Для будівельної галузі 2021 рік видався непростим, подекуди нелогічним і навіть абсурдним. Багато пам'яток архітектури були назавжди втрачені, а в мегаполісах склалася складна ситуація через хаотичну забудову. Влада так і не завершила реформу містобудування, але змінила її вектор. Все це відбувалося на тлі стрибка цін на нерухомість.
Чим був відомий минулий рік читайте в огляді від порталу НЕРУХОМІ.
Реформа містобудування
Реформа містобудування, започаткована владою ще задовго, у 2021 році змінила вектор розвитку, замість кількох структур було прийнято рішення створити-таки один орган. І вже 15 вересня Кабмін схвалив запуск Державної інспекції архітектури та містобудування.
За словами міністра розвитку громад та територій України Олексія Чернишова, ДІАМ поставила крапку в однойменному прийнятті рішень та так званих договірних можливостей обійти законодавство. Також чиновник зазначив, що головним досягненням новоствореної структури стало те, що 99% звернень замовників обробляються інспекторами протягом 24 годин, а рішення щодо прийняття в експлуатацію об'єкта приймаються протягом трьох днів.
Але, ймовірно, що швидкість прийняття рішень вплинула на якість роботи самої інспекції. Так, НЕРУХОМІ зауважили, що ДІАМ видавала сертифікати щодо прийняття об'єкта в експлуатацію, коли ще на ділянці тривали будівельні роботи. Крім того, в експертному середовищі зазначали, що головне завдання ДІАМ – протистояння хаотичній забудові, з чим інспекція поки що не справляється.
Повноцінно запуститися реформа містобудування не змогла цього року, оскільки в Раді не ухвалили законопроєкти №5655 та 5877 про посилення відповідальності, децентралізації та цифровізації.
Знесення пам'яток архітектури
Для багатьох, на превеликий жаль, 2021-й запам'ятався як рік, коли було зруйновано багато пам'яток архітектури. Згадаймо деякі з них, як приклад будівельного беззаконня.
Будинок Уткіна
Знесення будинку Уткіна – це, мабуть, перша гучна руйнація історичної будівлі у 2021 році. 10 квітня у соцмережах кияни підняли скандал через те, що будівельна техніка розпочала демонтаж історичної садиби на вулиці Сімона Петлюри. Однак, попри розголос і незаконність будівельних робіт на ділянці (будівля знаходилася в Центральному історичному ареалі міста, тому проєкт реконструкції необхідно було узгодити з Міністерством культури), завадити демонтажу не змогли.
Будинок Уткіна – робота архітектора Олександра Вербицького, який також є автором проєкту київського вокзалу. На місці садиби девелоперська компанія ZIM Group має намір побудувати апарт-готель Times.
Квіти України
Спочатку забудовник обіцяв обговорити варіанти реконструкції павільйону Квіти України з урбаністами та місцевими жителями, проте цього так і не зробив. У результаті 25 червня зрізали 30-річний виноград, який обплітав фасад будівлі, чим викликали шквал критики з боку громадськості.
А вже 12 липня до Квітів України під'їхала будівельна техніка, яка розпочала демонтаж. На місце викликали поліцію, яка фактично виявилася марною і не змогла зупинити роботу будівельників. Це зробили кияни, які зламали паркан та заблокували демонтажні роботи на ділянці. Але, попри всі зусилля, фасад не вдалося зберегти. Наразі будівля продовжує стояти у напівзруйнованому стані. Поки що точно не відомо, чим закінчиться його історія. Забудовник Rockwill Group вважає свої дії законними та продовжує боротися за право на реконструкцію об'єкта в судах.
Друкарня Фесенка
Подібним чином розвивалася ситуація в Одесі зі старовинною друкарнею Юхима Фесенка на вулиці Рішельєвській, 47.
Фасад історичної будівлі почали зносити 26 серпня. Місцеві жителі викликали поліцію, яка приїхала лише за 2 години, при цьому правоохоронці, що прибули, продемонстрували повну бездіяльність.
Місцева громадська організація раніше через суд намагалася зупинити забудовника. При цьому Департамент культури Одеської ОДА вручив розпорядження, яким заборонялося проводити будь-які будівельні роботи. Проте Одеський окружний адміністративний суд тимчасово скасував його дію до вирішення спору по суті. Своє рішення суддя аргументував тим, що через заборону на проведення робіт компанія "Одеса-Сіті" зазнає матеріальних збитків.
Друкарня Фесенка відома тим, що сто років тому друкувала гроші Української Народної Республіки та ілюстровані книги українських авторів тієї доби. Тепер на її місці збудують житловий будинок.
Доступна іпотека
З 1 березня минулого року в Україні офіційно стартувала державна програма "Доступна іпотека 7%". Її завдання – розв'язувати житлове питання, яке є одним з найгостріших у країні. Спочатку передбачалося, що ним зможуть скористатися близько 5 тисяч сімей протягом року. За фактом уповноважені банки станом на 30 грудня видали всього 1320 кредитів на 1,1 млрд гривень.
І хоч Кабмін і спростив кілька умов цієї програми, по-справжньому "народною" вона так і не стала. Голова правління ОТП Банку Володимир Мудрий наголосив, що на ринку іпотеки спостерігається катастрофічний розрив між узгодженими кредитами та виданими. Хоч кількість заявок на отримання іпотечних кредитів зростає, загальний обсяг їхньої видачі залишається на тому ж рівні. Банкір зазначив, що клієнти часто не повертаються за фінальною угодою. Також з підвищенням облікової ставки та передумов зростання інфляції, видача іпотечних кредитів зупинилася.
Сьогодні також змінився алгоритм поведінки. Коли раніше українці спочатку знаходили квартиру, а потім шукали банк, який міг би видати кредит на оптимальних умовах, то тепер спочатку шукають гроші, а потім уже житло.
Проблемний меморандум та забудова Осокорків
Меморандум із добудови проблемних об'єктів банку "Аркада" було підписано 7 квітня. Згідно з документом, завершити будівництво має компанія Stolitsa Group. Втім, будівництво заморожених комплексів так і не розпочалося. А вже 16 серпня "Столиця" заявила, що виходить із меморандуму, нібито через те, що інвестори Еврики – одного з житлових комплексів "Аркади" так і не погодили графіки будівництва.
Потім забудовник повідомив, що для добудови заморожених об'єктів необхідно погасити дефіцит. Для цього він хоче забудувати 176 гектарів на Осокорках, які належали "Контактбудсервісу". При цьому на цій землі накопичилися борги на сотні мільйонів гривень, а сама компанія є банкрутом.
У результаті доведені до відчаю інвестори "Аркади" щоразу проводять мітинги біля стін КМДА, вимагаючи на користь Stolitsa Group продовжити договір оренди та дозволити забудову території екопарку. І попри абсурдність ситуації Верховний Суд 23 грудня таки продовжив термін оренди однієї з ділянок на Осокорках.
Детальний план територій Мінського масиву
Київрада 10 червня з третьої спроби схвалила Детальний план територій Мінського масиву, який фактично дає зелене світло на масштабну житлову забудову мікрорайону. За документом, тут планують звести житло для 11 тисяч нових мешканців району – близько 19 багатоповерхових житлових будинків (від 16 поверхів та вище). При цьому тут хочуть побудувати лише три дитячі садки на 420 місць і одну школи на 1500 учнів. Це не відповідає реальним запитам жителів. Суттєвого розвитку інфраструктури мікрорайону не буде: дорожні розв'язки залишаться тими самими. Водночас "потреби в закладах охорони здоров'я забезпечуватимуться наявними установами" на Мінському масиві, а також амбулаторіями сімейного лікаря на перших поверхах будинків. Забудову планують здійснити упродовж 7 років. Інвестором розробки детального плану територій є ТОВ "Датоліт" – афілійоване зі Stolitsa Group.
Також поряд компанія Інтергал-Буд на місці ТРЦ "Полярний" на вулиці Петра Калнишевського має намір збудувати ще свої п'ять 25-поверхових будинків на ділянці загальною площею близько 3 гектарів. Тут площа забудови складе 53,3%, що майже вдвічі перевищить усі допустимі будівельні норми та зробить проживання мешканців нестерпним.
Вирубування лісу в Пущі-Водиці
У Пущі-Водицькому лісництві (Голосіївський район Києва) на в'їзді до 110 кварталу 14 червня почали встановлювати будівельний паркан під ще один житловий комплекс, знищуючи при цьому зелені насадження. Спочатку Київрада розпорядилася знести паркан, потім Окружний адмінсуд скасував рішення столичної влади про демонтаж.
Мер Києва Віталій Кличко розповів, що орендувала 21 га лісу компанія "Продмарт". У Генплан внесли зміни та ділянку перевели з території рекреаційного призначення до садибної житлової забудови. 2015-го Київрада вирішила розірвати договір оренди з "Продмартом". Проте ділянку так і не передали Пуща-Водицькому лісництву – на кадастровій карті так і залишилося призначення ділянки під забудову. Також виникла ймовірність, що Київрада може продовжити "Продмарту" договір оренди. Таким чином, лісу загрожує наймасовіша вирубка за останнє десятиліття.
Зростання цін на житло
Подорожчання житла у 2021 році стало для багатьох справжньою несподіванкою. Інвестування в українську нерухомість виявилося чи не найвигіднішим інструментом із погляду інвестицій, більше можна було заробити, хіба що на криптовалютах.
Так, квартири у столичних новобудовах у доларовому еквіваленті за рік зросли на 32% до $1290 за квадрат. Таким чином зростання цін випередило інфляцію. Якщо говорити про причини стрибка цін, то можна відзначити інтерес з боку інвесторів, які вирішили скористатися нерухомістю як способом збереження коштів на тлі досить хиткої економічної ситуації в країні. Також ціни, за словами забудовників, підігріло подорожчання собівартості будівельних матеріалів.
Проте з листопада купівельні можливості українців почали вичерпуватись і попит на ринку нерухомості впав на 30%. Великі забудовники поки що не планують знижувати вартість квартир у новобудовах, а ось на вторинному ринку продавцям доведеться або знизити цінники, або відкласти продаж до кращих часів.
Забудова Микільської Слобідки
Мабуть, найзапекліші зіткнення у 2021 році відбувалися через будівництво житлового комплексу на Микільсько-Слобідській, 7-9 між киянами та представниками забудовника.
Держінспекція архітектури та містобудування провела позапланову перевірку будівництва ЖК та за результатами склала акт та протокол, зафіксувавши порушення: густота населення житлового комплексу втричі перевищує допустимі норми, не дотримана кількість паркувальних місць та інші нюанси. Після цього було винесено розпорядження, у тому числі про зупинення підготовчих та будівельних робіт.
У результаті забудовник змушений був вивезти будівельні матеріали та техніку з майданчика. Місцеві жителі назвали це "проміжною перемогою".
Продаж "Більшовика"
Перший київський машинобудівний завод (він же колишній "Більшовик") продали компанії "Дженерал Коммерс" зі структури uFuture Василя Хмельницького за 1,43 млрд гривень. Голова Фонду держмайна Дмитро Сенніченко назвав це угодою століття та порівняв із продажем "Криворіжсталі".
Тим часом у ЗМІ повідомили про можливу змову серед учасників та тиск з боку Хмельницького. Так, з 15 компаній, які зацікавилися лотом, на торги в результаті прийшли лише три. У результаті ціна від стартової зросла тільки на 40 млн гривень.
Перевіркою операції зайнявся Антимонопольний комітет. І незважаючи на те, що він її не завершив, "Дженерал Коммерс" все ж таки дозволили купити завод.
Нездійсненні обіцянки мера: Подільський міст та метро на Виноградар
Подільсько-Воскресенський міст – найвідоміший столичний довгобуд, будівництво якого почалося понад 30 років тому. Однак через різні проблеми будівництво доводилося щоразу заморожувати.
Столичний очільник міста Віталій Кличко неодноразово обіцяв, що міст відкриють у 2021 році, проте його словам не судилося збутися. Тому мер у листопаді ухвалив рішення звільнити свого заступника Олександра Густельова через затягування робіт із будівництва мостового переходу. Наступна обіцянка від мера – 2022 рік. На сьогоднішній день, за словами Кличка, міст готовий вже (або поки що) на 90%.
Схожа ситуація і з будівництвом метро на Виноградарі. Через ситуацію з пандемією підрядник звернувся з позовом до суду щодо відстрочення завершення будівництва до травня 2023 року. У Київській міській державній адміністрації були не згодні з рішенням суду та подали апеляційну скаргу. Столична влада на будівництво метро виділила 4 млрд гривень із 6 запланованих, проте підрядна компанія досі не зробила роботу на виділену суму. Крім того, стало відомо, що ці гроші фірма вирішила провернути через депозит, заробивши на цьому відсотки.