Несмотря на многолетний роман с рынком недвижимости, до сих пор меня поражает цикличность зашкваров застройщиков, которые непосредственно влияют и на финансовые показатели, и на инвестиционный микроклимат. Казалось бы, жизнь, а особенно в условиях повышенной турбулентности войны, должна давно научить: смотри вглубь, адаптируй свой продукт, концентрируйся на одном - строить, сдавать и выгребать в шторм, чтобы потом не скулить о низком платежеспособном спросе и нулевых продажах. Но нет, пройденные уроки усвоили не все.
Безумные задержки со строительством, снос старых зданий в центре под аккомпанемент общественного возмущения, пеня на период военного положения, о которой "забыли" предупредить инвесторов и выкатили чеки на несколько тысяч долларов постфактум - садитесь поудобнее, дальше о причинах и последствиях самых громких скандалов вокруг строительного рынка в Киеве.
Причина №1. Отсутствие реальных строительных достижений
Вопросы, какие горы покорил господин Кушнир (президент Киевгорстрой - прим. авт.) и как он выехал за пределы Украины, то есть имеет инвалидность или нет, на самом деле второстепенные. Вопрос в другом: результативность работы строительного гиганта и несоответствие слов, обещаний и реальных действий.
Реальное положение дел на площадках компании плюс ее коммуникация с инвесторами в публичном и непубличном пространстве оставляют все больше и больше вопросов.
Законностью или незаконностью выезда должны заниматься соответствующие органы, а вот возмущаться отсутствием адекватной строительной динамики у Киевгорстроя вполне нормальная реакция. И когда на возмущение накладывается факт отдыха и потенциального чека за подъем на гору на полторы сотни долларов (данные журналистов расследователей – прим. авт) вопросов возникает все больше.
Здесь уместно вспомнить, что Киевгорстрой – не один застройщик, чьи улиточные темы введения просто убивают инвесторов. По моим наблюдениям, по состоянию на сегодняшний день с 90% ЖК, которые якобы возобновили активность после 24 февраля 2022 года, по факту это сделали едва половина. А более или менее приемлемыми темпами могут сейчас порадовать чуть менее 30%. А задержкой в 12-18 месяцев срока сдачи все не удивишь, к сожалению.
Проблема лишь в том, что все, кто сейчас не строят, явно сильно рассчитывают на чудо: либо в виде либо доступной ипотеки (которая, кстати, стартует в программе "єОселя" с 1 августа под 7% годовых на 20 лет), либо на государственно-частное партнерство по разным социальным программам, когда государство пачками будет закупать жилье. Однако это ошибочная стратегия: чем дольше вы стоите на месте, тем быстрее оказываетесь сзади в вопросах потребительских ожиданий, рыночной конкуренции, потенциала восстановления. Сроки ввода жилья в эксплуатацию и строительная динамика сегодня в топе критериев выбора, как и ликвидность концепции и формата, инфраструктурное наполнение и репутация компании.
Причина №2. Нам нужно мастер-план Киева и умение вести цивилизованные общественные обсуждения
Застройка в центре, где уйма старых зданий и памятников архитектуры, задачи повышенной сложности и ответственности для любого адекватного девелопера. Это ведь всегда не о застройке земли, а о развитии территории. И здесь не обойтись без нескольких важных моментов:
- Мастер-плана, согласованного и принятого всеми стейкхолдерами = бизнеса, горожан, местных властей, активистов, урбанистов и т.п.
- Единственно устоявшееся, компромиссное видение потенциала развития города: должен быть общественный договор, иначе будет толчия на месте
- Медленной, кропотливой, всесторонней просветительской работы в информационном пространстве с возражениями и страхами по изменению урбанистического ландшафта Киева
Рынку давно нужно научиться сначала артикулировать планы развития и изменений, особенно те, которые могут повлечь за собой возмущение общественности, привлекать активистов, урбанистов и общественность к обсуждению концептов новых проектов, а уже потом прибегать к любым действиям.
Другая сторона проблемы: Генплан родом с конца 90-х, который давно должен был претерпеть изменения (кстати, как раз в феврале 2022 г. должны были стартовать обсуждения публичные нового Геплана), отсутствием е-кадастра исторических и архитектурных памятников (привет Минкульта), карманные ДПТшки под нужды отдельных компаний, неумение вести коммуникацию, в том числе антикризисную и решать проблемы конструктивно.
Машать кулаками, как это делает Ковальская сейчас, на мой взгляд, абсолютно деструктивно. А вот выводить все в публичную плоскость еще на этапе преобразования – лучший путь, чтобы снизить градус напряжения.
Мое мнение: Киев естественно будет меняться, развиваться и развиваться, вопрос только как.
Причина №3. Абсолютная безболезненность в финансовых вопросах
Естественный страх всех инвесторов стал правдой для тех, кто профинансировал строительство ЖК Rybalsky. Дело в том, что девелопер с июня 2022 г. начислял пеню за неуплату по договорам рассрочки, но "забыл" об этом сообщить вовремя и официально. Как следствие, когда в апреле стало известно инвесторам, суммы пени уже насчитывали несколько тысяч долларов.
Добавьте сюда динамику строительства приравненную к нулю, абсолютный газлайтинг со стороны представителей компаний, которые то не выходят на связь с инвесторами по расторжению предварительных договоров, то выкручивают руки и угрожают финансовыми потерями на штрафах и пени, то исчезают в процессе урегулирования споров.
У меня сразу несколько вопросов. Почему адекватно и честно не сказать: хотите, чтобы мы строили, платите по договорам рассрочки, не ждите конца военного положения, потому что наша финансовая модель не вывозит самостоятельно?
Почему публично и в межличностной коммуникации компания, как и все остальные, неоднократно заявляла, что никакой пени "все всё понимают" о ситуации и обстоятельствах непреодолимой силы, а затем резко взяла и сдала обратно? Не стало мужества признаться, что за фасадом "трендсеттера" все трещит по швам? Что нужно объединиться всем, и компании, и инвесторам, если хотим прийти к общему знаменателю – готовым домам?
И все бы можно было понять (при условии социальной ответственности и продолжения выполнения своих обязательств строить), даже найти общий язык с инвесторами, если бы не пеня задним числом, собственно как и условия договора, больше похожие на финансовые оковы.
Во всех этих историй на самом деле одна и та же подоплека – отсутствие устоявшихся правил игры, института репутации и как минимум юридических, финансовых и социальных последствий.
Нехватка адекватной коммуникации, неумение брать на себя ответственность за свои действия и бездействие, неготовность идти в диалог и содействие с инвесторами, чтобы выстоять, станут для многих девелоперов айсбергом на пути к новому миру. Рынок самоочистится, у меня нет сомнений, вопрос только, не заплатят ли еще несколько тысяч инвесторов вчерашних "лидеров рынка" за это своими деньгами и разбитыми надеждами.