Якщо безпекова та економічна ситуація в Україні не погіршуватимуться, у 2026 році ринок нерухомості, найімовірніше, збереже поточну динаміку. Йдеться про поступове зростання кількості угод у сегменті первинного житла, стабільний попит на об’єкти з високим рівнем готовності та стримане підвищення цін у межах інфляційних очікувань.
Ключовими трендами залишаться орієнтація покупців на надійних забудовників, готові або майже готові будинки, а також зростання ролі державних програм підтримки іпотеки. Водночас девелопери зосереджуватимуться на проєктах комплексної забудови з розвиненою інфраструктурою, укриттями та енергоефективними рішеннями, що відповідатимуть запиту ринку на безпеку, автономність і довгострокову інвестиційну привабливість.
Ринок житла у 2025 році: стабілізація та обережність інвесторів
Аналітики сервісу "Опендатабот" з’ясували, що у 2025 році активність на ринку житлової нерухомості залишалася нижчою за довоєнний рівень, попри відносну стабілізацію нотаріальних операцій. За рік для відчуження квартир і будинків було використано 848 653 спеціальні бланки – це майже відповідає показнику 2024 року, однак приблизно на чверть менше, ніж у 2021-му. Така динаміка свідчить про тривале скорочення обсягів угод із житлом та обережну поведінку покупців і продавців.
Водночас земельний сегмент продемонстрував вищу активність: 888 719 бланків для операцій із землею, що на 13% більше, ніж у 2021 році. Значною залишалася і частка спадкових справ – понад 1 011 000 оформлених бланків, частина з яких стосувалася переходу прав на житлові об’єкти. Крім того, нотаріуси видали 24 550 свідоцтв про право власності на нерухомість – більше, ніж до повномасштабної війни, але менше, ніж роком раніше. У сукупності ці показники формують стриману, проте стабілізовану картину ринку, та головне, що чекає на інвесторів у найближчому майбутньому та до чого готуватися.
Прогнози аналітиків: дефіцит пропозиції та ціновий тиск у 2026 році
А ось за даними аналітиків OLX Нерухомість, дефіцит пропозиції на ринку житла поступово посилюється і в 2026 році ця тенденція збережеться. На вторинному ринку він формується через руйнування частини житлового фонду, міграцію власників та небажання багатьох продавців фіксувати угоди в умовах невизначеності. Кількість оголошень у низці регіонів скорочується швидше, ніж відновлюється, що створює структурний розрив між попитом і реально доступними об’єктами.
Водночас попит, за спостереженнями платформи, залишається стабільним і в окремих містах навіть демонструє ознаки зростання. Найбільший інтерес користувачів зосереджений на квартирах з автономним опаленням, резервними джерелами електропостачання та розташуванням у відносно безпечних районах. Такий дисбаланс між обмеженою пропозицією та стійким попитом формує передумови для подальшого підвищення цін, насамперед у якісному сегменті.
На первинному ринку, за оцінками OLX Нерухомість, передумов для зниження вартості квадратного метра у 2026 році немає. Обмежена кількість нових стартів будівництва, подорожчання матеріалів і дефіцит кадрів утримуватимуть собівартість на високому рівні. Крім того, покупці дедалі обережніше ставляться до інвестування на ранніх етапах зведення, віддаючи перевагу об’єктам високої готовності, що також впливатиме на структуру попиту і цінову політику девелоперів.
Майбутні тренди очима девелоперів: зростання цін і нова модель інвестора
Учасники ринку прогнозують, що 2026 рік стане періодом подальшого подорожчання житла. CEO "Ковальської" Сергій Пилипенко прямо говорить: "Закінчилися часи, коли квартири купували поверхами на етапі котловану. Тобто ринок буде зменшуватися, а ціна – зростати". За його словами, девелопери обережно підходять до запуску нових проєктів, адже фінансувати будівництво протягом двох-трьох років власним коштом стає дедалі складніше.
Генеральний директор "Креатор-Буд" Ігор Гуда очікує, що у 2026 році собівартість і надалі тиснутиме на ринок. "Собівартість квадратного метра у Києві вже не може бути меншою за 1500 доларів", – наголошує він, додаючи, що дефіцит кадрів і подорожчання матеріалів не залишають простору для зниження цін. На його думку, у 2026 році пропозиція нових об’єктів залишатиметься обмеженою, а це автоматично підштовхуватиме вартість житла вгору.
Засновник KAN Development Ігор Ніконов серед ключових викликів 2026 року називає відсутність повноцінного банківського кредитування. "Банки мають давати кредити для бізнесу, бо наразі доводиться покладатися лише на себе", – підкреслює він. За таких умов ринок, за його словами, проходитиме природний відбір, де залишаться лише фінансово стійкі гравці.
Голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов вважає, що у 2026 році Україна може зіткнутися з реальним дефіцитом якісної пропозиції. "Ми стоїмо на порозі дефіциту пропозиції", – зазначає він, додаючи, що скорочення кількості нових стартів уже зараз формує передумови для цінового стрибка наступного року.
Водночас девелопери фіксують поступове повернення інвесторів, що може стати одним із драйверів 2026 року. Комерційна директорка "Інтергал-Буд" Олена Рижова прогнозує, що частка інвестиційних угод зростатиме й надалі: "Інвестори поступово повертаються на ринок, і в 2026 році ми очікуємо подальшого посилення цього тренду". За її словами, нині частка таких угод на ранніх етапах становить 10-15% залежно від регіону, і цей показник має потенціал до збільшення.
Представники регіональних компаній також очікують активізації інвестиційного попиту у 2026 році, але вже в більш зваженому форматі. Юлія Білень із Greenville зазначає, що у львівських проєктах частка інвесторів сягає близько 50%, тоді як Сусанна Караханян говорить про близько 30% інвестиційних угод у київських комплексах. "Інвестори стали більш вибірковими", – підкреслює Марта Герус з Avalon, додаючи, що у 2026 році вирішальними стануть локація, концепція та ліквідність проєкту. Таким чином, наступний рік девелопери бачать як період обмеженої пропозиції, зростання вартості та формування якісно нового, прагматичного інвестора.
Нова державна іпотека під 3% та роль "єОселі" у 2026 році
У 2026 році одним із ключових драйверів ринку нерухомості може стати запуск нової програми доступного будівництва житла, яку готує міжвідомча парламентсько-урядова група. Голова податкового комітету Верховної Ради Данило Гетманцев повідомив, що базовим фінансовим інструментом розглядається державна іпотека під 3% річних строком до 25 років. За його словами, держава має взяти на себе інфляційні ризики, адже частка іпотечних кредитів у ВВП України становить менш ніж 1% – це один із найнижчих показників у Європі. Саме тому нову програму позиціонують як системний механізм довгострокового перезапуску ринку.
Очікується, що програма буде орієнтована приблизно на 1 млн сімей, серед яких військовослужбовці, педагоги, медики, внутрішньо переміщені особи, багатодітні родини та соціальні працівники. Важливо, що нове житло планують інтегрувати в існуючу інфраструктуру громад, аби уникнути створення ізольованих масивів без належних сервісів. Серед джерел фінансування розглядають банківське кредитування, випуск іпотечних облігацій, міжнародну допомогу та облігації внутрішньої державної позики, а також консультації з девелоперами для формування збалансованої моделі запуску у 2026 році.
Водночас уряд посилається на досвід програми "єОселя", яка у 2025 році забезпечила понад 7700 іпотечних кредитів майже на 15 млрд грн, значна частина яких припала на первинний ринок. Саме ця програма стала доказом того, що державна іпотека може реально підтримувати попит і впливати на динаміку будівництва.
Висновки
Підсумовуючи, 2026 рік для ринку нерухомості виглядає як період контрольованого зростання за умови стабільної безпекової та економічної ситуації. Статистика 2025 року свідчить про поступову стабілізацію після різкого падіння, однак обсяги угод із житлом досі залишаються нижчими за довоєнні. На цьому тлі посилення дефіциту пропозиції, обмежена кількість нових проєктів і зростання собівартості формують передумови для подальшого підвищення цін, насамперед у сегменті якісного первинного житла високої готовності.
Водночас ринок входить у фазу структурних змін: покупці стають обережнішими, інвестори – вибірковішими, а девелопери – фінансово дисциплінованішими. Додатковим фактором підтримки може стати запуск нової державної іпотеки під 3%, що разом із програмою "єОселя" здатне стимулювати попит. Таким чином, 2026 рік стане роком помірної активізації угод, поступового зростання вартості квадратного метра та посилення ролі держави й великих системних гравців у формуванні нової архітектури ринку.