фактично підтримала забудовника Микільської Слобідки та разом із молодчиками допомагала розблокувати проїзд будівельної техніки.

Як з'ясували експерти НЕРУХОМІ, ЖК на Микільсько-Слобідській, 7-9 зводиться з грубими порушеннями земельного та водного законодавства. Тим не менш, ДАБІ видала замовнику – ТОВ "Нова Слобідка" дозвіл на виконання будівельних робіт без погодження з органом охорони культурної спадщини.

Крім цього, у грудні 2019 року Київрада відмовила у поновленні договорів оренди земельних ділянок. Більше того, дозволили розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельних ділянок та облаштування парку відпочинку "Микільська Слобідка" вздовж Русанівської протоки Дніпра.

Експерти наголошують, що зазначені обставини можуть перешкодити у реалізації проєкту, оскільки є підстави для скасування містобудів та дозволів, виданих на забудову трьох земельних ділянок. А враховуючи загальне напруження пристрастей навколо цього комплексу, інвестування в нього є вкрай ризиковим.

Цифри та статистика

В Україні у вересні середня ціна квадратного метра у квартирах знизилася на 3,1% із $929 до $901. Як з'ясували портал "Увекон" та Асоціація фахівців з нерухомості, найбільше впала вартість чотирикімнатних квартир – майже на 8%. Однокімнатні квартири практично не подешевшали – ціни знизилися на символічні 0,6%.

На ринку нерухомості у сегменті приватних садиб також спостерігається уповільнення темпів зростання, попит реалізований на 90%. Найбільшою популярністю користувалися будинки, площа яких не перевищує 150 "квадратів" та розташуванням не далі ніж 20 км від мегаполісу. Коливання цін у цьому сегменті не перевищило 5%.

У вересні ринок оренди житла у найбільших містах України розвивався рівномірно, попит трохи перевищував пропозицію, таким чином це дозволило сформувати ціни. Ставки у містах-мільйонерах зросли в середньому на 10%. В інших обласних центрах зростання цін було менш помітним і не перевищувало 5%.

А ось вартість будівельних матеріалів має суттєво зрости через сильне подорожчання газу. За даними всеукраїнської спілки виробників будматеріалів через стрибок цін на газ близько 91% підприємств стануть збитковими вже в жовтні, до листопада їхня кількість зросте до 96%. При цьому близько 49% виробників готові зупинити виробництво, якщо ціни на блакитне паливо будуть на жовтневому рівні. Дорогі будматеріали в свою чергу вдарять по забудовниках, і ті будуть змушені також підняти ціни на житло. Це також поставить під загрозу виконання планів щодо будівельних обсягів у межах фінансування на 2021 рік. Тому очікуване велике зниження цін на первинному ринку може і не відбутися. Цю думку, зокрема, підтвердили у девелоперській компанії ENSO.

Новини компаній

Будівельна компанія Perfect Group заявляє про можливість купівлі житла за програмою "Доступна іпотека 7%". Як повідомляється на сайті забудовника, ціни знижено і існує пільгова програма на трикімнатні квартири в ЖК Terracotta. Державна програма створена для українців, щоб спростити та полегшити процес купівлі нерухомості. Пропозиція діє за умови наявності квартир.

У рейтингу "Топ-20 найбільших забудовників Києва та області за останні вісім років" Stolitsa Group посіла 2 місце. А серед забудовників, які працюють безпосередньо у Києві, компанія посіла 1 місце, ввівши в експлуатацію 77 будинків у столиці.

Ключовим критерієм для потрапляння до списку стала кількість новобудов, зданих в експлуатацію на території Києва та області у період з 01.01.2014 до 30.06.2021.

Президент "Київміськбуду" Ігор Кушнір в інтерв'ю ЗМІ розповів, що цього року квадратний метр у новобудовах подорожчав на 20%. За його словами, це пов'язано з двома чинниками: зростанням цін на будівельні матеріали та інфляцією в усьому світі.

"З початку поточного року в ціні зросли практично всі найменування будматеріалів. один тільки метал виріс у ціні майже на 50%. Потягнувши за собою залізобетон, арматуру, радіатори, кабелі, вікна та інші складові, в яких є метал, відсотків на 30. Подорожчала мінеральна вата, плитка, щебінь, пісок", – наголосив Кушнір.

У City One Development також проаналізували ринок столиці за три квартали і дійшли висновку, що середня ціна у столиці на первинну житлову нерухомість за перші 3 квартали зросла на 26% у доларовому еквіваленті та становила $1850 за 1 кв нерухомості. Середня ціна у гривні становила 50 тис. грн за 1 кв. метр, зростання цін у гривні за останні 9 місяців склало 20%. Зростання ціни за 3й квартал склало 7,5% у дол. США. Структура ринку із початку року майже не змінилася.