Попри багаторічний роман з ринком нерухомості, мене досі вражає циклічність зашкварів забудовників, які безпосередньо впливають і на фінансові показники, і на інвестиційний мікроклімат. Здавалось би, життя, а особливо в умовах підвищеної турбулентності війни, мало б давно навчити: дивись вглиб, адаптуй свій продукт, концентруйся на одному - будувати, здавати і вигрібати в шторм, щоб потім не скиглити про низький платоспроможний попит і нульові продажі. Але ні, пройдені уроки засвоїли не всі.
Шалені затримки із будівництвом, знесення старих будівель в центрі під акомпанемент громадського обурення, пеня на період воєнного стану, про яку "забули" попередити інвесторів і викатили чеки на кілька тисяч доларів постфактум - сідайте зручніше, далі про причини та наслідки найгучніших скандалів довкола будівельного ринку в Києві.
Причина №1. Відсутність реальних будівельних досягнень
Питання, які гори підкорив пан Кушнір (президент Київміскьубуд - прим. авт.) і як він виїхав за межі України, тобто має він інвалідність чи ні, насправді другорядні. Питання в іншому: результативність роботи будівельного гіганта і невідповідність слів, обіцянок і реальний дій.
Реальний стан справ на майданчиках компанії плюс її комунікація з інвесторами в публічному і непублічному просторі залишають все більше і більше питань.
Законністю чи незаконністю виїзду мають займатись відповідні органи, а ось обурюватись стосовно відсутності адекватної будівельної динаміки у Київміськбуда цілком нормальна реакція. І коли на обурення накладається факт відпочинку і потенційного чека за підйом на гору на півтори сотні доларів (дані журналістів розслідувачів - прим. авт) питань виникає все більше.
Тут доречно згадати, що Київміськбуд - не один забудовник, чиї равликові теми введення просто вбивають інвесторів. За моїми спостереженнями, станом на зараз з 90% ЖК, які буцімто поновили активність після 24 лютого 2022 року, по факту це зробили заледве половина. А більш-менш прийнятними темпами можуть зараз потішити трохи менше 30%. А затримкою в 12-18 місяців терміну здачі все не здивуєш, на жаль.
Проблема лише в тому, що всі, хто зараз не будують, явно сильно розраховують на диво: або у вигляді або доступної іпотеки (яка, до речі, стартує в програмі єОселя з 1 серпня під 7% річних на 20 років), або на державно-приватне партнерство за різними соціальними програма, коли держава пачками закуповуватиме житло. Однак це хибна стратегія: чим довше ви стоїте на місці, тим швидше опиняєтесь позаду в питаннях споживчих очікувань, ринкової конкуренції, потенціалу відновлення. Терміни введення житла в експлуатацію і будівельна динаміка сьогодні в топі критеріїв вибору, власне як і ліквідність концепції та формату, інфраструктурне наповнення і репутація компанії.
Причина №2. Нам треба майстер-план Києва і вміння вести цивілізовано громадські обговорення
Забудова в центрі, де сила-силенна старих будівель та пам’яток архітектури, завдання підвищеної складності та відповідальності для будь-якого адекватного девелопера. Адже це завжди не про забудову землі, а про розвиток території. І тут не обійтись без кількох принципових моментів:
- Майстер-плану, узгодженого і прийнятого усіма стейкхолдерами = бізнесу, містян, місцевої влади, активістів, урбаністів тощо
- Єдино усталеного, компромісного бачення потенціалу розвитку міста: має бути суспільний договір, інакше буде товчія на місці
- Повільної, кропіткої, всебічної просвітницької роботи в інформаційному просторі із запереченнями та страхами стосовно зміни урбаністичного ландшафту Києва
Ринку давно треба навчитись спочатку артикулювати плани розвитку та змін, особливо ті, що можуть спричинити обурення громадськості, залучати активістів, урбаністів і громадськість до обговорення концептів нових проєктів, а вже потім вдаватись до будь-яких дій.
Інший бік проблеми: Генплан родом з кінця 90-х, який давно мав зазнати змін (до речі, як раз в лютому 2022 мали стартувати обговорення публічні нового Геплану), відсутністю е-кадастру історичних та архітектурних пам’яток (привіт Мінкульту), карманні ДПТшки під потреби окремих компаній, невміння вести комунікацію, зокрема антикризову і вирішувати проблеми конструктивно.
Махати кулаками, як це робить Ковальська зараз, на мою думку, абсолютно деструктивно. А ось виводити все в публічну площину ще на етапі змінотворення - найкращий шлях, щоб знизити градус напруги.
Моя думка: Київ природньо буде змінюватись, розвиватись і розбудовуватись, питання лише яким чином.
Причина №3. Абсолютна бепризципність у фінансових питаннях
Природній жах усіх інвесторів став правдою для тих, хто профінансував будівництво ЖК Rybalsky. Справа в тому, що девелопер з червня 2022 нараховував пеню за несплату за договорами розтермінування, але "забув" про це повідомити вчасно та офіційно. Як наслідок, коли в квітні про це стало відомо інвесторам, суми пені вже налічували кілька тисяч доларів.
Додайте сюди динаміку будівництва прирівняну до нуля, абсолютний газлайтинг з боку представників компаній, які то не виходять на зв’язок з інвесторами щодо розірвання попередніх договорів, то викручують руки і погрожують фінансовими втратами на штрафах і пені, то зникають в процесі врегулювання суперечок.
У мене одразу кілька питань. Чому адекватно та чесно не сказати: хочете, щоб ми будували, платіть за договорами розтермінування, не чекайте кінця воєнного стану, бо наша фінансова модель не вивозить самостійно?
Чому публічно і в міжособистісній комунікації компанія, як і всі решта, неодноразово заявляла, що ніякої пені, "всі все розуміють" про ситуацію та обставини непереборної сили, а потім різко взяла і сдала назад? Не стало мужності зізнатись, що за фасадом "трендсеттера" все тріщить по швах? Що треба об’єднатись усім, і компанії, і інвесторам, якщо хочемо прийти до спільного знаменника - готових будинків?
І все б можна було зрозуміти (за умови соціальної відповідальності і продовження виконання своїх зобов’язань будувати), навіть порозумітись з інвесторами, якби не пеня заднім числом, власне як і умови договору, який більше схожі на фінансові кайдани.
У всіх цих історій насправді одне й те саме підгрунття - відсутність усталених правил гри, інституту репутації та як мінімум юридичних, фінансових та соціальних наслідків.
Брак адекватної комунікації, неуміння брати на себе відповідальність за свої дії та бездіяльність, неготовність йти в діалог та співдію з інвесторами, щоб вистояти, стануть для багатьох девелоперів айсбергом на шляху до нового світу. Ринок самоочиститься, у мене немає сумнівів, питання лише, чи не заплатять ще кілька тисяч інвесторів вчорашніх "лідерів ринку" за це своїми грошима та розбитими сподіваннями.