Апартаменти – не квартира: що потрібно знати інвестору

Сучасний ринок нерухомості України рясніє великою кількістю рекламних оголошень з пропозиціями купівлі-продажу апартаментів. Проте не всі покупці розуміють, що апартаменти і квартира не тотожні одне одному поняття. Більш того, апартаменти не є визначенням квартири класу люкс, як хтось може вважати.

Що таке апартаменти

Наразі визначення терміну "апартаменти" відсутнє в українському законодавчому полі. Це дає забудовникам плацдарм для маніпулювання при формуванні правового статусу об'єкта нерухомості шляхом ототожнення апартаментів з квартирою.

Єдине правове регулювання щодо апартаментів зустрічається в державних будівельних нормах стосовно проєктування та будівництва готелів (ДБН 2.2.20:2008 "Будинки і споруди. Готелі"), де апартаменти відносяться до номерів підвищеної комфортності, які можуть включати додаткові приміщення та кухонне обладнання.

По суті, як для квартири, так і для апартаментів спільним є саме можливість проживання. Різниця лише в правовому статусі цих помешкань та наслідках, що випливають з них.

Фактично апартаменти можуть бути складовими готелів, апарт-комплексів, у зв'язку з чим юридично є помешканнями лише для тимчасового проживання. Саме ця законодавча ознака "тимчасове проживання" і не дає змоги віднести апартаменти до житлового фонду (навіть у випадку проєктування апартаментів квартирного типу). Адже квартира – це, перш за все, законодавчо визначена можливість постійного (цілорічного) проживання.

Таким чином, апартаменти не є житлом в юридичному розумінні.

Чому забудовники будують апартаменти, а не квартири

В сучасному світі попит на апартаменти зростає за рахунок розвитку ринкових, економічних відносин, урбанізації та приросту людей в багатомільйонних містах. Проте зазвичай українські забудовники будують квартири називаючи їх апартаментами, коли містобудівне законодавство не дозволяє легально здійснити будівництво житлового комплексу. Основна причина – цільове призначення земельної ділянки. Зміна цільового призначення вимагає від забудовника не тільки додаткового часу, але і значних власних фінансових витрат до початку будівництва.

Апартаменти стали своєрідною лазівкою для можливості спорудження приміщень для проживання на землях, що не передбачають можливості розміщення житлового будівництва:

• Землі рекреаційного та оздоровчого призначення. Ці землі непридатні для розміщення багатоквартирного житлового будинку, а ось будівництво апарт-комплексу законом не заборонено.

• Землі громадського призначення. Зазвичай шляхом будівництва багатофункціонального комплексу, що відноситься до громадських будинків, але передбачає у складі будівлі різного призначення.

Проте є дві великі різниці, коли покупець цілеспрямовано здійснював інвестування з метою отримання прибутку від оренди для тимчасового проживання (оцінивши усі вади та переваги такої інвестиції), та у випадку придбання квартири в якості власного помешкання з тими привілеями, що дає її правовий статус.

На жаль, зараз маркетингове ототожнення двох різних за змістом понять "квартира" та "апартаменти" призводить до введення недосвіченого інвестора в оману.

Чому інвестори обирають апартаменти

По-перше, це вдала інвестиція, адже вартість квадратного метру в апартаментах є значно нижчою ніж квартири в межах 10%.

По-друге, це можливість використовувати апартаменти не тільки для проживання, але й для бізнесу, не витрачаючи на це власний час. Адже цим займається керуюча компанія: починаючи з обслуговування апартаментів і закінчуючи пошуком мешканців, що створює ідеальні умови для отримання пасивного доходу.

І по-третє, це можливість проживати там, де законом не дозволено постійне проживання. З земель для культурно-оздоровчих потреб, рекреаційних, спортивних та туристичних цілей відкриваються вже зовсім інші краєвиди та екологічні умови.

Привілеї квартири та недоліки апартаментів

Незважаючи на очевидні плюси апартаментів, "підводні камені" для їх покупців існують. Спробуємо виділити їх у декілька блоків:

1. Оформити постійну реєстрацію місця проживання в апартаментах неможливо через юридичний статус таких приміщень. Відсутність можливості отримати "прописку" є мінусом для тих, хто планує купувати апартаменти як єдине житло. Враховуючи, що "реєстрація місця проживання" все ще має правову вагу інституту колишньої "прописки", є послуги, які можливо отримати лише за місцем реєстрації (наприклад, гарантоване місце для дитини у загальноосвітній школі; можливість проголосувати на виборах тощо).

2. Мешканці апартаментів не мають можливості укладати прямі договори з постачальниками комунальних послуг. Цим займається компанія, яка обслуговує будівлю, тому договір укладається виключно з нею, що також часто впливає на збільшення вартості комунальних послуг. До того ж, у мешканців апартаментів відсутнє право на створення ОСББ та на самостійний вибір обслуговуючих компаній.

3. Власники апартаментів сплачують податок на нерухомість, проте на відміну від власника квартири, податкова пільга щодо зменшення бази оподаткування на 60 кв. м не застосовуються. Таким чином, у 2020 році власник квартири загальною площею у 60 кв.м звільняється від сплати податку, тоді як власник апартаментів такої ж самої площі сплачує ставку податку за 1 кв.м. встановлену місцевою радою, що може сягати до 472 грн. Також на апартаменти не розповсюджується звільнення від оподаткування при продажі, якщо таке майно перебуває у власності понад 3 роки, у розмірі 5% ставки від ціни договору.

4. Вимоги, що встановлюються до будівництва апартаментів не такі високі, як для квартир. Проєктувальники апартаментів не зобов’язані дбати про комфорт та здоров’я людей й думати про необхідну інсоляцію та рівень акустичного шуму, під’їзні дороги для швидкої та доступність для маломобільних груп населення. Адже за авторським та проектним задумом апартаменти передбачають тільки тимчасове проживання або нічліг. Вимагати дотримання норм для будівництва житла від забудовника у випадку будівництва апартаментів немає юридичних підстав. Це питання залишається на розсуд та на сумлінні забудовника.

Звичайно, на плюси та мінуси звертати увагу завжди треба покупцю, але можна відзначити, що на ринку України адаптація нових форматів ще не завершена. А отже, слід впроваджувати зміни для створення прозорого ринку нерухомості, чесних та однакових правил для всіх учасників будівництва.