Ліквідація ДАБІ та криза, що насувається з Китаю: головні події вересня

Запуск ДІАМ і будівельна криза з Китаю, яка може обвалити світову економіку – одні з найважливіших подій для вересневого ринку нерухомості.

Про це і трохи інше читайте у свіжому огляді від ресурсу НЕРУХОМІ.

Ліквідація ДАБІ та запуск ДІАМ. Через півтора року реформ

15 вересня через півтора роки з початку реформи уряд таки ліквідував Держархбудінспекцію та запустив замість неї нову структуру – Держінспекцію архітектури і містобудування. Влада сподівається, що з перезапуском головного контролюючого органу вдасться позбутися корупції у будівельній галузі, яка досягла неймовірних масштабів. І хоч спочатку в рамках реформи планували розмежувати функції ДАБІ та створити дві структури – Держінспекцію містобудування та Держсервісбуд, - за підсумком, як заявив глава Мінрегіону Олексій Чернишов, концепцію довелося міняти. Такі нерішучі і помилкові дії призвели до хаосу із забудовою з наслідками на роки вперед.

За останні два тижні роботи ДАБІ видала "двомісячну норму" дозволів, в прямому сенсі надаючи можливість забудовникам будувати там, де не можна. Як розповів експерт Георгій Могильний, йдеться про тотальне порушення норм з перевищенням висотності і щільності забудови, будівництва всупереч Генплану, зведення житлових комплексів під виглядом готелів тощо.

Чернишов хоч і пообіцяв, що з довзволами ДАБІ будуть розбиратися, але в це віриться насилу і, швидше за все, українцям доведеться змиритися з новими житловими свічками в районах, інфраструктура яких вже давно тріщить по швах.

У повноваження новоствореної інспекції входить проведення державного архітектурно-будівельного контролю за дотриманням ДБН учасниками будівельного процесу, а також видача ліцензій на будівництво об'єктів з класом наслідків СС2 і СС3. При цьому отримання дозвільної документації та введення в експлуатацію буде відбуватися безпосередньо в електронній системі.

У Мінрегіоні роз'яснюють, що суть реформи в лібералізації процесу будівництва. Тобто, якщо забудовник має відповідним чином оформлені земельну ділянку і проєкт, він має право будувати декларативним способом - просто повідомляти про це в системі, а не чекати дозволу чиновника.

Як розповів глава ДІАМ Семен Кривонос, інспекція виконує архітектурно-будівельний контроль та нагляд за будівництвом, здійснюючи планові та позапланові перевірки. А, щоб не допустити корупції, в нову структуру за набором працівників стежило НАБУ. Тут працюють переважно архітектори, будівельники, юристи, геологи, геодезисти, які не були на держслужбі, а там більше – у ДАБІ.

З запуском ДІАМ реформа містобудівної галузі не завершилася. Ключові законопроєкти №№ 5655, 5877 і 5656, які мають запустити основні правила на ринку, ще не прийняла Верховна Рада.

Як зауважила генеральний директор девелоперської компанії GREENOL Олега Приходько в коментарі Delo.ua, поки не прийняли законопроєкти, по факту маємо ліквідовану ДАБІ та незаконно працюючу ДІАМ. "Просто красива PR-акція", – зауважила вона.

Що стосується вартості житла, то, за словами Чернишова, з ліквідацією ДАБІ має зменшитися собівартість будівництва. Але, як відомо, ціну квадратного метра диктує ринок, тож звичайні українці навряд чи помітять від цього якесь для себе поліпшення.

Тим не менше, благополучне завершення будівельної реформи залучить сюди іноземних інвесторів, які давно споглядають на український ринок. Це вже в свою чергу позитивно позначиться на економіці, а від цього виграють всі.

Нова загроза з Китаю

Чергова криза родом з Китаю знову загрожує світовій стабільності. Людство ще не оговталося від пандемії коронавірусу, як ринки обвалилися на новинах про можливий дефолт одного з найбільших світових девелоперів China Evergrande Group і найбільшого в Азії доларового позичальника.

Швидка урбанізація і висока прибутковість у порівнянні з Заходом сприяли тому, що інвестори почали активно вкладати гроші у китайський ринок нерухомості, що призвело до загрози появи так званих "бульбашок".

Evergrande, користуючись ситуацією, активно залучала кошти інвесторів. Близько 80 тисяч осіб вклали в компанію 6,2 млрд доларів. Але там ці гроші пустили на усунення дефіциту фінансування і покриття виплат інших інвесторів. Після опублікування фінансової звітності, швидше за все, можна буде побачити більш повну картину зловживань і маніпуляцій.

Варто зазначити, що ринок нерухомості займає близько 28% ВВП Китаю. І падіння Evergrande – одного з ключових гравців галузі – нічим хорошим для економіки країни не світить. Більш того, ланцюгова реакція прокотиться світом і позначиться на поставках сировини. Це загрожує і для України, яка за останніми даними Держстату експортує майже половину своєї залізної руди до Китаю.

"Будинок Білозір": система втомилася боротися з забудовником

Скандальний ЖК Зелений Замок (відомий в народі як "Будинок Білозір") на вулиці Мирній, 2/1 в Києві дозволив ввести в експлуатацію Верховний Суд, залишивши у силі рішення Окружного адміністративного суду. Підставою для такого рішення стало те, що Департамент архбудконтролю видав наказ, спираючись на інформацію від іншого органу влади (Департаменту земельних ресурсів), який не є структурою Держархконтроля. Тобто, на думку судді, наказ про скасування декларацій про початок будівництва і готовності об'єкта Департамент архбудконтролю мав би прийматись на підставі тільки своєї перевірки. Однак працівники ДАБК тепер можуть провести перевірку з дотриманням усіх процедур і скасувати декларації на вул. Мирній, 2/1 знову. Але вже, відверто кажучи, слабо віриться, що на забудовника вдасться знайти управу.

Наприклад, слідчі Шевченківського управління київської поліції відверто "розвалили" кримінальне провадження за фактом шахрайства, самоуправства та службового підроблення при будівництві ЖК Зелений замок. В результаті Шевченківський районний суд не продовжив термінів попереднього розслідування в кримінальному провадженні.

Департамент земельних ресурсів встановив, що 11-поверховий будинок був побудований без необхідних документів на ділянці землі, цільове призначення якої – для садибної забудови і тут не можна будувати будинки вище чотирьох поверхів. Але це не завадило звести "будинок з антресолями". Замовник будівництва - кооператив "Зелений замок", засновниками якого є син співачки і ексдепутатки Оксани Білозір та її колишня помічниця.

ПДВ, на який не вистачило духу

З "ресурсного" законопроєкту №5600 таки прибрали норму, яка стосувалася податку на додану вартість на другий та подальший продаж житла. Це було одне з найбільш дискусійних положень, яке під виглядом боротьби з "перекупництвом" квартир могло призвести до подорожчання житла до 20%. Так, більшість експертів заявили, що всі коливання на ринку нерухомості, як правило, лягають відразу на плечі простих українців.

Втім, представники влади були не згодні з цим, зазначаючи що ціни тут диктує виключно попит, а зміни до Податкового кодексу допомогли б лише зрізати частину надприбутків з тих, хто займався перепродажем квартир. Як заявив міністр фінансів Сергій Марченко, саме ці учасники ринку поширювали маніпуляції щодо стрибка цін на житло, не бажаючи сплачувати податки. Він підкреслив, що за однакової собівартості будівництва, податки не є визначальним фактором для формування ціни квадратного метра житла. При цьому норма законопроєкту, запевняв глава Мінфіну, на операції з нерухомістю на вторинному ринку взагалі б не торкалася фізосіб, оскільки громадяни не є платниками ПДВ.

Але 23 вересня законопроєкт взагалі зняли з розгляду. Як заявив перший віцеспікер парламенту Руслан Стефанчук, щодо цього документу "йдуть ще процедурні питання". Однак очевидно, що проєкт закону просто не влаштовує багато впливових груп і сьогодні тривають переговори, щоб збалансувати всі інтереси.

Цифри вересня

Стрибок цін на ринку житлової нерухомості показав, що інвестиції в цей сегмент ринку виявилися більш вигідними, ніж деякі альтернативні варіанти збереження і примноження капіталів. В цілому ж вторинний ринок житла виявився більш інвестиційно-привабливим у більшості регіонів України, ніж первинний.

В асоціації ріелторів зазначають, що через загальний ажіотаж виріс попит на невеликі квартири в старих будинках ще радянського будівництва. Головний критерій до них – вдале розташування. Більше 60% звернень до ріелторів стосувалися угод з одно або двокімнатними квартирами (від 35 до 50 "квадратів"). За прогнозами експертів, до літа 2022 року зростання вартості житлової нерухомості має припинитися.

На тлі загального зростання наростили видачу іпотечних кредитів в рамках держпрограми під 7% річних. Так, з 6 по 27 вересня банки узгодили 86 заявок. Всього з початку дії програми видали 871 кредит на купівлю житла на загальну суму – 746 млн гривень. Традиційно українці залучають кошти для придбання житла на вторинному ринку: перевага склала 75,9%.

А ось ринок комерційної нерухомості в Україні все ще страждає від наслідків пандемії, що позначилося на вартості оренди офісних і торгових площ. За статистикою, частка вільних офісних площ по Україні продовжує зростати і станом на перше півріччя 2021 року становить 14,4% (+1,4 пункти у порівнянні з 2020 роком). Вартість оренди при цьому не змінилася, хоча протягом 2020-го – впала на 7% за рік.

Новини компаній

У київському інноваційному парку UNIT.City почалося будівництво середньої школи. Над створенням нового навчального закладу працює команда громадської спілки "Освіторія", девелопером виступає компанія UDP. Навчальний заклад матиме STEM-напрямки: Science, Technology, Engineering and Mathematics. Педагогічні методики будуть спиратися на шкільні системи країн, які регулярно демонструють високі результати оцінювання якості освіти PISA з математики та природничих наук. Розрахована школа на 990 учнів, заняття мають початися в ній з 1 вересня 2023 року.

Забудовник KADORR Group здав в експлуатацію один з найбільших житлових комплексів у перловому кварталі на Таїрова – ЖК 53 Перлину. За запевненням компанії комплекс знаходиться під охороною, цілодобовим відеоспостереженням, з власною службою експлуатації. У будинку функціонує автономна система опалення, що має заощадити мешканцям кошти.

Будівельна компанія "Креатор-Буд" заявила про підвищення цін в ЖК Бетховен і в ЖК на вулиці Стрийській у Львові з 25 вересня. Подробиці про підвищення цін можна дізнатися у відділах продажу. У компанії розповіли, що обидва житлові комплекси створюється за монолітно-каркасною технологією будівництва, що дозволяє вільно планувати простір. Характеризується міцністю і довговічністю.

Про подорожчання квартир заявили і в ZIM Group. Зокрема, це станеться в ЖК Paradise Avenue під Києвом. Забудовник уточнив, що ціни зросли на квартири в сьомому будинку з 27 вересня. Всього у складі ЖК буде 22 будинки висотою від шести до шістнадцяти поверхів. Архітектуру будинків проєктувальники зробили унікальною і впізнаваною. Проєкт позиціонують у класі "бізнес".