Строительство ЖК "Парковые Озера 2" незаконно – эксперты

После публикации на ресурсе НЕРУХОМІ новости о возможном срыве строительства жилого комплекса Парковые Озера 2 в связи с его незаконностью, в редакцию поступил комментарий юристов застройщика Интергал-Буд "относительно нагнетания ситуации вокруг строительства". Эксперты НЕРУХОМІ решили подробно разобрать аргументы, которые привели правозащитники строительной компании, и расставить все точки над "і".

Справка

Строительство ЖК Парковые Озера 2 осуществляется по ул. Воскресенская, 2а в Днепровском районе Киева. Застройщиком выступает компания Интергал-Буд.

Отметим, что в 2015 году этот комплекс назывался "Победитель", а реализовывать его собирался Укрбуд. Однако в том же году корпорация заявила об отказе от участия в проекте.

В 2020 году стало известно, что строительство жилого комплекса все же планируется: изменилось только название и девелопер.

Так, ЖК Парковые Озера 2 от Интергал-Буда – это комплекс комфорт-класса, что должен состоять из четырех жилых домов от 17 до 25 этажей на 677 квартир. Возводится у парка Победа и граничит с ЖК Парковые Озера.

О функциональном назначении

В комментарии представителей Интергал-Буда отмечается, что земельный участок, где ведется строительство ЖК, по Генеральному плану Киева отнесен к категории земель жилой и общественной застройки.

Действительно, участок относится к территории жилой застройки многоэтажной (перспективные) и градостроительной документацией там предусмотрено размещение жилого комплекса. Однако учитывая, что Генплан Киева был утвержден в 2002 году, ссылка представителей застройщика на Порядок разработки градостроительной документации от 16 ноября 2011 года является некорректной.

Общественные обсуждения при разработке градостроительной документации в 2002 были предусмотрены тогдашним законодательством. Однако использование этого аргумента в пользу законности строительства выглядит довольно странным, ведь функциональное назначение земельного участка не оспаривается.

О строительстве

История строительства по ул. Воскресенская, 2а в Киеве началась еще в 1994 году, когда ООО "ПСРБУ № 3 Киевзеленстрой" приобрел в собственность комплекс нежилого назначения: административное здание, здание клуба, бытовые и складские помещения и т.д.

В 2000 году Киевсоветом земельный участок был предоставлен в пользование ООО "ПСРБУ № 3 Киевзеленстрой" в связи с переходом права собственности на целостный имущественный комплекс, о чем был заключен договор о предоставлении временного долгосрочного пользования землей № 66-5-00053 от 6 апреля 2001 года.

Так, этим договором было установлено, что участок предоставлен "для обслуживания и эксплуатации производственной базы".

Целевое назначение участка (8000000000:66:134:0005), согласно Публичной кадастровой карты, – "11.02 Для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений предприятий перерабатывающей, машиностроительной и другой промышленности".

В то же время заказчиком строительства было получено градостроительные условия и ограничения от 19.12.2014 и разрешение от 03.11.2015 № ИУ 115153072151 на строительство именно жилого комплекса.

Участок застройки не относится к категории земель жилой и общественной застройки, а следовательно размещения ЖК на ней не предусмотрено земельным законодательством и противоречит законодательству в сфере градостроительной деятельности.

При этом положениями градусловий определялась необходимость приведения целевого назначения участка в соответствие с намерениями застройки и оформление права пользования в установленном законом порядке, чего не было осуществлено застройщиком.

Интересно, что к началу 2020 года указанные пункты градостроительных условий и ограничений были отменены в судебном порядке по иску ЧП "Укрбалтбуд".

Подчеркнем, что истец ЧП "Укрбалтбуд" является инвестором Фонда финансирования строительства ЖК "Победитель", заключивший договор на инвестирование жилья с управляющим фонда.

Также в 2019 году ЧП "Укрбалтбуд" обратилось в суд с иском к Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) об отмене разрешения о строительстве ЖК, однако решением первой и апелляционной инстанции в удовлетворении административного иска отказано.

21 апреля 2021 года по результатам рассмотрения кассационной жалобы ОСМД "Воскресенская 12Г" об отмене разрешения Верховный суд отказал в ее удовлетворении.

Отметим довольно нелогичное поведение ЧП "Укрбалтбуд", которое решило обжаловать разрешительные документы жилого комплекса, в строительство которого оно инвестировало. Как и то, что по "счастливой случайности" были отменены только те пункты градусловий, которые обязывали заказчика изменить целевое назначение участка, а разрешение на строительство жилья на землях промышленности остался действующим, чем подтверждена законность его выдачи.

Надо отдать должное юристам застройщика за такую тонкую схему по "усилению" документов путем искусственного судебного разбирательства. Ведь любые попытки их отмены, даже при наличии нарушений, будут тщетны в связи с уже рассмотренным делом по этому вопросу.

Об уголовном производстве

Заказчик получил разрешение на строительство жилого комплекса 3 ноября 2015 года. А уже 27 ноября этого же года Киевская местная прокуратура №4 открыла уголовное производство №12015100040017974 по признакам уголовного преступления, предусмотренного ст. 356 УК Украины (самоуправство).

По материалам производства установлено, что 25 сентября 2015 государственным регистратором ГУ управления юстиции в Киеве на основании решения Хозяйственного суда Севастополя от 24.03.2014 № 919/293/14 было изменено целевое назначение земельного участка по ул. Воскресенской, 2а в Киеве "для строительства, эксплуатации и обслуживания жилого комплекса".

Однако Государственная судебная администрация Украины сообщила, что именно решение в Едином государственном реестре судебных решений, как и любая информация относительно указанного судебного дела – отсутствуют.

Этот скандал широко освещался СМИ в декабре 2015 года и получил резонансной огласки, ведь целевое назначение было изменено не только противоправным путем в обход процедуре, но еще и базировалось на решении Хозяйственного суда Севастополя, принятого после аннексии Крыма.

Следует отметить, что сейчас Государственный реестр вещных прав не содержит ссылки на указанное решение, а целевое назначение земельного участка застройки "для обслуживания и эксплуатации производственной базы".

О тщетных попытках изменить целевое назначение через суд

После неудачной попытки изменить целевое назначение в обход процедуре на основании решения суда с оккупированной территории (хотя поставленная цель была достигнута – разрешение на строительство жилого комплекса все же было получено), заказчик в 2017 году вновь обратился с соответствующим заявлением об изменении целевого назначения в Киевсовет и даже разработал проект землеустройства.

Однако получил отказ Департамента земельных ресурсов в связи с отсутствием утвержденных плана зонирования территории (зонинг) или детального плана территории. Наткнувшись на препятствия в законодательно предусмотренном порядке, заказчик строительства обратился в суд.

Так, в августе 2017 года ООО "ПСРБУ №3 "Киевзеленстрой" подало иск в порядке административного судопроизводства с требованием к Киевсовету принять решение о передаче земельного участка для строительства, эксплуатации и обслуживания жилого комплекса.

На конец 2017-го- начало 2018-го суд обязал Киевский городской совет рассмотреть проект землеустройства по отводу земельного участка.

Однако получить положительное решение заказчику не удалось. Летом 2020 года Верховный Суд закрыл производство по делу в связи с тем, что спор подлежит рассмотрению по правилам хозяйственного судопроизводства.

Параллельно решением Хозяйственного суда Киева от 6 ноября 2018 года было удовлетворено иск заказчика строительства о признании за ним права на использование земельного участка для строительства желаемого жилого комплекса.

Но решение не устояло: судом апелляционной и кассационной инстанции в иске было отказано.

И снова целевое назначение по результатам рассмотрения трех инстанций изменить не удалось.

О расторжении договора пользования

5 марта 2021 года в Киевсовете был зарегистрирован проект решения о расторжении договора на право временного долгосрочного пользования земельным участком, где осуществляется строительство ЖК Парковые озера-2, по представлению депутатов горсовета Тараса Криворучко и Сергея Артеменко.

Основанием для расторжения договора в одностороннем порядке является п.п. 3.1., что предусматривает досрочное расторжение договора Киевсоветом при использовании земельного участка не по целевому назначению или не в соответствии с генеральным планом строительства.

По состоянию на 27 апреля 2021 года, проект находится на рассмотрении Постоянной комиссии Киевсовета по вопросам градостроительства, архитектуры и землепользования и Постоянной комиссии Киевсовета по вопросам экологической политики.

Нагнетание социального напряжения от конкурентов отменяется

Попытки Интергал-Буда списать действия активистов на коварство конкурентов не нашли свое подтверждение. Ведь пока целевое назначение земельного участка имеет код "11.02 Для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений предприятий перерабатывающей, машиностроительной и другой промышленности", а земельный участок предоставлен "для обслуживания производственной базы" – строительство ЖК Парковые Озера 2 будет иметь ярлык "незаконное".

Статья 120 Земельного кодекса Украины, на которую представители застройщика ссылаются как гарантирование прав землепользования, только регулирует переход этих самых прав на земельный участок, в случае приобретения права собственности на сооружения, на тех же условиях, которые были у предыдущего землепользователя/землевладельца.

Иначе говоря, размещение на земельном участке зданий, находящихся в собственности арендатора, не дает право на использование земли вопреки целевому назначению.

Более того, ни один нормативно-правовой акт не наделяет землепользователя правом на нарушение целевого назначения земельного участка при любых условиях, а вот ответственность за такие действия Земельным кодексом Украины предусмотрено, в частности – прекращения права пользования.