Документы ЖК 31Z

Киев Дарницкий р-н

ул. Драгоманова, 31 з

Консультация юриста

Заказать

Дата обновления 14.05.2021

Документы на землю

Земельный участок

Кадастровый номер: 8000000000:90:003:0045

Целевое назначение: 03.15 Для строительства и обслуживания других зданий общественной застройки

Вид использования: для строительства, эксплуатации и обслуживания жилищно-гостиничного комплекса

Категория земель: земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: коммунальная собственность

Площадь: 0.3025 га

Место расположения: г. Киев, Дарницкий р-н, улица Драгоманова, 31-з

Комментарий эксперта

Вид целевого назначения земельного участка не соответствует намерениям застройки и виду использования участка. Другими словами, это место не предусматривает строительство жилого комплекса. Однако, учитывая наличие разрешительных документов (градостроительных условий и разрешения на строительство), мы не видим значительных рисков для инвестирования.

Землепользование

Арендатор: ООО "ОФИСНЫЙ ЦЕНТР "ПОЗНЯКИ" (ЕГРПОУ 38077991)

Владелец/Арендодатель: Киевский городской совет (ЕГРПОУ 22883141)

Договор аренды земельного участка от 19.11.2015 № 933

Срок действия: 19.11.2025

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 19.11.2015

Решение Киевского городского совета от 09.10.2014 № 300/300 "О передаче ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОФИСНЫЙ ЦЕНТР "ПОЗНЯКИ" земельного участка для строительства, эксплуатации и обслуживания жилищно-гостиничного комплекса на ул. Драгоманова, 31-з в Дарницком районе г. Киева" с изменениями и дополнениями, внесенными решением Киевского городского совета от 23.07.2015 № 914/1778

Комментарий эксперта

В 2014 году земельный участок предоставлялся ООО "ОФИСНЫЙ ЦЕНТР "ПОЗНЯКИ" для строительства, эксплуатации и обслуживания административного здания, однако уже летом 2015 года в решение были внесены изменения.

Комментарий эксперта

Заказчик строительства является надлежащим пользователем земельного участка, что уменьшает инвестиционные риски в строительство.

Документы на строительство

Градостроительная документация

Функциональное назначение земельного участка по Генеральному плану города Киева определено как территории жилой застройки многоэтажной (существующие)

Градостроительные условия и ограничения от 22.12.2015 № 944/15/12/009-15 Строительство жилого комплекса на ул. Драгоманова, 31-з в Дарницком районе г. Киева (ГУО)

комментарий эксперта

Функциональное назначение соответствует намерениям строительства, что снижает риски инвестирования.

В ГУО приведены ориентировочные технико-экономические показатели, определенные в соответствии с намерениями, предоставленные в градостроительном расчете:

- площадь застройки: 2 195,86 м², общая площадь: 20 196,65 м²,

- этажность дома: 8, 25 этажей, количество квартир: 223,

- площадь паркинга: 1 491,57 м², количество машиномест: 160 (в том числе 44 в паркинге)

Право на выполнение строительных работ

Декларация о начале подготовительных работ от 11.11.2016 № КВ 030163162 351 Строительство жилого комплекса на ул. Драгоманова, 31-з в Дарницком районе г. Киева

Посмотреть декларацию

Изменение данных в декларации о начале подготовительных работ от 05.03.2020 № КВ 050200650697 (изменено лиц, ответственных за проведение авторского и технического надзора, корректировка проекта подготовительных работ)

Посмотреть уведомление

Разрешение на строительство от 30.12.2020 № ИУ 013201216444 Новое строительство жилого комплекса на ул. Драгоманова, 31-з в Дарницком районе г. Киева

Площадь земельного участка: 0,3025 га, площадь застройки: 0,195 га,

общая площадь квартир: 5 637,38 м², площадь квартир: 5 270,41 м²,

общее количество квартир: 102, этажность - 16 этажей,

общая площадь апартаментов: 3 513,25 м², площадь апартаментов: 3 354,95 м²,

количество апартаментов: 32, этажность - 9 этажей,

вместимость паркинга: 43 м/м.

Посмотреть экспертный отчет проектной документации

Орган, выдавший: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: ООО "ОФИСНЫЙ ЦЕНТР "ПОЗНЯКИ" (ЕГРПОУ 38077991)

Проектировщик: ООО "2ШТОРМ АРХИТЕКТУРНОЕ КРЕАТИВНЕ АГЕНТСТВО" (ЕГРПОУ 43558791)

Технический надзор: Червинский Максим Владимирович (АТ 003012, ИТ 004425)

Авторский надзор: Растопша Екатерина Викторовна (АА 001586)

Подрядчик: ООО "ЮНИБИЛД" (ЕГРПОУ 42675928)

комментарий эксперта

Разрешение соответствует заявленному девелопером объекту строительства.

Участники строительства

Генподрядчик

Обновлено: 14.11.2022

Название

ТОВ "ЮНІБІЛД" / ЕГРПОУ: 42675928

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

05.12.2018

Размер уставного капитала

3 000 000 грн

Уполномоченные лица

Шимко Олександр Володимирович

Бенефициары

Пархомчук Юрій Леонідович

Недвижимость и земельные участки

0

Заказчик

Обновлено: 26.11.2022

Название

ТОВ "ОФІСНИЙ ЦЕНТР "ПОЗНЯКИ" / ЕГРПОУ: 38077991

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

30.01.2012

Размер уставного капитала

305 000 грн

Уполномоченные лица

ПШЕЧУК ІГОР ОЛЕКСАНДРОВИЧ

Бенефициары

ПШЕЧУК ІГОР ОЛЕКСАНДРОВИЧ

Недвижимость и земельные участки

2

Факторы риска

1. 27.01.2021 Постоянная комиссия Киевсовета по вопросам градостроительства, архитектуры и землепользования поддержала проект решения от 10.12.2020 № 115 "О расторжении договора аренды земельного участка от 19.11.2015, заключенного между Киевским городским советом и ООО "ОФИСНЫЙ ЦЕНТР “ПОЗНЯКИ" для строительства, эксплуатации и обслуживания жилищно-гостиничного комплекса на улице Драгоманова, 31-з в Дарницком районе г. Киева".

Основание для расторжения договора аренды в одностороннем порядке - невыполнение арендатором п.п. 8.4. Договора аренды относительно срока застройки земельного участка (не позднее чем через три года с момента государственной регистрации права аренды).

Также на заседании комиссии было отмечено, что согласно акта обследования земельного участка Департамента земельных ресурсов от 02.12.2020 по улице Драгоманова, 31-з осуществляются подготовительные работы, происходит демонтаж фундамента незавершенного строительством админздания (готовность 10%). Таким образом уничтожено объект недвижимости, под который этот земельный участок был предоставлен.

Онлайн трансляция заседания (1:03:00).

комментарий эксперта

Окончательное решение о расторжении договора аренды земельного участка должен принять на пленарном заседании Киевский городской совет. По состоянию на 13.05.2021 на рассмотрение Киевского городского совета указанный вопрос не выносился. В случае расторжения договора заказчик строительства потеряет право на земельный участок, что является существенным риском для инвестирования.

комментарий эксперта

Судебная практика по расторжению договоров аренды земельных участков коммунальной собственности на основании несоблюдения сроков застройки не в пользу Киевсовета. Решение о расторжении договора не устоит в суде, так как заказчиком совершаются действия по застройке участка.

2. Согласно данным официального портала "Судебная власть Украины" и онлайн-платформы "ПРОЗОРА ДАБИ" судебных дел и проверок контролирующих органов по ЖК 31Z мы не обнаружили.

комментарий эксперта

Указанные обстоятельства уменьшают инвестиционные риски в строительство.

3. На информационном портале общины, объединившей ОСМД домов по ул. Драгоманова, 31, 31-Б и гимназию № 315, в разделе "документы" размещен ответ Киевской местной прокуратуры № 10 о внесении информации в Единый реестр досудебных расследований.

Из содержания ответа следует, что Шевченковским УП ГУНП в г. Киеве осуществляется досудебное следствие в уголовном производстве № 42020101100000149 от 13.08.2020 по признакам уголовного преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 364 УК Украины, по факту умышленных действий должностных лиц КГГА, которые с целью получения неправомерной выгоды для другого юридического лица, предоставили в Киевсовет документы, которые стали основанием для принятия им решения от 23.07.2015 № 914/1778 об изменении целевого использования земельного участка с "строительства, эксплуатации и обслуживания административного здания" на "строительство, эксплуатацию и обслуживание жилищно-гостиничного комплекса", чем нанесли тяжкие последствия общественным интересам.

комментарий эксперта

Уголовное производство открыто по факту незаконных действий должностных лиц органов государственной власти, а не застройщика. Однако, такая ситуация позволяет вмешиваться правоохранительным органам в деятельность участников строительства. Кроме того, изменение целевого назначения земельного участка прошло без утвержденного ДПТ, что запрещено градостроительным законодательством.

4. Строительство ЖК 31Z получило активное сопротивление местных жителей. Их возмущает, что дом строится вместо бизнес-центра "ПОЗНЯКИ", который в своем составе предусматривал помещения для социальных нужд. В микрорайоне же существует проблема со школами и детсадами, объектами социального назначения.

Активисты считают, что нарушаются ДБН по отступах от имеющихся зданий, ЖК будет затенять помещения гимназии № 315, а это будет негативно влиять на здоровье детей.

В последнее время напряжение вокруг новостройки растет. Жители соседних домов связывают возникновение трещин в их квартирах в январе 2021 года с проведением демонтажа фундамента.

комментарий эксперта

Вполне понятна негативная реакция общества на уплотнение застройки, которое создает препятствия в свободном доступе к объектам социальной инфраструктуры. Указанное противодействие несет определенные риски для инвестирования, учитывая, что местные жители активно обращаются в органы государственной власти и местного самоуправления, в правоохранительные органы.

комментарий эксперта

Заказчик строительства получил заключение от 22.06.2020 № 22/1126 ГУ "Институт общественного здоровья им. А.Н. Марзеева Национальной академии медицинских наук Украины" о том, что жилой комплекс на ул. Драгоманова, 31-з сооружается с соблюдением государственных санитарных правил по условиям инсоляции собственных помещений и существующей прилегающей застройки, что будет дополнительным аргументом отсутствия нарушений как для органов госархстройконтроля, так и для суда.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. Застройщик получил разрешение на строительство жилого комплекса, в котором предусмотрено 102 квартиры и 32 апартаменты. На сайте же девелопера (Промышленно-строительной группы "Ковальская") указано, что дом комфорт-класса 31Z - это 134 видовые квартиры. Однако, апартаменты - не квартиры.

Согласно ДБН и ДСТУ апартаменты относятся к номерам повышенной комфортности, которые могут включать дополнительные помещения и кухонное оборудование. Апартаменты, де-юре, является помещениями лишь для временного проживания.

комментарий эксперта

Такое несоответствие не несет рисков для инвестирования. Владельцам 32 апартаментов стоит обратить внимание на то, что в апартаментах нельзя зарегистрировать место проживания, стоимость коммунальных услуг будет больше, чем в квартире, отсутствует возможность заключать прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг, на апартаменты не распространяется налоговая льгота по уменьшению налогооблагаемой базы при уплате налога на недвижимость.

2. ЖК 31Z возводится на земельном участке площадью 0,3025 га. Дом займет 1950 м² = 0,195 га, таким образом под застройкой будет находится около 64% площади земельного участка.

Согласно ДБН максимально допустимый процент застройки земельного участка, при размещении жилого дома 11 этажей и выше - 30%.

комментарий эксперта

Таким образом, при строительстве ЖК 31Z застройщиком значительно превышены нормы ДБН по допустимому проценту застройки земельного участка. Будущие жители столкнутся с проблемой нехватки площади придомовой территории.

3. Земельный участок попадает в зону ограничения застройки при условии безопасности полетов. Поэтому строительство возможно при условии согласования места расположения и высоты объекта Госавиаслужбой. На запрос экспертов НЕРУХОМІ Госавиаслужбой было проинформировано, что ООО "ОФИСНЫЙ ЦЕНТР "ПОЗНЯКИ" предоставлено Вывод от 01.04.2016 № 1.19-3208 о согласовании места расположения и высоты объектов по адресу: ул. Драгоманова, 31-з в Дарницком районе г. Киева.

комментарий эксперта

Выполнение требований градостроительной документации на проектирование заказчиком уменьшает риски в инвестировании.

4. Участок ЖК 31Z расположен в Левобережной заводи реки Днепр. К югу от участка расположен водоем. Согласно информации КО "Институт генерального плана города Киева", приведенной в письме от 06.04.2016 № 14-624, этот водоем искусственного происхождения, имеет технический и декоративный характер использования, границы его прибрежной защитной полосы утверждены решением Киевского городского совета от 26.02.2010 № 3471.

Согласно данным МИАС ЗМД ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КАДАСТР КИЕВА участок застройки размещен за пределами прибрежной защитной полосы и за пределами зоны подтоплений природного и техногенного характера.

Однако, на этой территории дважды проводились инженерно-геологические изыскания: в 2009 и в 2016 годах. В результате - инженерно-геологические условия отнесено ко II (средней сложности) категории; площадка строительства определена как потенциально подтопленые территории.

Для защиты от подтопления подземных частей сооружений проектом предусмотрено обустройство соответствующей гидроизоляции. Под ростверком жилого дома и под силовым полом стилобатной части предусмотрено сплошной слой гидроизоляции. Горизонтальная гидроизоляция будет соприкасаться с вертикальной гидроизоляцией наружных стен, чем будет создана водонепроницаемая зона внутреннего пространства.

комментарий эксперта

Указанные обстоятельства положительно характеризует застройщика как такого, что беспокоится о надежности сооружения и безопасность будущих жителей.

5. Девелопер представляет ЖК 31Z как дом класса "комфорт +".

Соответствует комфорт-классу по следующих параметрах:

- технология строительства: монолитный железобетонный каркас, стены кирпич;

- высота потолка 2,7 м;

- количество квартир в доме: в жилой 16-этажной секции - 102 квартиры; в нежилой 9-этажной секции - 32 апартаменты;

- количество квартир на этаже: 5 квартир в 16-этажной секции и 4 апартаменты в 9-этажной секции;

- площади квартир: 1-комнатные квартиры от 44,6 м² до 63 м² (от 45 м²- признак бизнес-класса, от 60 м²- признак класса элит), 2-комнатные квартиры и апартаменты от 73,9 м² до 105,4 м² (от 65 м²- признак бизнес-класса, от 80 м²- признак класса элит), 3-комнатные квартиры и апартаменты от 107,3 м² до 140,9 м² (от 110 м²- признак класса элит);

- в 16-этажной секции дома предусмотрено 2 лифта: пассажирский и грузопассажирский грузоподъемностью по 1000 кг, в 9-этажной секции - пассажирский лифт грузоподъемностью 630 кг и грузопассажирский лифт грузоподъемностью 1000 кг;

- приточно-вытяжная вентиляция;

- в доме предусмотрено просторное лобби с лаунж-зоной, что является признаком элит-класса;

- наличие собственной социально-бытовой инфраструктуры, расположение школ и детских садов, учебных и развлекательных центров, спортивных комплексов, магазинов в пределах пешей доступности;

- закрытая территория от автомобилей;

- местоположение (удаленность от центра города, близость расположения остановок общественного транспорта, метро "Позняки" в пешей доступности - 759 м, рядом променад озера Позняки и парк).

Не соответствует комфорт-классу:

- количество машиномест. В ЖК комфорт-класса на 134 квартиры должно быть предусмотрено 67 машиномест в подземном или крытом паркинге. В ЖК 31Z запланировано лишь - 43 машиноместа в подземном паркинге. Количество мест на гостевой стоянке неизвестно.

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

1. Сопротивление общественности строительству ЖК 31Z

Декларация о начале подготовительных работ по строительству ЖК 31Z была зарегистрирована еще 11.11.2016. Почти сразу такая новость вызвала сопротивление общественности. Жители "Позняков" выступили против возведения очередного жилого комплекса и требовали вместо жилой высотки или офисного центра открыть заведение социальной инфраструктуры для детей (детский сад или дом детского творчества), которых катастрофически не хватает в и без того перенаселенном микрорайоне.

В мае 2017 года на рассмотрение Киевсовета была внесена местная инициатива по строительству дома детского творчества или корпуса начальных классов на ул. Драгоманова, 31-з и подготовлено проект решения "Об осуществлении мероприятий по реализации местной инициативы".

Однако, в Киевсовете местная инициатива не нашла должной поддержки. На сайте совета о состоянии рассмотрения документа указано, что проект решения на рассмотрении комиссии. Постоянной комиссией Киевского городского совета по вопросам регламента и депутатской этики (VIII созыва) 31.08.2017 проект был отклонен из-за несоблюдения процедуры.

Несмотря на то, что инициатива не была поддержана Киевсоветом, строительство ЖК все же не осуществлялось. Этому в определенной степени способствовали многочисленные обращения, жалобы, запросы местных активистов и депутатов Киевского городского совета.

ООО "ОФИСНЫЙ ЦЕНТР "ПОЗНЯКИ" обратился к ГАСИ за разрешением на строительство только в 2020 году. А предоставление такого разрешения 30.12.2020 вызвало новую волну протеста общественности.

комментарий эксперта

Высокая активность, значительное сопротивление общественности строительству ЖК свидетельствует о перегрузке социальной инфраструктуры микрорайона, о недостатке заведений для воспитания и развития детей. В то же время она может помешать введению в эксплуатацию ЖК 31Z в запланированные сроки.

2. Относительно объекта незавершенного строительства

На момент получения разрешения на строительство ЖК 31Z на стройплощадке существовал объект незавершенного строительства, принадлежащий заказчику на основании договора купли-продажи от 14.05.2012 № 1305.

В 2017 году ООО "ИНТЕЛИТ ПРОЕКТ" по заказу ООО "ОФИСНЫЙ ЦЕНТР "ПОЗНЯКИ" было выполнено обследование конструкций недостроя и предоставлен отчет "Определение технического состояния незавершенного строительства по ул. Драгоманова, 31-з и составления заключения о возможности завершения строительства с корректировкой проекта".

Обследованием установлено: фундаменты сооружения - свайные, выполненные по чертежам, разработанным ООО "КЖБК" в мае 2010 года. По результатам испытаний трех опытных свай статической вдавливающей нагрузкой, проведенных ЗАО "ФУНДАМЕНТ" в 2016 году, определена допустимо расчетная нагрузка на сваю. Техническое состояние фундаментных конструкций оценено как удовлетворительное.

На площадке также присутствовали вертикальные конструкции: квадратные колонны, прямоугольные пилоны и диафрагмы жесткости (лестнично-лифтовые блоки). Техническое состояние несущих конструкций оценено как удовлетворительное.

Однако, поскольку существующие конструктивные элементы недостроя не соответствовали новым архитектурным решением, проектом ЖК 31Z предусмотрен полный демонтаж всех существующих вертикальных и горизонтальных несущих элементов и фундаментов.

От недостроя решено сохранить только существующие сваи. Кроме них устраиваются новые дополнительные сваи в зонах, где это необходимо по расчету.

3. Кто стоит за строительством

По данным аналитической системы " YouControl" заказчик аффилирован в группу "ФУНДАМЕНТ", которая связана с народным депутатом Украины Андреем Пузийчуком.

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время