Хто вирішуватиме, кого допустити до роботи рієлтором? Ілюстрація: Nerukhomi.ua.
У жовтні до Верховної Ради подали три законопроєкти про роботу рієлторів. Ще в січні парламент доручив комітету запропонувати, як захистити тих, хто купує чи орендує житло через посередника. Автори по-різному визначають, хто допускатиме рієлторів до роботи й коли клієнт зможе вимагати повернення комісії.
Як працює ринок сьогодні
Рієлтор, агент, маклер, консультант з нерухомості — за цими назвами можуть стояти різні формати роботи. Одні фахівці працюють в агентствах, інші ведуть посередницьку діяльність як підприємці. Хтось представляє продавця, хтось шукає житло для покупця, а хтось співпрацює із забудовниками та отримує винагороду за продаж їхніх квартир.
Окремого закону, який встановлював би єдині вимоги до всіх рієлторів і зобов’язував вступати до професійної спілки, в Україні немає. Сертифікат професійної асоціації не є загальнообов’язковою умовою роботи. Але це не означає, що посередництво перебуває поза правовим полем.
Для агентств нерухомості у класифікаторі видів діяльності є КВЕД 68.31 — він охоплює посередництво при купівлі, продажу та оренді. На підприємців і компанії поширюються податкові та інші правила ведення бізнесу; договірні відносини регулює цивільне законодавство. Людина, яка працює у складі агентства, не обов’язково має бути окремим ФОПом.
Посередники в оренді вже мають повідомляти податкову про відповідні договори, укладені за їхньою участю. До визначених законом суб’єктів застосовуються й вимоги фінансового моніторингу. Наявність цих норм не доводить, що їх виконують усі учасники ринку або що клієнтові легко захистити свої права.
Базовий №16145 і альтернативи №16145-1 та №16145-2 станом на 13 листопада 2026 року опрацьовує профільний комітет Верховної Ради. На 13 листопада комітет анонсував нараду авторів щодо перших двох розділів усіх трьох проєктів.
За оцінкою авторів №16145, посередники беруть участь у 90% договорів купівлі-продажу й оренди нерухомості, а через тіньові операції бюджет щороку недоотримує мільярди гривень. У пояснювальній записці депутати не навели джерела цих чисел чи розрахунку втрат. Вони також не підрахували, скільки рієлторам коштуватиме виконання нових вимог.
Спроба впорядкувати професію не перша. Законопроєкт №3618 зареєстрували ще 2020 року; за даними Верховної Ради, він очікує розгляду. НАЗК у своєму висновку щодо нього звертало увагу, зокрема, на ризики концентрації контрольних повноважень і бар’єрів при отриманні професійних документів. Це зауваження до попереднього проєкту: нові тексти потрібно оцінювати окремо.
Хто платить рієлтору
Юрій Піта, виконавчий директор Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ), розповів Bihus.Info, як одну квартиру пропонували в оренду за двома оголошеннями. Його роботу оплачував власник. Інший посередник скопіював оголошення Піти й додав умову для орендаря — сплатити комісію.
Одна квартира, два оголошення, різні умови сплати комісії. Ілюстрація: Nerukhomi.ua.
За чинним правом договір власника з рієлтором сам по собі не зобов’язує орендаря платити комісію. Це випливає зі статті 511 Цивільного кодексу. Закон про захист прав споживачів також забороняє вимагати від споживача оплати послуги, на яку він не дав прямої та недвозначної згоди. Усі три проєкти закріплюють правило оплати замовником. Базовий №16145 додатково вимагає письмового договору і розкриття повної ціни ще до підписання.
Що саме підписує клієнт перед показом, уже вирішувало долю комісії. У справі №643/15598/15-ц покупчиня замовила пошук квартири, підписом у договорі підтвердила огляд і згодом купила цю квартиру. У 2018 році Верховний Суд залишив у силі стягнення з неї 15 750 грн за послугу і 1 725 грн штрафу.
В іншій справі №643/15016/20 посередник передбачив у договорі з власницею плату в 5% ціни нерухомості навіть за вимогу розірвати договір або подання позову про його недійсність чи розірвання. Суд першої інстанції визнав цю умову недійсною. Власниця оскаржила відмову скасувати решту спірного пункту, зокрема про самостійний продаж. У 2022 році Верховний Суд залишив цю відмову в силі.
Про те, як нині працюють посередники і чому клієнтам варто заздалегідь з’ясовувати умови оплати, Нерухомі писали у лютому 2026 року.
Покупцеві новобудови брокер може сказати, що його послуги безкоштовні. Винагороду за продаж квартири в такому разі може платити забудовник.
У липні 2026 року ГК "Акварель" оприлюднила правила співпраці з брокерами для чотирьох своїх проєктів. Якщо перший внесок покупця становить від 30% до 100%, базова комісія брокера — 5% від ціни квартири без вартості ремонту. За п’ять або більше продажів одного агента за календарний місяць компанія додає один відсотковий пункт. Максимальна винагорода з урахуванням бонусів — 6%.
Якщо квартира без урахування ремонту коштує 2 млн грн, за цими правилами забудовник може заплатити брокеру 100 тис. грн базової комісії, а з бонусом — до 120 тис. грн. Якщо покупець сам замовляє підбір квартири, за №16145 і №16145-2 брокер муситиме ще до підписання договору письмово або електронно повідомити йому повну ціну послуги й розкрити наявний або можливий конфлікт інтересів. Покупцеві також мають повідомити, чи отримує брокер винагороду від забудовника або може її отримати.
А якщо брокера найняв лише забудовник і покупець спілкується з ним як із представником продавця? Частина 5 статті 8 базового проєкту адресує повідомлення про винагороду клієнтові брокера. Частина 3 статті 9 зобов’язує посередника негайно письмово розкривати приватний інтерес щодо об’єкта. Але чи має він сказати саме такому покупцеві, скільки отримає за цю квартиру й за що забудовник доплачує? Прямої відповіді у цих нормах немає.
Коли клієнт може вимагати гроші назад
Проєкт №16145-1 дає клієнтові право вимагати назад плату за ненадану послугу. Окрема підстава для повернення грошей — статус посередника. Якщо компанія чи ФОП надали послугу без належного статусу, під час його зупинення або після виключення з реєстру, вони мають на вимогу клієнта повернути комісію, навіть якщо виконали роботу. Якщо рієлтор незаконними або недбалими діями завдав клієнту шкоди, відшкодувати її має компанія чи ФОП, у складі яких він працював.
Базовий №16145 вимагає записати в договорі, за яких умов і як клієнту повернуть гроші, якщо посередник не виконав роботу або виконав її неналежно. Це один із 18 обов’язкових пунктів. Агент матиме до 30 календарних днів від отримання претензії, щоб надати вмотивовану письмову відповідь. Строку виплати ця норма не встановлює. У №16145-2 є ті самі 30 днів на відповідь, але перелік із 18 пунктів прибрали.
За базовим проєктом клієнт може поскаржитися до спілки. За роботу без договору її дисциплінарна комісія може припинити дію свідоцтва рієлтора або скасувати акредитацію агентства. Якщо стягнення суворіше за попередження, порушник відшкодовує витрати на розгляд справи в межах трьох мінімальних зарплат. Компенсацію клієнту комісія не присуджує. Якщо агентство відмовляється відшкодувати збитки, клієнт може звернутися до суду. Право вимагати відшкодування за порушення договору про платну послугу клієнт має вже сьогодні за статтею 906 Цивільного кодексу. За №16145-2 штрафи за поданням спілки стягуватиме Фонд держмайна. Гроші підуть до держбюджету. Вимогу клієнта про відшкодування доведеться вирішувати окремо.
Дисциплінарне стягнення саме по собі не повертає клієнтові комісію. Ілюстрація: Nerukhomi.ua.
У базовому проєкті й №16145-2 комісію перераховують на рахунок агента, вказаний у договорі. Парламентські експерти радять уточнити в базовому проєкті, чи може посередник приймати винагороду від того, хто не замовляв послугу, і чи потрібна на це згода клієнта. У №16145-1 загальної вимоги безготівкової оплати комісії немає. Проте цей проєкт прямо забороняє посереднику приймати гроші за саму нерухомість готівкою або на власний рахунок. Сторони можуть домовитися про банківський рахунок умовного зберігання (ескроу). Тоді банк перерахує гроші одержувачу або поверне їх тому, хто вніс, на умовах договору про цей рахунок.
Сертифікати та курси вже існують
Професійні об’єднання не чекали на окремий закон, щоб запровадити власні курси, сертифікати й правила. Зокрема, АФНУ має комісію із сертифікації та реєстр.
За даними Опендатабот на основі реєстру АФНУ, станом на 6 листопада чинні сертифікати асоціації мали 1 252 особи. Сертифікат АФНУ зараз не є обов’язковою умовою роботи. Кількість цих сертифікатів не показує загального числа рієлторів або всіх фахівців із будь-якими сертифікатами в Україні.
Київське відділення АФНУ оголосило курс на 24 листопада — 3 грудня 2026 року за 5 500 грн зі знижками для окремих категорій. Інша професійна організація, ПАРСА, пропонує базове навчання своїм членам безкоштовно. Це різні моделі: сьогодні участь у відповідних об’єднаннях і їхній сертифікації для ринку загалом добровільна.
АФНУ також має власні стандарти роботи та розробляє проєкт професійного стандарту рієлтора. Національне агентство кваліфікацій зареєструвало заявку асоціації на розроблення; за його даними, строк роботи над стандартом продовжено до квітня 2027 року.
Нові проєкти можуть змінити цей баланс: професійні вимоги, іспит, членство та реєстрація стануть частиною передбаченого законом доступу до роботи. Але хто встановлюватиме правила і контролюватиме їх виконання?
Рієлтор, фахівець, агент: кого і як перевірятимуть
У №16145 та №16145-2 людину, яка працює з клієнтами, називають фахівцем з нерухомості. Вона має пройти підготовку, скласти іспит, отримати свідоцтво та бути внесеною до реєстру. Агентом ці два проєкти називають ФОПа або компанію, через яких надають послуги та які пройшли окрему акредитацію.
Наприклад, якщо рієлторка працює в агентстві, за запропонованою схемою вона має отримати свідоцтво фахівця, а агентство — акредитацію агента. Якщо хоче працювати самостійно як ФОП, їй потрібні обидва статуси.
Обидва проєкти також забороняють фахівцю одночасно працювати в іншого агента за трудовим чи цивільно-правовим договором і провадити власну діяльність як агент. Це може змусити людину, яка зараз поєднує агентство і власну практику, змінити формат роботи.
У №16145-1 агентом називають саму людину — рієлтора, а ФОПа або компанію, через яких надають послуги, — суб’єктом посередницької діяльності. Далі для простоти називатимемо людину рієлтором, а компанію чи ФОПа — посередницьким бізнесом.
Хто сформує правила для всієї професії
Закон "Про основні засади житлової політики" залишив форму професійного самоврядування відкритою. Базовий проєкт і №16145-2 передбачають створення єдиної Української спілки фахівців з нерухомості. Її органи встановлюватимуть правила підготовки, проводитимуть іспити, видаватимуть свідоцтва, акредитуватимуть бізнес і розглядатимуть дисциплінарні справи.
Першими правила встановлюватимуть представники всеукраїнських професійних громадських організацій, яких допустить Фонд держмайна. За базовим проєктом об’єднання має щонайменше п’ять років перебувати в Реєстрі неприбуткових установ та організацій. Його підрозділи з окремими кодами мають бути зареєстровані щонайменше в 14 із 27 регіонів, перелічених у статті 133 Конституції, не пізніше ніж за п’ять років до опублікування закону. На подання документів до Фонду відведено 10 календарних днів від дня опублікування.
Фонд перевірятиме відповідність організацій критеріям, а не проводитиме іспит кожному делегату. Наявність давніх осередків у регіонах сама по собі не доводить, що їхні представники кваліфікованіші за інших рієлторів або представляють увесь ринок.
Кожна допущена організація направить на установчий з’їзд по 26 представників незалежно від чисельності своїх членів. Делегати створять спілку, затвердять статут, оберуть голову та склад Ради. За №16145 перша Рада матиме 30 календарних днів від реєстрації спілки, щоб сформувати кваліфікаційну та дисциплінарну комісії й затвердити правила іспиту та акредитації. Наступний черговий з’їзд мають скликати не пізніше ніж через 36 місяців від реєстрації.
Це не означає, що делегати автоматично отримають свідоцтва або зможуть працювати рієлторами без виконання нових вимог. Але виникає запитання: чому саме стаж і структура громадського об’єднання мають давати його представникам стартовий вплив на правила для всієї професії?
Чи можуть закрити ринок для конкурентів
Для установчого з’їзду потрібна участь щонайменше двох третин делегатів, а для рішення — дві третини голосів присутніх. Якщо допустять чотири організації і всі 104 делегати прийдуть, для рішення потрібно 70 голосів. Двом делегаціям їх забракне. Якщо допустять три організації, за повної явки дві делегації зможуть ухвалити рішення, якщо проголосують однаково. Вони матимуть рівно дві третини — 52 із 78 голосів.
У липневих зауваженнях до робочої редакції АФНУ назвала чотирьох можливих засновників. Окрім самої асоціації, це Спілка фахівців з нерухомого майна України, Ріелторська палата України та ПАРСА. Цей перелік відображає оцінку АФНУ. Число голосів кожної делегації у жовтневому проєкті відоме, а склад установчого з’їзду залежатиме від перевірки Фонду.
За даними YouControl, Спілка фахівців з нерухомого майна України та ПАРСА є співзасновниками іншої юридичної особи — Національної федерації фахівців у сфері рієлтерської діяльності. Сам по собі цей зв’язок не доводить, що вони пройдуть критерії з’їзду або голосуватимуть узгоджено.
Виконавчий директор АФНУ Юрій Піта у коментарі "Главкому" звертає увагу на можливий вплив окремих об’єднань на першу спілку. АФНУ підтримує регулювання професії, але виступає проти концентрації повноважень в одній організації та підтримує альтернативу №16145-1. Асоціація сама є учасником ринку навчання й розробляє професійний стандарт, тому її позицію також варто розглядати з урахуванням цих інтересів.
Єдина спілка не означає, що залишиться одне агентство: різні компанії та ФОПи зможуть конкурувати. Ризик в іншому: орган, який контролює доступ до професії та дисциплінарні рішення, може отримати важіль впливу на учасників ринку. Це ризик вибіркового застосування, а не встановлений факт змови чи корупції.
Як переказала у випуску Bihus.Info журналістка Валерія Павленко, співавторка №16145 Олена Шуляк розраховує, що автоматизований тест зменшить вплив екзаменатора на оцінку. За частиною 2 статті 12 проєкту іспит "може" проходити в такому форматі. Положення про іспит затверджуватиме Рада фахівців з нерухомості, а рішення про результат ухвалюватиме кваліфікаційно-акредитаційна комісія.
Головне науково-експертне управління Верховної Ради звернуло увагу, що базовий проєкт не визначає належним чином орган державного нагляду за спілкою, порядок і межі такого нагляду. Схоже зауваження є і до №16145-2. Для наступних з’їздів, на відміну від установчого, передбачено кворум 20% делегатів; парламентські експерти вказують на ризик рішень невеликої частини представників.
Запобіжники також передбачено: правила щодо конфлікту інтересів, внутрішню апеляцію, фінансовий аудит і судове оскарження. Водночас апеляційну комісію формує система спілки: тому важливо оцінити, наскільки незалежно вона перевірятиме рішення інших її органів.
Є відмінність між двома схожими проєктами. У базовому тексті посадовці професійних громадських об’єднань не можуть входити до трьох ключових комісій; у №16145-2 цю окрему заборону прибрали. Загальні правила про конфлікт інтересів та обмеження для посадовців навчальних закладів зберігаються.
Скільки коштуватиме право працювати
Членство в єдиній спілці буде обов’язковим. Вона фінансуватиметься, зокрема, за рахунок членських та інших платежів; їхню методику й розміри визначатиме з’їзд.
У №16145 та №16145-2 членський внесок обмежено двома мінімальними зарплатами, чинними на 1 січня звітного року. Співавторка базового проєкту Олена Шуляк називає цю межу річною. Парламентські експерти зауважили, що в самому тексті не вказано, за який період сплачується внесок. Загальної межі для решти платежів ці проєкти теж не встановлюють.
За обома проєктами до іспиту допускають після професійної підготовки. Спілка затверджуватиме програму, укладатиме договори з тими, хто навчає, і зможе створювати власні навчальні заклади. Навіть після успішного іспиту рієлтор муситиме підвищувати кваліфікацію щонайменше раз на два роки. Якщо пропустить строк, дія свідоцтва автоматично зупиниться. Так виникає постійний попит на навчання. Чи будуть курси платними і скільки коштуватимуть, проєкти не визначають.
За загальним правилом цих двох проєктів після невдалого іспиту повторити спробу можна не раніше ніж через шість місяців, а після другої невдачі — не раніше ніж через рік. Є виняток для запуску: протягом перших шести місяців після реєстрації спілки повторний іспит допускається не раніше ніж через один місяць. Результат можна оскаржити до апеляційної комісії або суду.
Внесення відомостей до реєстру, внесення змін і користування його відкритою частиною в обох текстах визначені безоплатними.
Що пропонує альтернатива
№16145-1 не передбачає єдиної спілки для всіх рієлторів. Іспит проводитимуть кваліфікаційні центри, акредитовані Національним агентством кваліфікацій. Кандидат зможе обрати центр, а попереднє навчання не буде умовою допуску до іспиту. Після отримання сертифіката рієлтор муситиме підтверджувати кваліфікацію в акредитованому центрі щонайменше раз на три роки.
Але самого сертифіката недостатньо. Рієлтор має вступити до однієї із самоврядних організацій та потрапити до державного реєстру. Організація може відмовити у вступі з підстав, визначених законом або її статутом. Парламентські експерти запропонували встановити вичерпні підстави безпосередньо в законі.
Можливість вибору зменшує концентрацію повноважень, але не усуває всіх ризиків. Зокрема, організація теж може стати кваліфікаційним центром після акредитації, а членство залишається обов’язковим.
Для тих, хто надавав послуги до набрання законом чинності, №16145-1 передбачає 12-місячний перехідний період: вони зможуть продовжувати роботу без дотримання вимог розділу II за умови повідомлення уповноваженого органу. Сам закон за проєктом загалом має набрати чинності через шість місяців після опублікування.
У №16145 і №16145-2 на приведення діяльності у відповідність відводять шість місяців від реєстрації спілки. У базовому проєкті дату запуску професійного реєстру оголосить сама спілка. До того вона вестиме тимчасовий електронний перелік. Його номер агент зможе вказати в оголошенні. Чи достатньо запису в переліку, щоб укласти договір із клієнтом, проєкт чітко не визначає. На невизначений статус цього переліку вказали й парламентські експерти.
Голова профільного комітету Олена Шуляк у коментарі "Главкому" пояснює модель єдиної спілки, зокрема, ризиком уникнення відповідальності через перехід порушника до іншої організації. У №16145-1 теж передбачено обмеження переходу під час дисциплінарної справи та врахування санкцій.
Чи перевірятиме рієлтор новобудову
Свідоцтво рієлтора не підтверджує законності конкретного будівництва. Для покупця важливо з’ясувати, чи перевіряли право на землю, документи на будівництво саме цього будинку, повноваження продавця й умови набуття прав на квартиру — і хто за це відповідає.
За базовим №16145 посереднику можна доручити перевірку прав на нерухомість, обтяжень, судових спорів, а для новобудов — даних про забудовника, замовника та підрядника. Обсяг роботи сторони визначатимуть у договорі. Стаття 18 зобов’язує агента надати на вимогу клієнта звіт про виконання договору, лише якщо сторони це передбачили.
У №16145-1 перевірку відомостей і повідомлення про істотні обставини сформульовано детальніше, однак перелік послуг також узгоджують у договорі, а повідомлення про результати не є правовою оцінкою правочину. У №16145-2 детальний перелік перевірок прибрали. Жоден із цих текстів не дає підстав обіцяти повну юридичну експертизу кожної новобудови лише через наявність професійного статусу.
А якщо покупець сам знайшов квартиру й хоче лише замовити незалежний аналіз ризиків? Стаття 5 №16145 включає підготовку такого висновку до переліку посередницьких послуг, які можуть надавати виключно агенти. Парламентські експерти застерегли, що таке формулювання може обмежити право інших фахівців окремо консультувати покупця.
Якщо забудовник зупинив будівництво, саме свідоцтво рієлтора не дає покупцеві права стягнути з нього ціну квартири. Окреме питання — збитки через порушення самого посередника, наприклад, якщо він узявся перевірити документи, пропустив обтяження і покупець через це втратив гроші. У базовому №16145 страхування відповідальності зазначають у договорі, якщо сторони про нього домовилися. Жоден із трьох текстів не запроваджує обов’язкового поліса для всіх посередників.
Адвокат Дмитро Бузанов у коментарі "Главкому" підтримує реєстр і письмові договори, але вважає їх недостатніми для захисту грошей та житла покупця. Серед можливих механізмів він називає страхування відповідальності та компенсаційний фонд. Підстави, межі й джерела таких виплат потрібно визначати окремо.
У наступному матеріалі Нерухомі розберуть, що про страхування відповідальності рієлтора кажуть три українські законопроєкти та європейський стандарт EN 15733 і за яких умов клієнт може отримати відшкодування за помилку посередника.
Чи зачепить реформа відділи продажу забудовників
Власник або інший законний правоволоділець за всіма трьома проєктами зберігає можливість укладати угоду без посередника. Тому менеджера, який продає об’єкт своєї компанії як її уповноважений працівник, не можна автоматично називати рієлтором, якому потрібна окрема сертифікація.
Але відділи продажу влаштовані по-різному. Якщо під вивіскою забудовника працює окрема компанія, яка за договором приводить покупців для іншого правоволодільця, потрібно аналізувати її послуги та документи. Межу між прямим продажем і посередництвом варто чітко прописати: від цього залежить, на кого поширяться нові обов’язки.
Забудовник може доплачувати брокеру за кількість проданих квартир. Ілюстрація: Nerukhomi.ua.
Базовий проєкт відкриває для агентів ще один напрям роботи навіть тоді, коли покупець і забудовник самі знайшли одне одного. За частиною 5 статті 7 нотаріус зможе залучити агента до первинного фінансового моніторингу. Власний обов’язок нотаріуса зберігається. Парламентські експерти звернули увагу, що проєкт не визначає, які саме дії можна доручити агенту і як той має оформити результати.
Прямий продаж не означає відсутності впливу на власника. Базовий №16145 і №16145-2 дозволяють спілці вимагати підтвердження правомірності оголошення, зокрема від власника чи представника, який його розмістив. У №16145-1 є неузгодженість між рекламою власника та формулюванням вимоги до оператора ресурсу щодо посередницького договору. Це питання для доопрацювання, а не чинна заборона прямих продажів.
Що з кримінальною відповідальністю
Окремий проєкт №16192 пропонує кримінальну відповідальність за посередницькі послуги без статусу агента та/або без письмового договору. За основним складом — штраф від 17 до 34 тис. грн і позбавлення права обіймати певні посади або займатися певною діяльністю на рік. За дії за попередньою змовою групи або з корисливих мотивів — від 34 до 68 тис. грн і заборона на три роки.
Обман клієнта чи заподіяні йому збитки не названі умовами відповідальності за основним складом запропонованого правопорушення. Саме тому матиме значення, хто і з якого дня має статус агента. №16192 відсилає до закону під назвою базового проєкту, тоді як №16145-1 має іншу назву й визначення.
У моделі з кількома професійними організаціями покупець зможе перевірити статус агентства в реєстрі й вимагати назад комісію, якщо агентство працювало без цього статусу. Яку додаткову гарантію отримає покупець, якщо одна спілка зможе навчати рієлторів у власних закладах, допускати їх до професії й розглядати скарги на їхню роботу?
Як повідомляли Нерухомі, у жовтні до Верховної Ради подали базовий проєкт про професійну підготовку рієлторів та акредитацію агентів з нерухомості.