CITY HUB – гуртожиток, а не ЖК бізнес-классу

Оглядаючи та аналізуючи новобудови в Україні, команда експертів НЕРУХОМІ помітила, що деякі забудовники мають свій особливий почерк. Наприклад, Інтергал-Буд дуже полюбляє будувати на відомчій землі. Не переймаючись щодо досить тривалих процедур землевідведення, цей забудовник охоче вступає у партнерські відносини з власниками ласих шматочків столичної території. Зазвичай це державні підприємства або відомства. Так, житловий комплекс CITY HUB будується на землі для гуртожитків.

Яким буде ЖК CITY HUB

За інформацією забудовника, планується будівництво двох 19-20 поверхових житлових будинків, в яких пропонуються до продажу 1-3 кімнатні квартири.

Відразу насторожує нереальна візуалізація: відкритий горизонт та потопаючі в зелені два будинки цього ЖК. І це все в самісінькому інфраструктурному центрі Солом’янського району, який вже майже оточений висотними новобудовами, де вулиці Василя Липківського та Кудряшова зливаються в площу перед Південним вокзалом.

Не слухайте про плани, краще перегляньте документи

Віртуальна реальність відділу продажів повністю розходиться з фактичною наявністю документів на об’єкт будівництва.

Земельна ділянка на вул. Кудряшова 8-10 в Солом’янському районі Києва належить Національній академії внутрішніх справ на праві постійного користування та виділена розпорядженням КМДА №604 від 23.05.2017 року.

Так, відповідно до розпорядження, цільове призначення земельної ділянки: "Для будівництва та обслуговування будівель закладів освіти. Для обслуговування та експлуатації навчальних корпусів та гуртожитку", що не відповідає рекламі житлового комплексу.

Містобудівні умови та обмеження передбачають реконструкцію гуртожитків. На що й було отримано дозвіл від Держархбудінспекції. Назва об’єкту: Реконструкція гуртожитків по вул. Кудряшова, 8-10 у Солом'янському районі; м.Київ, вул. Кудряшова, 8-10 – замовник Національна академія внутрішніх справ, підрядник – товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Інтергал-Буд".

Це все означає, що за законом забудовник має здати до експлуатації гуртожитки за 2 роки з початку будівництва, у 4 кварталі 2022 року (за інформацією з інформстенду будівельного майданчика).

Зауважимо, що затверджений Детальний план Солом'янки не передбачає магії перетворень інституту та п'ятиповерхового гуртожитку в житловий комплекс в найближчій перспективі.

Розташування та комфорт

Слід звернути увагу, що заселення 471 квартир цього житлового комплексу, разом з добудовою інших ЖК, суттєво порушить норми щільності заселення вже перевантаженого мікрорайону. Місць в підземному паркінгу на всіх не вистачить — їх лише 330. При концепції "двір без авто", варто замислитись про долю свого автомобіля уночі. Адже наявні ділянки для паркування вже "окуповані" мешканцями сусідніх будинків.

Замість "близькості до центру" та зручного маршруту в центр, під залізничною естакадою Липківського-Толстого, скоріше за все, відбудеться відчутне збільшення трафіку. Станція метро "Вокзальна" поблизу наразі всім добре відома своїми чергами та не рекомендується для використання.

Зона розташування ЖК перевантажена об’єктами інфраструктури, що шкодить зонам еко-відпочинку. До найближчої зеленої зони маршрут становить 600 метрів по середньозавантаженій вулиці Кудряшова до північного входу в Солом’янський ландшафтний парк. Пішки – важко, на авто – не зручно.

Обґрунтованість ціни

Забудовник позиціонує житловий комплекс як бізнес-клас.

Паркінг та його вартість, висота стелі (має бути 3 метри і більше, однак за наявною інформацією відомо, що від стелі до підлоги запроектували тільки 2,7 метри), можливість перепланування та система розумний дім, що є обов’язковими для бізнес-класу, є предметом для обговорення у відділі продажу, а отже, відповідність ще важко оцінити.

Завищена вартість може бути обумовлена необхідністю вирішення питань з документацією, аніж комфортом та якістю будівництва.

Зверніть увагу

На етапі інвестування в будівництво Ви купуєте не житло, а лише обіцянку вам його побудувати (до того ж, в залежності від форми фінансування будівництва, ця обіцянка може бути і не від забудовника). Однак, коли земля під будівництво конролюється державними відомствами та її залучення до проекту не є прозорим, а складна процедура щодо неї зазавичай є предметом інтересу прокуратури та правоохоронних органів, то це все і "обіцянкою" не назвеш.

Важливо звернути увагу на наявність нових технічних умов щодо водопостачання та водовідведення, електропостачання, теплопостачання та газопостачання. Оскільки наявних мереж, що забезпечували життєдіяльність п’ятиповерхового гуртожитку, вочевидь, не вистачить на два 20-поверхових будинки.

Для цілей інвестування об’єкт доволі ризикований. Оскільки для введення в експлуатацію в якості легального ЖК, крім своєчасного виконання графіку будівельних робіт, знадобиться подолати потужні адміністративні бар’єри та виготовити специфічну документацію, починаючи зі зміни цільового призначення окремої земельної ділянки, закінчуючи змінами до Генерального плану Києва.

Підтверджує цю ситуацію виданий 21.02.2020 року Держархбудінспекцією припис про зупинення будівельних робіт внаслідок виявлених порушень у сфері містобудівної діяльності та будівельних норм на об'єкті будівництва.

Крім цього, об’єкт має статус соціально-резонансного.

Так, 16.03.2020 року активісти та представники громадськості під час акції протесту зупинили незаконні будівельні роботи та змусили прибрати будівельну техніку з майданчику.

Вся вищезазначена інформація перевірена експертами НЕРУХОМI, кваліфікованими фахівцями в сфері будівництва, які досліджують і аналізують українські ЖК в інтересах покупця. На ресурсі зібрані оцінки, рейтинги і статті, які допоможуть українцям орієнтуватися в сучасній ситуації на ринку первинного житла та купувати житло усвідомлено, не переплачуючи за погані об'єкти.