Эксперты НЕРУХОМІ разоблачили и детально разобрали схему многоэтажной застройки в Одессе: как ЖК Клубный 7 "вырос" среди частных домов при этом не имея земельного участка.
Документы с историей
Чтобы создавать новый объект девелопмента без земельного участка необходимо иметь в собственности недвижимость, которую можно реконструировать. История дома по ул. Балковская, 119 в Малиновском районе Одессы стала известна благодаря неудачной попытке прокуратуры Одесской области обжаловать регистрацию прав собственности на одноэтажный жилой дом у заказчика строительства ЖК Клубный 7 ( дело №521/21538/19 ).
Еще в 1922 году в порядке денационализации здание было возвращено в частную собственность в соответствии с решением Одесской губернской жилищной комиссии, а уже в соответствии с решением исполкома Одесского городского совета депутатов трудящихся № 844 от 25 сентября 1956 года за указанным домом был закреплен земельный участок площадью 1354 кв. м.
Создание собственной истории документов
На основании технического паспорта от 02.03.2015, денационализированный в 1922 году, застройщик зарегистрировал право собственности на жилой дом площадью 652 кв.м, состоящий из лит. А, Б, В, Г, Д. Уже на четвертый день после регистрации права собственности, 20.03.2015, одновременно было отчуждено 70/100 долей здания на будущего заказчика строительства Татьяну Девочую, а оставшиеся части распределены между другими лицами на основании договоров дарения.
Далее будущий заказчик инициировал процедуру выделения своей доли недвижимого имущества. Для этого в соответствии с Инструкцией по проведению разделения, выдела и расчета долей объектов недвижимого имущества необходимо было иметь документ, подтверждающий право собственности (пользования) земельным участком, однако такие нюансы не учитывали.
Далее, на основании вывода о технической возможности выделения объекта недвижимого имущества и техпаспорта ООО "ПІВДЕНЖИЛБУД" от 23.08.2017, было зарегистрировано право собственности уже на отдельный жилой дом площадью 454 кв.м (лит. Б., В., Г, Д.) за будущим заказчиком строительства. Эта компания находилась в состоянии ликвидации и являлась фигурантом расследований, связанных с незаконным завладением имущества.
Цепь перепродажей и создания фактически нового объекта путем выдела дома создала правоохранительным органам сложности в вопросе обжалования регистрации собственности в судебном порядке. Собственно, прокуратура Одесской области проиграла все три инстанции в судебном споре, в частности, в связи с недоказанностью фактов захвата земельного участка путем осуществления самовольного строительства.
Выбор "правильного вида" строительства
Как уже отмечалось, градостроительным законодательством действительно не требуется наличие зарегистрированного права собственности или использования земельного участка, если заказчик имеет в собственности недвижимое имущество, которое, собственно, находится на этом земельном участке. С одним лишь условием: без земли допускается реконструкция объектов строительства без изменения внешних геометрических размеров их фундаментов в плане.
Поэтому намерения заказчика по реконструкции жилого дома под многоквартирный жилой дом без изменения геометрических параметров фундаментов были законодательно оговорены и обеспечили возможность выполнять работы не имея земельного участка.
Правильно подобранное название объекта строительства пригодилось, когда орган госархстройконтроля отменил градостроительные условия и ограничения (ГУО) и аннулировал разрешение на выполнение строительных работ. Однако затем документы застройщик возобновил в судебном порядке (дело № 420/6244/19). И заказчик, наконец, снова получил обновления ГУО и разрешение.
Получение необходимых градостроительных условий и ограничений
И так, недвижимое имущество в собственности имеется: жилой дом на 454 кв.м, который выделен из объекта и расположен вплотную к другому жилому дому. Намерения по строительству определены: реконструкция жилого дома под многоквартирный без изменения геометрических параметров фундаментов.
В дальнейшем для разработки проектной документации необходимо было получить исходные данные для проектирования, в частности градостроительные условия и ограничения.
Законодательством определены обязательные требования к объекту строительства, которые должны содержать ГУО, одно из них – это "предельно допустимая высотность домов, зданий и сооружений в метрах". Но уполномоченный орган по архитектуре и градостроительству не установил конкретную допустимую высоту объекта, не ограничивая таким образом застройщика, несмотря на то, что несоблюдение высотности является грубым нарушением в градостроительной деятельности.
Так, управлением архитектуры и градостроительства Одесского городского совета в предоставленных заказчику строительства ГУО №01-07/30 от 13.02.2018 определило, что при определении максимально допустимой высоты необходимо учитывать нормативное время инсоляции и Государственные строительные нормы (ГСН).
Скрин фрагмента градостроительных условий и ограничений №01-07/30 от 13.02.2018
Указанное основание присутствовало в аргументах инспекции архбудконтроля в судебном споре, в рамках которого рассматривался вопрос обновления отмененных ГУО, однако суд его почему-то отклонил.
Грамотное проектирование
После получения всех исходных данных особого внимания заслуживает проектная документация на строительство, которая должна быть сделана в соответствии с градостроительным законодательством и ГСН.
Согласно проекту ЖК Клубный 7 предусмотрена реконструкция домовладения, состоящая из четырех флигелей – фасадного флигеля лит. "Б", ориентированного по линии застройки ул. Балковской (проезда), дворовых флигелей лит. "В", лит. "Г" и лит. "Д" под многоквартирный 9-этажный (+ технический этаж) жилой дом со встроенными общественными помещениями на первом этаже.
Проектная документация содержит ссылку на технический паспорт от 23.08.2017, выданный ООО "ПІВДЕНЬЖИТЛОБУД". По информации, содержащейся в судебных решениях по делу по отмене регистрации права собственности, согласно указанному техническому паспорту площадь застройки под лет. "Б" составляла 220,4 кв. м, под лит. "В" -159,6 кв. м, под лит. "Д" – 71,2 кв. м.
Наличие отдельно определенной площади застройки каждого флигеля, из которого состоит домовладение, может указывать на отдельно стоящие здания, а следовательно без изменения геометрии фундаментов не обошлось.
Кроме того, в экспертизе отмечено, что "первый этаж жилого дома расположен в габаритных размерах фундаментов четырех флигелей существующего жилого дома. Часть существующего дома демонтируется для увеличения ширины проезда во дворовую территорию".
Но есть название объекта, реконструкция осуществлялась без изменения геометрических размеров фундаментов, и опровергнуть указанное в 2023 году невозможно, тем более после ввода объекта в эксплуатацию.
Кроме того, ГСН устанавливают необходимость придомовой территории для многоквартирных жилых домов и регламентируют необходимый перечень площадок, проездов, зеленых насаждений для удовлетворения потребностей жильцов.
Однако как обустроить автостоянку, площадки для отдыха населения и игр для детей, если отсутствует территория? Да, их можно обустроить на участках поблизости, заручившись, соответствующими гарантийными письмами.
Согласно опубликованному в Реестре строительной деятельности приложению к экспертному отчету по рассмотрению проектной документации, 50 машиномест предоставлено общественной организацией "За рулем" на одноименной автостанции по ул. Средней, 62 и на автостоянке "Автостоп" на ул. Средней – угол Балковской (гарантийный №43 от 16.08.2018).
Расстояние от места жительства владельца транспортного средства до гаражей и автостоянок постоянного хранения легковых автомобилей не превышает 1000 м, указано в приложении. Фактически же дорога жителю ЖК Клубного до автостоянки займет 20 мин пешком. А площадки для физкультурно-спортивных занятий для жильцов дома в пределах парка "Дюковский" (на расстоянии до 500 м).
Фото ЖК Клубный 7
Скриншот Google Maps
ЖК построен в 10 этажей, при этом проектной документацией предусмотрено девятиэтажное здание (+технический этаж). Также проектом предусмотрен технический подвал.
Мотивы застройщика ясны, ведь в ГСН определено, что для домов выше девяти этажей должен быть обеспечен круговой проезд пожарных автомобилей со всех сторон дома. При этом верхний технический этаж, согласно ГСН, при определении этажности дома, не учитывают.
Как видно по фото, пожарной машине довольно трудно будет совершить круговой проезд вокруг дома. Хотя, обустройство квартир на техническом этаже, не станет препятствием для принятия объекта в эксплуатацию, ведь это стандартная схема застройщиков.
Именно на основании такого проекта заказчик получил разрешение на выполнение строительных работ №ОД112182990692 от 26.10.2018
Корректировка проектной документации
После получения разрешения застройщик откорректировал проектную документацию и внес в разрешение на строительство "технические нюансы": проектная документация на строительство ЖК Клубный 7 за год до принятия в эксплуатацию менялась 6 раз, то есть каждые один-два месяца.
Согласно приложению к экспертному отчету, первоначальным проектом площадь многоквартирного дома составляла 4 324 кв.м, после последней корректировки составила уже 6 328 кв.м, то есть увеличилась на 2000 кв.м. При этом ни высота дома, ни площадь застройки (обычно реконструкция проводится, напоминаем, без изменения геометрических размеров в плане) не изменилась.
Информация из Реестра строительной деятельности
Экспертиза дает ответ на вопрос, каким образом в доме появились "лишние" 2000 кв.м: "Проектом корректировки предусматривается увеличение площади жилых этажей и технического этажа жилого дома путем корректировки (увеличения) контура перекрытия при сохранении каркасной схемы здания, разработанной предыдущим проектом".
Так, благодаря увеличению контура перекрытия, не меняя ни в коем случае геометрических параметров фундаментов, общая площадь дома увеличилась на 2000 кв.м, из них общая площадь квартир увеличилась примерно на 1000 кв.м, площадь летних помещений всего на 189 кв.м, общедомовые помещения на 349 кв.м
Принятие ЖК к эксплуатации
Когда документы на строительство грамотно подготовлены, задержек из-за отказа в принятии в эксплуатацию не будет. ЖК Клубный 7 на ул. Балковская,119а в Одессе принят к эксплуатации с первой попытки, удостоверяющей сертификат №ОД122220627883 от 06.07.2022.
От чего зависит успех в реализации схемы
Для создания условий и успешной реализации такого строительства необходима определенная дерзость, прочные связи с органами государственной власти и необходимый ресурс.
СМИ связывают ЖК Клубный 7 с депутатом Одесского горсовета Карпенчуком Михаилом Юрьевичем, что подтверждается данными Youcontrol и Государственного реестра прав на недвижимое имущество.
А заказчик строительства Девочая Т.Г, это мама Карпенчука Михаила Юрьевича. У них есть имущество, находящееся в общей долевой собственности по адресу: Академика Воробьева 20а в Суворовском районе Одессы.
Также по адресу регистрации Карпенчука М.Ю. по ул. Бехтерева, д. 23 в Одессе, зарегистрировано также ООО "БК "Надежный дом", согласно паспорту ЖК, является застройщиком ЖК Клубный 7. При этом руководителем до апреля 2021 года ООО "БК "Надежный дом" выступал брат депутата - Карпенчук Филипп Юрьевич .
Скриншот с портала YouControl
ЖК Клубный 7 в Одессе – это наглядный пример возможностей, которые открываются, когда объект строится при поддержке должностных лиц и является яркой иллюстрацией всех возможных "серых" схем, существующих на строительном рынке и используемых застройщиками.
И, к сожалению, пока существуют такие "объекты" и "субъекты градостроительной деятельности" возможность создания полноценной жизненной среды в стране нивелирована.
О сомнительном строительстве, которое осуществлялось при поддержке депутата Одесского горсовета, ЖК Клубный 7 на ул. Балковская, 119а в Малиновском районе Одессы НЕРУХОМИ сообщали еще в феврале 2021 года. Однако пока доступ к публичному Реестру строительной деятельности был ограничен для общественности, в августе 2022 года ЖК ввели в эксплуатацию.
Понравилось расследование? поддержи экспертов и журналистов НЕРУХОМИ донатами.