1. Щодо типу нерухомості
З інформації на сайті Апарт-комплексу Times та самої назви комплексу зрозуміло, що планується будівництво не квартир, а апартаментів. Різниця у статусі апартаментів та квартир можна подивитися тут. Найголовніша відмінність апартаментів від квартир: апартаменти – це нежитлова нерухомість. І Апарт-комплексу Times наглядно демонструє, як до апартаментів не застосовуються норми ДБН, що визначені для житла. Наприклад, якщо відповідно до ДБН на 1-кімнатну квартиру передбачено - 0, 5 паркомісць, а для 2-кімнатних та більше - 1 паркомісце на квартиру, то розрахунок для апартаментів складає - 15 паркомісць на 100 номерів.
2. Щодо комфортності проживання
1) Прибудинкова територія
Прибудинкова територія практично відсутня. Площа забудови будинку становить 860 кв.м, площа ділянки 1228 кв.м., таким чином вільна від забудова площа складає 368 кв.м. (це ділянка землі 23 м на 16 м.). Тобто, відсоток забудови становить 70,03% площі земельної ділянки.
Відповідно до ДБН максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки для житлових будинків 11 поверхів і вище - 30%. Проте оскільки апартаменти відносяться до нежитлової нерухомості, на них не розповсюджуються норми ДБН щодо житлових будинків. Це і щільність населення, і обов’язкова кількість паркомісць, і відсоток забудови, а відповідно і розмір прибудинкової території (в т.ч. площа майданчиків для дітей, для спорту, для відпочинку дорослих).
Коментар експерта
Таким чином, при прибудинковій території, площа якої всього 368 кв.м, проживання мешканців не буде комфортним.
2) Кількість та площа апартаментів
Проектом (експертний звіт від 30.03.2021 р.) заплановано 142 апартаменти. 136 апартаментів - однокімнатні (площа від 21,40 кв.м до 35,7 кв.м). І всього 6 двокімнатних апартаментів (площа від 46,10 до 69,60 кв.м).
Проте на сайті Апарт-комплекс Times вказано: 153 апартаменти та 85 офісів.
Коментар експерта
Невідповідність будівництва параметрам, заявленим при отриманні дозволу на будівництво, може призвести до необхідності внесення змін до проектної документації.
3) Машиномісця
Незважаючи на те, що на сайті цього комплексу вказано, що запланований дворівневий підземний паркінг на 60 м/м. безпосередньо проектом будівництва передбачено всього 25 машиномісць у підземному паркінгу та 2 машиномісця на вул. Косвена для 142 апартаментів та всіх офісів. При цьому необхідна кількість місць згідно нормативних розрахунків визначена в 53 паркувальних місця. Нестачу машиномісць за розрахунком забудовника планується покрити за рахунок сусідньої автостоянки яка знаходиться на відстані до 30 м від комплексу.
Коментар експерта
Інвесторам та орендарям вказаної нерухомості слід враховувати, що прибудинкова територія дуже мала. А на автостоянку, що знаходиться поряд з майбутнім комплексом і яку забудовник демонструє на своєму генплані, розраховувати не варто, адже вона вже зараз є заповненою автомобілями мешканців мікрорайону. Можна апелювати, що концепція забудовника передбачає, що робочі місця мешканців будуть в офісах цього ж будинку, але напевно не всі мешканці планують роботу в цих офісах. Тим більше, що цикл життя не обмежений маршрутом квартира - офіс...
4) Щодо поверховості
В дозволі на виконання будівельних робіт вказано, що після реконструкції висотність становитиме 16 поверхів плюс технічний поверх
На сайті комплексу вказано про 17 поверхів, при цьому апартаменти реалізуються до 15 поверху.
Коментар експерта
В разі початку продажів приміщень верхніх поверхів під маркою “пентхаусів" шляхом переобладнання техповерху або влаштування “антресолі" на будівлі, слід подбати про шумоізоляцію і гідроізоляцію та врахувати кількість ліфтів.
5) Щодо суміжних ділянок та будівель
Територія будівлі, що реконструюється межує: з півночі та з півдня - територія одне і двоповерхових житлових будинків, зі сходу - вул. Косвена, із заходу – межує з територією підприємства харчових продуктів "Левада". Через дорогу по вул. Косвеній розташовано житловий 17-ти поверховий комплекс "Люксембург" на відстані 27 м. від межі проектованої будівлі.
Як вказувалося вище, саме розташування майбутнього комплексу впритул до прилеглої існуючої будівлі на суміжній земельній ділянці, що є порушенням вимоги до протипожежних відстаней, було причиною звернення Управління державного архітектурно-будівельного контролю ОМР з позовом про скасування містобудівних умов та обмежень. Проте як видно з генерального плану, майже вся ділянка Апарт-комплексу Times щільно оточена житловими та нежитловими будівлями.
6) Погодження висоти та місця розташування Державіаслужбою
Ділянка розташована в зоні обмеження висотності забудови відносно Аеропорту "Одеса". Проектування висотних будинків має здійснюватися відповідно до діючого законодавства України щодо використання повітряного простору.
Коментар експерта
Державіаслужбою надано Висновок від 18.08.2021 No 1.2.16-5450-21 щодо погодження місця розташування та висоти об’єктів на приаеродромних територіях та об’єктів, діяльність яких може вплинути на безпеку польотів і роботу радіотехнічних приладів цивільної авіації, за адресою: вул. Косвена, 64/66 м. Одеса.
3. Технічні характеристики Апарт-комплексу Times
1) Технологія будівництва: монолітний залізобетонний каркас.
2) Зовнішні стіни: газобетонні блоки;
3) Утеплення - мінеральна базальтова вата 15 см;
4) Вентильований клінкерний фасад;
5) Опалення: дахова газова котельна;
6) Висота стелі - 3 м;
7) Система протипожежної сигналізації – пожежна сигналізація; система автоматичного пожежогасіння;
8) Вертикальний транспорт: в кожній секції передбачено встановити 1 пасажирський та 1 вантажний/пожежний ліфти;
9) Експлуатований дах;
10) Благоустрій прибудинкової території: облаштовується дворовий простір (майданчики різного призначення), озеленення - газони, дерева та кущі.
