Експерти НЕРУХОМІ викрили та детально розібрали схему багатоповерхової забудови в Одесі: як ЖК Клубний 7 "виріс" серед приватних будинків при цьому не маючи земельної ділянки.
Документи з історією
Щоб створювати новий об'єкт девелопменту без земельної ділянки, необхідно мати у власності нерухомість, яку можна реконструювати. Історія будинку на вул. Балківська, 119 у Малиновському районі Одеси стала відома, завдяки невдалій спробі прокуратури Одеської області оскаржити реєстрацію прав власності на одноповерховий житловий будинок у замовника будівництва ЖК Клубний 7 (справа №521/21538/19).
Ще у 1922 році в порядку денаціоналізації будинок був повернутий у приватну власність відповідно до рішення Одеської губернської житлової комісії, а вже відповідно до рішення виконкому Одеської міської ради депутатів трудящих № 844 від 25 вересня 1956 року за вказаним будинком було закріплено земельну ділянку площею 1354 кв.м.
Створення власної історії документів
На підставі технічного паспорта від 02.03.2015, той що був денаціоналізований у 1922 році, забудовник зареєстрував право власності на житловий будинок площею 652 кв.м, що складається з літ. А, Б, В, Г, Д. Вже на четвертий день після реєстрації права власності, 20.03.2015, одночасно було відчужено 70/100 часток будівлі на майбутнього замовника будівництва Тетяну Дівочу, а частки, що залишились розподілено між іншими особами на підставі договорів дарування.
Далі майбутній замовник ініціював процедуру виділу своєї частки нерухомого майна. Для цього відповідно до Інструкції щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна необхідно було мати документ, що підтверджує право власності (користування) земельною ділянкою, проте на такі "нюанси" можна не зважати.
Далі, на підставі висновку щодо технічної можливості виділу об'єкта нерухомого майна та техпаспорту ТОВ "Південьжитлобуд" від 23.08.2017, було зареєструване право власності вже на окремий житловий будинок площею 454 кв.м (літ. Б., В., Г, Д.) за майбутнім замовник будівництва. Ця компанія знаходилась в стані ліквідації та була фігурантом розслідувань пов'язаних з незаконним заволодінням майном.
Ланцюг перепродажу та створення фактично нового об'єкта шляхом виділу будинку, створив правоохоронним органам складнощі у питанні оскарження реєстрації власності в судовому порядку. Власне кажучи, прокуратура Одеської області програла всі три інстанції у судовому спорі, зокрема, у зв'язку з недоведеністю фактів захоплення земельної ділянки шляхом здійснення самочинного будівництва.
Обрання "правильного виду" будівництва
Як вже зазначалось, містобудівним законодавством дійсно не вимагається наявність зареєстрованого права власності або користування земельною ділянкою, якщо замовник має у власності нерухоме майно, яке знаходиться на цій земельній ділянці. З однією лише умовою: без землі допускається реконструкція об’єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані.
Тому наміри замовника з реконструкції житлового будинку під багатоквартирний житловий будинок без зміни геометричних параметрів фундаментів, були законодавчо обумовлені та забезпечили можливість виконувати роботи не маючи земельної ділянки.
Правильно підібрана назва об'єкта будівництва стала і в нагоді, коли орган держархбудконтролю скасував містобудівні умови та обмеження (МУО) та анулював дозвіл на виконання будівельних робіт. Проте потім документи забудовник поновив у судовому порядку (справа № 420/6244/19). І замовник, врешті-решт, отримав знову поновленні МУО та дозвіл.
Отримання необхідних містобудівних умов та обмежень
Тож, нерухоме майно у власності наявне: житловий будинок на 454 кв.м, що виділений з об'єкта та розташований впритул до іншого житлового будинку. Наміри з будівництва визначені: реконструкція житлового будинку під багатоквартирний без зміни геометричних параметрів фундаментів.
В подальшому для розроблення проєктної документації, необхідно отримати вихідні дані для проєктування, зокрема містобудівні умови та обмеження.
Законодавством визначені обов'язкові вимоги до об'єкта будівництва, що мають містити МУО, одна з них – це "гранично допустима висотність будинків, будівель та споруд у метрах". Але уповноважений орган з архітектури та містобудування не встановив конкретну допустиму висоту об'єкта, не обмежуючи таким чином забудовника, попри те, що недотримання висотності є грубим порушенням у містобудівній діяльності.
Так, управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради у наданих замовнику будівництва МУО №01-07/30 від 13.02.2018 визначило, що при визначенні гранично допустимої висоти необхідно враховувати нормативний час інсоляції та Державні будівельні норми.
Скрін фрагмента містобудівних умов та обмежень №01-07/30 від 13.02.2018
Вказана підстава була присутня в аргументах інспекції архбудконтролю в судовому спорі, в межах якого розглядалось питання поновлення скасованих МУО, проте суд її чомусь відхилив.
Грамотне проєктування
Після отримання усіх вихідних даних, особливу увагу заслуговує проєктна документація на будівництво, що має бути зроблена відповідно до містобудівного законодавства та ДБН.
Згідно з проєктом ЖК Клубний 7 передбачена реконструкція домоволодіння, що складається з чотирьох флігелів – фасадного флігеля літ. "Б", орієнтованого по лінії забудови вул. Балківській (проїзду), дворових флігелів літ. "В", літ. "Г" і літ. "Д" під багатоквартирний 9 поверховий (+ технічний поверх) житловий будинок із вбудованими громадськими приміщеннями на першому поверсі.
Проєктна документація містить посилання на технічний паспорт від 23.08.2017, виданий ТОВ "ПІВДЕНЬЖИТЛОБУД". За інформацією, що міститься в судових рішеннях по справі зі скасування реєстрації права власності, згідно з вказаним технічним паспортом площа забудови під літ. "Б" складала 220,4 кв. м, під літ. "В" -159,6 кв. м, під літ. "Д" - 71,2 кв. м.
Наявність окремо визначеної площі забудови кожного флігелю, з якого складається домоволодіння, може вказувати на окремо розташовані будівлі, а отже без зміни геометрії фундаментів не обійшлося.
Крім того, в експертизі вказано, що "перший поверх житлового будинку розташований у габаритних розмірах фундаментів чотирьох флігелів існуючого житлового будинку. Частина існуючого будинку демонтується для збільшення ширини проїзду у дворову територію".
Та є назва об'єкта, що реконструкція здійснювалася без зміни геометричних розмірів фундаментів, і спростувати вказане у 2023 році не можливо тим паче після введення об'єкта в експлуатацію,
Крім того, ДБН встановлюють необхідність прибудинкової території для багатоквартирних житлових будинків, та регламентують необхідний перелік майданчиків, проїздів, зелених насаджень для задоволення потреб мешканців.
Проте, як облаштувати автостоянку, майданчики для відпочинку населення та ігор для дітей, якщо відсутня територія? Так, їх можна облаштувати на ділянках поблизу, заручившись, відповідними гарантійними листами.
Згідно з опублікованим в Реєстрі будівельної діяльності додатком до експертного звіту щодо розгляду проєктної документації, 50 машиномісць надано громадською організацією "За кермом" на однойменній автостанції по вул. Середній, 62 та на автоянці "Автостоп" по вул. Середній – кут Балківської (гарантійний №43 від 16.08.2018).
Відстань від місця проживання власника транспортного засобу до гаражів та автостоянок постійного зберігання легкових автомобілів не перевищує 1000 м, вказано у додатку. Фактично ж, дорога мешканцю ЖК Клубного до автостоянки займе 20 хв пішки. А майданчики для фізкультурно-спортивних занять для мешканців будинку в межах парку "Дюківський" (на відстані до 500 м).
Фото ЖК Клубний 7
Скріншот Google Maps
ЖК збудовано у 10 поверхів, при цьому проєктною документацією передбачено дев’ятиповерховий будинок (+техніний поверх). Також проєктом передбачено технічний підвал.
Мотиви забудовника зрозумілі, адже ДБН визначено, що для будинків вище дев’яти поверхів має бути забезпечений круговий проїзд пожежних автомобілів з усіх сторін будинку. При цьому, верхній технічний поверх, згідно ДБН, при визначенні поверховості будинку, не враховують.
Як вбачається з фото, пожежній машині доволі важко буде здійснити круговий проїзд навколо будинку. Хоча, облаштування квартир на технічному поверсі, не стане перешкодою для прийняття об'єкта до експлуатації, адже це є стандартною схемою забудовників.
Саме, на підставі такого проєкту, замовник отримав дозвіл на виконання будівельних робіт №ОД112182990692 від 26.10.2018
Коригування проєктної документації
Після отримання дозволу забудовник відкоригував проєктну документацію та вніс до дозволу на будівництво "технічні нюанси": проєктна документація на будівництво ЖК Клубний 7 за рік до прийняття в експлуатацію змінювалась 6 разів, тобто кожні один-два місяці.
Відповідно до додатка до експертного звіту, первісним проєктом площа багатоквартирного будинку складала 4 324 кв.м, після останнього коригування склала вже 6 328 кв.м, тобто збільшилась на 2000 кв.м. При цьому, ані висота будинку, ані площа забудови (звичайно реконструкція проводиться, нагадуємо, без зміни геометричних розмірів у плані) не змінилась.
Інформація з Реєстру будівельної діяльності
Експертиза дає відповідь на питання яким чином в будинку з'явилися "зайві" 2000 кв.м: "Проєктом коригування передбачається збільшення площі житлових поверхів та технічного поверху житлового будинку шляхом коригування (збільшення) контуру перекриття при збереженні каркасної схеми будівлі, розробленої попереднім проєктом".
Так, завдяки збільшенню контуру перекриття, не змінюючи ні в якому разі геометричних параметрів фундаментів, загальна площа будинку збільшилась на 2000 кв.м, з них загальна площа квартир збільшилась приблизно на 1000 кв.м, площа літніх приміщень лише на 189 кв.м, загальнобудинкові приміщення на 349 кв.м.
Прийняття ЖК до експлуатації
Коли документи на будівництво грамотно підготовлені, затримок у зв'язку з відмовою у прийнятті до експлуатації не буде. ЖК Клубний 7 на вул. Балківська,119а в Одесі прийнято до експлуатації з першої спроби, що засвідчує сертифікат №ОД122220627883 від 06.07.2022.
Від чого залежить успіх у реалізації схеми
Для створення умов та успішної реалізації такого будівництва необхідна певна зухвалість, міцні зв'язки з органами державної влади та необхідний ресурс.
ЗМІ пов'язують ЖК Клубний 7 з депутатом Одеської міськради Карпенчуком Михайлом Юрійовичем, що підтверджується даними Youcontrol та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
А замовник будівництва Дівоча Т.Г це мати Карпенчука Михайла Юрійовича. Вони мають майно, що перебуває у спільній частковій власності за адресою: Академіка Воробйова 20а у Суворовському районі Одеси.
Також за адресою реєстрації Карпенчука М.Ю. на вул. Бехтерева, буд 23 в Одесі, зареєстровано також ТОВ "БК "Надійний будинок", що відповідно до паспорту ЖК, є забудовником ЖК Клубний 7. При цьому керівником до квітня 2021 року ТОВ "БК "Надійний будинок" виступав брат депутата – Карпенчук Пилип Юрійович.
Скріншот з порталу YouControl
ЖК Клубний 7 в Одесі – це наглядний приклад можливостей, що відкриваються якщо об'єкт будується за підтримки посадових осіб та є яскравою ілюстрацією всіх можливих "сірих" схем, що існують на будівельному ринку та використовуються забудовниками.
І на жаль, доки існують такі "об'єкти" та "суб'єкти містобудівної діяльності" можливість створення повноцінного життєвого середовища в країні нівельована.
Про сумнівне будівництво, що здійснювалось за підтримки депутата Одеської міськради, ЖК Клубний 7 на вул. Балківська, 119а в Малиновському районі Одеси НЕРУХОМІ повідомляли ще в лютому 2021 року. Проте, поки доступ до публічного Реєстру будівельної діяльності був обмежений для громадськості, в серпні 2022 року ЖК ввели в експлуатацію.
Сподобалось розслідування? підтримай експертів та журналістів НЕРУХОМІ донатами.