Безстрашні інвестори ЖК Нивки-Парк: чому українці ведуться на самобуд

Інвестування в незаконне будівництво первинної нерухомості, мабуть, одна з провідних тенденцій в Україні. Наприклад, досить масштабний київський об'єкт ЖК Нивки-Парк споруджують без дозволів. Однак для інвесторів даний факт не є таємницею та не служить "стоп-сигналом". Українці вкладають гроші в цей самобуд, довіряючи бренду забудовника і перебуваючи в упевненості, що той в результаті вирішить всі проблеми та легалізує будівництво.

Чому так відбувається та чим подібне загрожує – розбиралися експерти НЕРУХОМІ.

Впізнай забудовника за почерком

Надійність забудовника – фактор вільний від твердого визначення. В основному, агітуючи покупців, будівельні компанії вкладають в це поняття кількість реалізованих ними об'єктів, темпи будівництва, роки гри на ринку тощо. Інвестору ж слід було б оцінювати надійність під дещо іншою призмою: чи не порушує забудовник містобудівне законодавство, чи не нехтує комфортом майбутніх мешканців, урізуючи озеленення, місця для паркування, дозвілля тощо. Адже якщо компанія раз у раз норовить "прогнути" закон під себе, а високий темп зведення об'єктів здійснюється за допомогою авантюр – це неминуче негативно відіб'ється головним чином на покупцях житла. Більш того, ризик краху будівельної компанії, що має такий "почерк", особливо високий, хоча зараз вона може і займати лідируючі позиції на ринку.

Інтергал-Буд – один з яскравих прикладів забудовника, який сміється Закону в обличчя. У той же час, ця компанія входить в топ лідерів будівельної галузі України, неодноразово брала звання "Бренд року". Як відомо, сила розкрученого бренду – величезна. Добре розрекламоване ім'я викликає повагу та довіру. Це серйозний ресурс впливу. Інтергал-Буд – девелопер, про якого чув кожен. Тому зведення забудовником ЖК Нивки-Парк без дозвільної документації в свідомості інвесторів сприймається як щось дріб'язкове, не варте хвилювань. Подібну логіку українських вкладників можна спостерігати, зокрема, на тематичних форумах і групах інвесторів ЖК Нивки-Парк в соцмережах. Сумні ж наслідки, у вигляді високих тарифів на комунальні послуги та інші неприємні моменти реальності, спливають для жителів комплексу дещо пізніше.

Що не так із Нивки-Парк

Зведення комплексу Нивки-Парк здійснюється в межах проспекту Перемоги та залізничних шляхів в Святошинському районі Києва. Тобто на землях промисловості та частково колишніх землях сільськогосподарського призначення. Однак, завдяки зусиллям замовника будівництва – ТОВ "Термогальванічний завод", житлова забудова там можлива. Справа в тому, що в 2017 році ця фірма виступила інвестором розробки проєкту Детального плану території, в рамках якого функціональне призначення земель було змінено: землі промисловості перетворили під житлове будівництво. І незважаючи на те, що цей ДПТ не відповідав положенням Генплану (що є незаконним), Київрада його затвердила.

Потім Інтергал-Буд почав споруджувати сам комплекс, який за планом має складатися з 12 будинків, будівель дитсадка та громадського харчування. Робити він це став без дозволів, мабуть, розраховуючи здобути всі необхідні документи вже по факту. Так, в 2019 році, забудовник отримав дозвіл на зведення 1-4 будинків. Зрозуміло, вже після того, як їх побудував.

Ввести в експлуатацію 5 та 6 будинки Інтергал-Буду досі не вдається. Держархбудінспекція раз за разом дає відмови. Одна з основних причин – невиконання технічних умов на електропостачання. Простіше кажучи, житлові будинки не підключені до електромережі. У той же час, це не заважає інвесторам вже там обживатися – забудовник дозволив оселитися без права власності на квартиру. Однак, через те, що будинки зараз за документами – будівельний майданчик, мешканці і змушені платити за електроенергію за промисловими тарифами – 2.27 грн за кВт.

Чи варто говорити, що на будинки з 7 по 12 дозволів як не було, так і немає. На момент публікації цієї статті, забудовник має 24 відмови у їх видачі від ДАБІ. Будівництво комплексу триває, а інвесторам, на жаль, важливо лише це.

Самі собі вороги

Сприяючи такому підходу Інтергал-Буду до будівництва, вкладаючи в нього гроші, інвестори в цілому підтримують корупцію в особливо великих розмірах, і зокрема роблять собі гірше. Адже навіть якщо забудовник і добуде дозвіл – бракуюче озеленення, паркомісця та інше вже навряд чи спорудить. Причина банальна: йому такі зручності для мешканців не вигідні. Благоустрій та гостьові стоянки займають місце. Місце, на яке можна втиснути ще одну житлову секцію і заробити більше грошей на продажу квартир. І це не ілюзії, Інтергал-Буд так і вчинив: добудував додатковий будинок №7, якого не було на ДПТ, а ряд будівель "виростив" з допустимих 16 поверхів до 17-ти.

Тепер загальна кількість квартир в ЖК сягатиме 2 943, що на 727 більше, ніж спочатку було заплановано містобудівною документацією. Тобто щільність населення буде перевищена. У той же час, забудовником зменшено чисельність місць у дитсадку – 120, замість запроєктованих 195. А загальна кількість машиномісць в паркінгу і на відкритих автостоянках складе всього 1699. "Будуємо для людей", казали вони.

Як би чорнило не скінчилося

"Почерк" Інтергал-Буду чітко видно і в його об'єкті ЖК Академ-Квартал. Дозволів немає, будинки побудовані, люди інвестували. Але якщо в ЖК Нивки-Парк забудовник спромігся змінити функціонал земель, привівши його у відповідність, то на Академ-Кварталі заощадив. Будівництво йде на землях промисловості, де прямо заборонена житлова забудова. Чим закінчиться ця історія – невідомо. Однак тривожні дзвіночки про те, що "очарування" Інтергал-Буду ослабло – вже прозвучали. Наприклад, не так давно суд анулював дозвіл на будівництво одіозного ЖК La Mer в Одесі, який забудовник планував звести на землях рекреації.

Тому інвесторам важливо усвідомлювати, що навіть якщо сьогодні Інтергал-Буду і вдається в результаті домовитися щодо своїх проблемних об'єктів з можновладцями, це не гарантує того, що він зможе залагодити всі непорозуміння завтра. До того ж, вкладники будуть змушені погоджуватися з тими умовами, які визначить забудовник, без права на більше. Адже що вибере покупець: ходити на мітинги, залишившись ні з чим, або проживати в комплексі з нестачею машиномісць? Відповідь очевидна.

Більш детально з нюансами будівництва Нивки-Парк, які виявили експерти НЕРУХОМІ, можете ознайомитися на сторінці ЖК, у вкладці Документи.