Будівництво ЖК "Паркові Озера 2" незаконне – експерти

Після публікації на ресурсі НЕРУХОМІ новини про можливий зрив зведення житлового комплексу Паркові Озера 2 у зв’язку з його незаконністю, до редакції надійшов коментар юристів забудовника Інтергал-Буд "щодо нагнітання ситуації навколо будівництва". Експерти НЕРУХОМІ вирішили детально розібрати аргументи, які навели правозахисники будівельної компанії, та розставити всі крапки над "і".

Довідка

Будівництво ЖК Паркові озера 2 здійснюється на вул. Воскресенська, 2а у Дніпровському районі Києва. Забудовником виступає компанія Інтергал-Буд.

Зауважимо, що у 2015 році цей комплекс мав назву "Переможець", а реалізовувати його збирався Укрбуд. Проте в тому ж році корпорація заявила про відмову від участі у проєкті.

В 2020 році стало відомо, що будівництво житлового комплексу все ж таки планується: змінилася тільки назва та девелопер.

Так, ЖК Паркові озера 2 від Інтергал-Буду – це комплекс комфорт-класу, що має складатися з чотирьох житлових будинків від 17 до 25 поверхів на 677 квартир. Споруджується біля парку Перемога та межує з ЖК Паркові озера.

Щодо функціонального призначення

У коментарі представників Інтергал-Буду зазначається, що земельна ділянка, де здійснюється будівництво ЖК, за Генеральним планом Києва віднесена до категорії земель житлової та громадської забудови.

Дійсно, ділянка належить до території житлової забудови багатоповерхової (перспективні) і містобудівною документацією там передбачено розміщення житлового комплексу. Проте враховуючи, що Генплан Києва був затверджений у 2002 році, посилання представників забудовника на Порядок розроблення містобудівної документації від 16 листопада 2011 року є некоректним.

Громадські обговорення при розробленні містобудівної документації у 2002-му були передбачені тодішнім законодавством. Однак використання цього аргументу на користь законності будівництва виглядає доволі дивним, адже функціональне призначення земельної ділянки не оспорюється.

Щодо будівництва

Історія будівництва на вул. Воскресенська, 2а у Києві почалася ще в 1994 році, коли ТОВ "ПСРБУ № 3 Київзеленбуд" придбав у власність комплекс нежитлового призначення: адміністративний будинок, будівлю клубу, побутові та складські приміщення тощо.

В 2000 році Київрадою земельна ділянка була надана у користування ТОВ "ПСРБУ № 3 Київзеленбуд" у зв’язку з переходом права власності на цілісний майновий комплекс, про що було укладено договір про надання тимчасового довгострокового користування землею № 66-5-00053 від 6 квітня 2001 року.

Так, цим договором було встановлено, що ділянка надана "для обслуговування та експлуатації виробничої бази".

Цільове призначення ділянки (8000000000:66:134:0005), згідно Публічної кадастрової карти, – "11.02 Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості".

Водночас замовником будівництва було отримано містобудівні умови та обмеження від 19.12.2014 та дозвіл від 03.11.2015 № ІУ 115153072151 на будівництво саме житлового комплексу.

Ділянка забудови не належить до категорії земель житлової та громадської забудови, а отже розміщення ЖК на ній не передбачено земельним законодавством та суперечить законодавству у сфері містобудівної діяльності.

При цьому положеннями містобудів визначалася необхідність приведення цільового призначення ділянки у відповідність до намірів забудови та оформлення права користування у встановленому законом порядку, чого не було здійснено забудовником.

Цікавим є те, що на початку 2020 року вказані пункти містобудівних умов та обмежень були скасовані в судовому порядку за позовом ПП "Укрбалтбуд".

Підкреслимо, що позивач ПП "Укрбалтбуд" є інвестором Фонду фінансування будівництва ЖК "Переможець", що уклав договір на інвестування житла з управителем фонду.

Також у 2019 році ПП "Укрбалтбуд" звернулось до суду з позовом до Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) про скасування дозволу щодо будівництва ЖК, проте рішенням першої та апеляційної інстанції у задоволенні адміністративного позову відмовлено.

21 квітня 2021 року за результатами розгляду касаційної скарги ОСББ "Воскресенська 12Г" щодо скасування дозволу Верховний суд відмовив у її задоволенні.

Зауважимо доволі нелогічну поведінку ПП "Укрбалтбуд", яке вирішило оскаржити дозвільні документи житлового комплексу, в будівництво якого воно інвестувало. Як і те, що за "щасливою випадковістю" були скасовані лише ті пункти містобудів, що зобов’язували замовника змінити цільове призначення ділянки, а дозвіл на будівництво житла на землях промисловості залишився чинним, чим підтверджено законність його видачі.

Треба віддати належне юристам забудовника за таку тонку схему із "засилення" документів шляхом штучного судового розгляду. Адже будь-які спроби їх скасування, навіть за наявності порушень, наражатимуться на вже розглянуту справу з цього питання.

Щодо кримінального провадження

Замовник отримав дозвіл на будівництво житлового комплексу 3 листопада 2015 року. А вже 27 листопада цього ж року Київська місцева прокуратура №4 відкрила кримінальне провадження №12015100040017974 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ст. 356 КК України (самоправство).

За матеріалами провадження встановлено, що 25 вересня 2015 року державним реєстратором ГУ управління юстиції у Києві на підставі рішення Господарського суду Севастополя від 24.03.2014 № 919/293/14 було змінено цільове призначення земельної ділянки на вул. Воскресенській, 2-а в Києві "для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу".

Однак Державна судова адміністрація України повідомила, що саме рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень, як і будь-яка інформація щодо вказаної судової справи – відсутні.

Цей скандал широко висвітлювався ЗМІ у грудні 2015 року та набув резонансного розголосу, адже цільове призначення було змінено не тільки протиправним шляхом в обхід процедурі, але ще й базувалося на рішенні Господарського суду Севастополя, прийнятого після анексії Криму.

Слід зазначити, що зараз Державний реєстр речових прав не містить посилання на вказане рішення, а цільове призначення земельної ділянки забудови "для обслуговування та експлуатації виробничої бази".

Щодо марних спроб змінити цільове призначення через суд

Після невдалої спроби змінити цільове призначення в обхід процедурі на підставі рішення суду з окупованої території (хоча поставлена мета була досягнута – дозвіл на будівництво житлового комплексу все ж таки було отримано), замовник у 2017 році знов звернувся з відповідною заявою щодо зміни цільового призначення до Київради та навіть розробив проєкт землеустрою.

Проте отримав відмову Департаменту земельних ресурсів у зв'язку з відсутністю затверджених плану зонування території (зонінг) або детального плану території. Наткнувшись на перешкоди в законодавчо передбаченому порядку, замовник будівництва звернувся до суду.

Так, у серпні 2017 року ТОВ "ПСРБУ №3 "Київзеленбуд" подано позов в порядку адміністративного судочинства з вимогою до Київради прийняти рішення про передачу земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу.

На кінець 2017-го - початок 2018-го року суд зобов'язав Київську міську раду розглянути проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Однак отримати позитивне рішення замовнику не вдалося. Влітку 2020 року Верховний Суд закрив провадження у справі у зв'язку з тим, що спір підлягає розгляду за правилами господарського судочинства.

Паралельно рішенням Господарського суду Києва від 6 листопада 2018 року було задоволено позов замовника будівництва про визнання за ним права на використання земельної ділянки для будівництва бажаного житлового комплексу.

Та рішення не встояло: судом апеляційної та касаційної інстанції в позові було відмовлено.

І знову цільове призначення за результатами розгляду трьох інстанцій змінити не вдалося.

Щодо розірвання договору користування

5 березня 2021 року у Київраді було зареєстровано проєкт рішення про розірвання договору на право тимчасового довгострокового користування земельною ділянкою, де здійснюється будівництво ЖК Паркові озера-2, за поданням депутатів міськради Тараса Криворучка та Сергія Артеменка.

Підставою для розірвання договору в односторонньому порядку є п.п. 3.1., що передбачає дострокове розірвання договору Київрадою у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням або не у відповідності з генеральним планом будівництва.

Станом на 27 квітня 2021 року, проєкт перебуває на розгляді Постійної комісії Київради з питань містобудування, архітектури та землекористування та Постійної комісії Київради з питань екологічної політики.

Нагнітання соціальної напруги від конкурентів відміняється

Спроби Інтергал-Буду списати дії активістів на підступність конкурентів не знайшли своє підтвердження. Адже поки цільове призначення земельної ділянки має код "11.02 Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості", а земельна ділянка надана "для обслуговування виробничої бази" – будівництво ЖК Паркові Озера 2 матиме ярлик "незаконне".

Стаття 120 Земельного кодексу України, на яку представники забудовника посилаються як гарантування прав землекористування, лише регулює перехід цих самих прав на земельну ділянку, у випадку набуття права власності на споруди, на тих самих умовах, що були у попереднього землекористувача/землевласника.

Інакше кажучи, розміщення на земельній ділянці будівель, що знаходяться у власності орендаря, не дає право на використання землі всупереч цільовому призначенню.

Взагалі жодний нормативно-правовий акт не наділяє землекористувача правом на порушення цільового призначення земельної ділянки за будь-яких умов, а ось відповідальність за такі дії Земельним кодексом України передбачено, зокрема – припинення права користування.