Документи ЖК 31Z

Київ Дарницький р-н

вул. Драгоманова, 31 з

Консультація юриста

Замовити

Дата оновлення 14.05.2021

Документи на землю

Земельна ділянка

Кадастровий номер: 8000000000:90:003:0045

Цільове призначення: 03.15 Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови

Вид використання: для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-готельного комплексу

Категорія земель: землі житлової та громадської забудови

Форма власності: комунальна власність

Площа: 0.3025 га

Місце розташування: м. Київ, Дарницький р-н, вулиця Драгоманова, 31-з

Коментар експерта

Вид цільового призначення земельної ділянки не відповідає намірам забудови та виду використання ділянки. Іншими словами, це місце не передбачає будівництво житлового комплексу. Проте, враховуючи наявність дозвільних документів (містобудівних умов та дозволу на будівництво), ми не вбачаємо значних ризиків для інвестування.

Землекористування

Орендар: ТОВ "ОФІСНИЙ ЦЕНТР "ПОЗНЯКИ" (ЄДРПОУ 38077991)

Власник/Орендодавець: Київська міська рада (ЄДРПОУ 22883141)

Договір оренди земельної ділянки від 19.11.2015 № 933

Строк дії: 19.11.2025

Дата державної реєстрації права (в державному реєстрі прав): 19.11.2015

Рішення Київської міської ради від 09.10.2014 № 300/300 "Про передачу ТОВАРИСТВУ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ОФІСНИЙ ЦЕНТР "ПОЗНЯКИ" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-готельного комплексу на вул. Драгоманова, 31-з у Дарницькому районі м. Києва" зі змінами і доповненнями, внесеними рішенням Київської міської ради від 23.07.2015 № 914/1778

Коментар експерта

В 2014 році земельна ділянка надавалась ТОВ "ОФІСНИЙ ЦЕНТР "ПОЗНЯКИ" для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, проте вже влітку 2015 року у рішення були внесено зміни.

Коментар експерта

Замовник будівництва є належним користувачем земельної ділянки, що зменшує інвестиційні ризики в будівництво.

Документи на будівництво

Містобудівна документація

Функціональне призначення земельної ділянки за Генеральним планом міста Києва визначено як території житлової забудови багатоповерхової (існуючі)

Містобудівні умови та обмеження від 22.12.2015 № 944/15/12/009-15 Будівництво житлового комплексу на вул. Драгоманова, 31-з у Дарницькому районі м. Києва (МУО)

Коментар експерта

Функціональне призначення відповідає намірам будівництва, що знижує ризики інвестування.

В МУО наведені орієнтовні техніко-економічні показники, визначені відповідно до намірів, наданих у містобудівного розрахунку:

- площа забудови: 2 195,86 м², загальна площа: 20 196,65 м²,

- поверховість будинку: 8, 25 поверхів, кількість квартир: 223,

- площа паркінгу: 1 491,57 м², кількість машиномісць: 160 (у тому числі 44 в паркінгу)

Право на виконання будівельних робіт

Декларація про початок підготовчих робіт від 11.11.2016 № КВ 030163162351 Будівництво житлового комплексу на вул. Драгоманова, 31-з у Дарницькому районі м. Києва

Переглянути декларацію

Зміна даних у декларації про початок підготовчих робіт від 05.03.2020 № КВ 050200650697 (змінено осіб, відповідальних за проведення авторського та технічного нагляду, проведено коригування проекту підготовчих робіт)

Переглянути повідомлення

Дозвіл на будівництво від 30.12.2020 № ІУ 013201216444 Нове будівництво житлового комплексу на вул. Драгоманова, 31-з у Дарницькому районі м. Києва

Площа земельної ділянки: 0,3025 га, площа забудови: 0,195 га,

загальна площа квартир: 5 637,38 м², площа квартир: 5 270,41 м²,

загальна кількість квартир: 102, поверховість - 16 поверхів,

загальна площа апартаментів: 3 513,25 м², площа апартаментів: 3 354,95 м²,

кількість апартаментів: 32, поверховість - 9 поверхів,

місткість паркінгу: 43 м/м.

Переглянути експертний звіт проектної документації

Орган, що видав: Державна архітектурно-будівельна інспекція України

Клас наслідків: СС3

Замовник: ТОВ "ОФІСНИЙ ЦЕНТР "ПОЗНЯКИ" (ЄДРПОУ 38077991)

Проектувальник: ТОВ "2ШТОРМ АРХІТЕКТУРНЕ КРЕАТИВНЕ АГЕНТСТВО" (ЄДРПОУ 43558791)

Технічний нагляд: Червінський Максим Володимирович (АТ 003012, ІТ 004425)

Авторський нагляд: Растопша Катерина Вікторівна (АА 001586)

Підрядник: ТОВ “ЮНІБІЛД" (ЄДРПОУ 42675928)

Коментар експерта

Дозвіл відповідає заявленому девелопером об’єкту будівництва.

Учасники будівництва

Генпідрядник

Оновлено: 11.08.2022

Назва

ТОВ "ЮНІБІЛД" / ЕГРПОУ: 42675928

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

05.12.2018

Розмір статутного капіталу

3 000 000 грн

Уповноважені особи

Шимко Олександр Володимирович

Бенефіціари

Пархомчук Юрій Леонідович

Нерухомість та земельні ділянки

0

Замовник

Оновлено: 06.08.2022

Назва

ТОВ "ОФІСНИЙ ЦЕНТР "ПОЗНЯКИ" / ЕГРПОУ: 38077991

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

30.01.2012

Розмір статутного капіталу

305 000 грн

Уповноважені особи

ПШЕЧУК ІГОР ОЛЕКСАНДРОВИЧ

Бенефіціари

ПШЕЧУК ІГОР ОЛЕКСАНДРОВИЧ

Нерухомість та земельні ділянки

2

Фактори ризику

1. 27.01.2021 Постійна комісія Київради з питань містобудування, архітектури та землекористування підтримала проект рішення від 10.12.2020 № 115 “Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 19.11.2015, що укладений між Київською міською радою та ТОВ “ОФІСНИЙ ЦЕНТР “ПОЗНЯКИ" для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-готельного комплексу на вулиці Драгоманова, 31-з у Дарницькому районі м. Києва".

Підстава для розірвання Договору оренди в односторонньому порядку - невиконання орендарем п.п. 8.4. Договору оренди щодо строку забудови земельної ділянки (не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди).

Також на засіданні комісії було відзначено, що відповідно до акту обстеження земельної ділянки Департаменту земельних ресурсів від 02.12.2020 по вулиці Драгоманова, 31-з здійснюються підготовчі роботи, відбувається демонтаж фундаменту незавершеної будівництвом адмінбудівлі (готовність 10%). Таким чином знищено об'єкт нерухомості, під який ця земельна ділянка була надана.

Онлайн трансляція засідання (1:03:00).

Коментар експерта

Остаточне рішення щодо розірвання договору оренди земельної ділянки має прийняти на пленарному засіданні Київська міська рада. Станом, на 13.05.2021 на розгляд Київської міської ради вказане питання не виносилось. У разі розірвання договору замовник будівництва втратить право на земельну ділянку, що є суттєвим ризиком для інвестування.

Коментар експерта

Судова практика щодо розірвання договорів оренди земельних ділянок комунальної власності з підстав щодо недотримання строків забудови не на користь Київради. Рішення про розірвання договору не встоїть в суді, так як замовником вчиняються дії з забудови ділянки.

2. Відповідно до даних офіційного веб-порталу “Судова влада України" та онлайн-платформи “ПРОЗОРА ДАБІ" судових справ та перевірок контролюючих органів щодо ЖК 31Z ми не виявили.

Коментар експерта

Зазначені обставини зменшують інвести ційні ризики в будівництво.

3. На інформаційному порталі громади, що об’єднала ОСББ будинків по вул. Драгоманова, 31, 31-Б та гімназію № 315, в розділі “документи" розміщена відповідь Київської місцевої прокуратури № 10 щодо внесення інформації до Єдиного реєстру досудових розслідувань.

Зі змісту відповіді вбачається, що Шевченківським УП ГУНП в м. Києві здійснюється досудове слідство у кримінальному провадженні № 42020101100000149 від 13.08.2020 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 2 ст. 364 КК України, за фактом умисних дій службових осіб КМДА, які з метою одержання неправомірної вигоди для іншої юридичної особи, надали до Київради документи, які стали підставою для прийняття нею рішення від 23.07.2015 № 914/1778 про зміну цільового використання земельної ділянки з “будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі" на “будівництво, експлуатацію та обслуговування житлово-готельного комплексу", чим завдали тяжкі наслідки громадським інтересам.

Коментар експерта

Кримінальне провадження відкрито по факту незаконних дій посадових осіб органів державної влади, а не забудовника. Проте, така ситуація дозволяє втручатися правоохоронним органам в діяльність учасників будівництва. Крім того, зміна цільового призначення земельної ділянки відбулася без затвердженого ДПТ, що заборонено містобудівним законодавством.

4. Будівництво ЖК 31Z отримало активний спротив місцевих жителів. Їх обурює, що будинок споруджується замість бізнес-центру “ПОЗНЯКИ", який у своєму складі передбачав приміщення для соціальних потреб. В мікрорайоні ж існує проблема зі школами та дитсадками, об’єктами соціального призначення.

Активісти вважають, що порушуються ДБН щодо відступів від наявних будівель, що ЖК затінятиме приміщення гімназії № 315, а це негативно впливатиме на здоров’я дітей.

Останнім часом напруга навколо новобудови зростає. Мешканці сусідніх будинків пов'язують виникнення тріщин в їх квартирах в січні 2021 року з проведенням демонтажу фундаменту.

Коментар експерта

Цілком зрозуміла негативна реакція суспільства на ущільнення забудови, яке створює перешкоди у вільному доступу до об’єктів соціальної інфраструктури. Вказана протидія несе певні ризиків для інвестування, враховуючи, що місцеві жителі активно звертаються до органів державної влади та місцевого самоврядування, до правоохоронних органів.

Коментар експерта

Замовник будівництва отримав висновок від 22.06.2020 № 22/1126 ДУ “Інститут громадського здоров’я ім. О.М. Марзеєва Національної академії медичних наук України" про те, що житловий комплекс на вул. Драгоманова, 31-з споруджується з дотриманням державних санітарних правил щодо умов інсоляції власних приміщень та існуючої прилеглої забудови, що буде додатковим аргументом відсутності порушень як для органів держархбудконтролю, так і для суду.

Відхилення від ДБН та інші хитрощі забудовника

1. Забудовник отримав дозвіл на будівництво житлового комплексу, в якому передбачено 102 квартири і 32 апартаменти. На сайті ж девелопера (Промислово-будівельної групи “Ковальська") зазначено, що будинок комфорт-класу 31Z — це 134 видові квартири. Однак, апартаменти - не квартири.

Згідно з ДБН та ДСТУ апартаменти відносяться до номерів підвищеної комфортності, які можуть включати додаткові приміщення та кухонне обладнання. Апартаменти, де- юре, є помешканнями лише для тимчасового проживання.

Коментар експерта

Така невідповідність не несе ризиків для інвестування. Власникам 32 апартаментів варто звернути увагу на те, що в апартаментах не можна зареєструвати місце проживання, вартість комунальних послуг буде більшою, ніж в квартирі, відсутня можливості укладати прямі договори з постачальниками комунальних послуг, на апартаменти не розповсюджується податкова пільга щодо зменшення бази оподаткування при сплаті податку на нерухомість.

2. ЖК 31Z зводиться на земельній ділянці площею 0,3025 га. Будинок займе 1950 м²= 0,195 га, таким чином під забудовою буде знаходиться близько 64% площі земельної ділянки.

Відповідно до ДБН максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки, при розміщенні житлового будинку 11 поверхів і вище - 30%.

Коментар експерта

Таким чином, при будівництві ЖК 31Z забудовником значно перевищені норми ДБН щодо допустимого відсотку забудови земельної ділянки. Майбутні мешканці зіткнуться з проблемою нестачі площі прибудинкової території.

3. Земельна ділянка потрапляє в зону обмеження забудови за умови безпеки польотів. Тому будівництво можливе за умов погодження місця розташування та висоти об’єкта Державіаслужбою. На запит експертів НЕРУХОМІ Державіаслужбою було проінформовано, що ТОВ "ОФІСНИЙ ЦЕНТР "ПОЗНЯКИ" надано Висновок від 01.04.2016 № 1.19-3208 щодо погодження місця розташування та висоти об’єктів за адресою: вул. Драгоманова. 31-з у Дарницькому районі м. Києва.

Коментар експерта

Виконання вимог містобудівної документації на проектування замовником зменшує ризики в інвестування.

4. Ділянка ЖК 31Z розташована у Лівобережній заплаві річки Дніпро. На півдні від ділянки розташована водойма. Відповідно до інформації КО “Інститут генерального плану міста Києва", наведеній у листі від 06.04.2016 № 14-624, ця водойма штучного походження, має технічний та декоративний характер використання, межі її прибережної захисної смуги затверджені рішення Київської міської ради від 26.02.2010 № 3471.

Згідно з даними МІАС ЗМД МІСТОБУДІВНИЙ КАДАСТР КИЄВА ділянка забудови розміщена поза межами прибережної захисної смуги та поза межами зони підтоплень природного та техногенного характеру.

Проте, на цій території двічі проводились інженерно-геологічні вишукування: у 2009 та у 2016 роках. В результаті - інженерно-геологічні умови віднесено до ІІ (середньої складності) категорії; майданчик будівництва визначений як потенційно підтоплені території.

Для захисту від підтоплення підземних частин споруд проектом передбачено облаштування відповідної гідроізоляції. Під ростверком житлового будинку та під силовою підлогою стилобатної частини передбачено суцільний шар гідроізоляції. Горизонтальна гідроізоляція буде стикатися з вертикальною гідроізоляцією зовнішніх стін, чим створюватиметься водонепроникна зона внутрішнього простору.

Коментар експерта

Зазначені обставини позитивно характеризують забудовника як такого, що турбується про надійність споруди та безпеку майбутніх мешканців.

5. Девелопер презентує ЖК 31Z як будинок класу “комфорт+".

Відповідає комфорт-класу за такими параметрами:

- технологія будівництва: монолітний залізобетонний каркас, стіни цегла;

- висота стелі 2,7 м;

- кількість квартир в будинку: в житловій 16-поверховій секції - 102 квартири; в нежитловій 9-поверховій секції - 32 апартаменти;

- кількість квартир на поверсі: 5 квартир в 16-поверховій секції та 4 апартаменти в 9-поверховій секції;

- площі квартир: 1-кімнатні квартири від 44,6 м² до 63 м² (від 45 м²- ознака бізнес-класу, від 60 м²- ознака класу еліт), 2-кімнатні квартири та апартаменти від 73,9 м² до 105,4 м² (від 65 м²- ознака бізнес-класу, від 80 м²- ознака класу еліт), 3-кімнатні квартири та апартаменти від 107,3 м² до 140,9 м² (від 110 м²- ознака класу еліт);

- в 16-поверховій секції будинку передбачено 2 ліфти: пасажирський та вантажопасажирський вантажопідйомністю по 1 000 кг; в 9-поверховій секції - пасажирський ліфт вантажопідйомністю 630 кг та вантажопасажирський ліфт вантажопідйомністю 1 000 кг;

- припливно-витяжна вентиляція;

- у будинку передбачене просторе лобі з лаунж-зоною, що є ознакою еліт-класу;

- наявність власної соціально-побутової інфраструктури, розташування шкіл і дитячих садків, навчальних та розважальних центрів, спортивних комплексів, магазинів в межах пішої доступності;

- закрита територія від автомобілів;

- місце розташування (віддалення від центру міста, близькості розташування зупинок громадського транспорту, метро “Позняки" в пішій доступності - 759 м, поруч променад озера Позняки та парк).

Не відповідає комфорт-класу:

- кількість машиномісць. В ЖК комфорт-класу на 134 квартири має бути передбачено 67 машиномісць в підземному або критому паркінгу. В ЖК 31Z заплановано лише - 43 машиномісця в підземному паркінгу. Кількість місць на гостьовій стоянці невідома.

Скелетики у шафі або що відомо Нерухомі

1. Спротив громадськості будівництву ЖК 31Z

Декларація про початок підготовчих робіт щодо будівництва ЖК 31Z була зареєстрована ще 11.11.2016. Майже відразу така новина викликала спротив громадськості. Мешканці "Позняків" виступили проти зведення чергового житлового комплексу і вимагали замість житлової висотки чи офісного центру відкрити заклад соціальної інфраструктури для дітей (дитячий садок або будинок дитячої творчості), яких катастрофічно не вистачає в і без того перенаселеному мікрорайоні.

В травні 2017 року на розгляд Київради була внесена місцева ініціатива щодо будівництва будинку дитячої творчості чи корпусу початкових класів на вул. Драгоманова, 31-з та підготовлено проект рішення “Про здійснення заходів щодо реалізації місцевої ініціативи".

Однак, в Київраді місцева ініціатива не знайшла належної підтримки. На сайті ради про стан розгляду документа зазначено, що проект рішення на розгляді комісії. Постійною комісією Київської міської ради з питань регламенту та депутатської етики (VIII скликання) 31.08.2017 проект було відхилено через недотримання процедури.

Не зважаючи на те, що ініціатива не була підтримана Київрадою, будівництво ЖК все ж не здійснювалось. Цьому певною мірою посприяли численні звернення, скарги, запити місцевих активістів та депутатів Київської міської ради.

ТОВ "ОФІСНИЙ ЦЕНТР "ПОЗНЯКИ" звернувся до ДАБІ за дозволом на будівництво лише в 2020 році. А надання такого дозволу 30.12.2020 викликало нову хвилю протесту громадськості.

Коментар експерта

Висока активність, значний спротив громадськості будівництву ЖК свідчить про перевантаження соціальної інфраструктури мікрорайону, про нестачу закладів для виховання та розвитку дітей. Водночас вона може завадити введенню в експлуатацію ЖК 31Z в заплановані строки.

2. Стосовно об’єкта незавершеного будівництва

На момент отримання дозволу на будівництво ЖК 31Z на майданчику існував об’єкт незавершеного будівництва, що належав замовнику на підставі договору купівлі-продажу від 14.05.2012 № 1305.

У 2017 році ТОВ “ІНТЕЛІТ ПРОЕКТ" на замовлення ТОВ "ОФІСНИЙ ЦЕНТР "ПОЗНЯКИ" було виконано обстеження конструкцій недобудови та надано звіт “Визначення технічного стану незавершеного будівництва по вул. Драгоманова, 31-з та складання висновку щодо можливості завершення будівництва із коригуванням проекту".

Обстеженням встановлено: фундаменти споруди - пальові, виконані за кресленнями, розробленими ТОВ “КЖБК" у травні 2010 року. За результатами випробувань трьох дослідних паль статичним вдавлювальним навантаженням, проведеними ЗАТ “ФУНДАМЕНТ" у 2016 році, визначено допустиме розрахункове навантаження на палю. Технічний стан фундаментних конструкцій оцінено як задовільний.

На майданчику також були наявні вертикальні конструкції: квадратні колони, прямокутні пілони та діафрагми жорсткості (сходово-ліфтові блоки). Технічний стан несучих конструкцій оцінено як задовільний.

Однак, оскільки існуючі конструктивні елементи недобудови не відповідали новим архітектурним рішенням, проектом ЖК 31Z передбачено повний демонтаж усіх існуючих вертикальних та горизонтальних несучих елементів та фундаментів.

Від недобудови вирішено зберегти лише існуючі палі. Крім них влаштовуються нові додаткові палі в зонах, де це необхідно за розрахунком.

3. Хто стоїть за будівництвом

ЗА даними аналітичної системи “YouControl" замовник афільований до групи “ФУНДАМЕНТ", пов'язаної з народним депутатом України Андрієм Пузійчуком.

Ваш запит принято

Відділ продажу зв'яжеться з Вами найближчим часом