1. О типе недвижимости
Из информации на сайте апарт - комплекса Times из самого названия комплекса понятно, что планируется строительство не квартир, а апартаментов. Разница в статусе апартаментов и квартир можно посмотреть здесь. Самое главное отличие апартаментов от квартир: апартаменты - это нежилая недвижимость. И апарт-комплекс Times наглядно демонстрирует, как к апартаментам не применяются нормы ДБН, которые определены для жилья. Например, если в соответствии с ДБН на 1-комнатную квартиру предусмотрено - 0,5 паркомест, а для 2-комнатных и более - 1 паркоместо на квартиру, то расчет для апартаментов составляет - 15 паркомест на 100 номеров.
2. О комфортности проживания
1) Придомовая территория
Придомовая территория практически отсутствует. Площадь застройки здания составляет 860 кв.м, площадь участка 1228 кв.м., таким образом, свободная от застройка площадь составляет 368 кв.м. (это участок земли 23 м на 16 м.). То есть, процент застройки составляет 70,03% площади земельного участка.
Согласно ДБН максимально допустимый процент застройки земельного участка для жилых домов 11 этажей и выше - 30%. Однако поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, на них не распространяются нормы ДБН по жилым домам. Это и плотность населения, и обязательное количество паркомест, и процент застройки, а соответственно, и размер придомовой территории (в т.ч. площадь площадок для детей, для спорта, для отдыха взрослых).
комментарий эксперта
Таким образом, при придомовой территории, площадь которой всего 368 кв.м, проживание жителей не будет комфортным.
2) Количество и площадь апартаментов
Проектом (экспертный отчет от 30.03.2021 г..) запланировано 142 апартамента. 136 апартаментов - однокомнатные (площадь от 21,40 кв.м до 35,7 кв.м). И всего 6 двухкомнатных апартаментов (площадь от 46,10 до 69,60 кв.м).
Однако на сайте апарт-комплекс Times указано: 153 апартамента и 85 офисов.
комментарий эксперта
Несоответствие строительства параметрам, заявленным при получении разрешения на строительство, может привести к необходимости внесения изменений в проектную документацию.
3) Машиноместа
Несмотря на то, что на сайте этого комплекса указано, что запланированный двухуровневый подземный паркинг на 60 м/м, непосредственно проектом строительства предусмотрено всего 25 машиномест в подземном паркинге и 2 машиноместа на ул. Косвенная для 142-х апартаментов и всех офисов. При этом необходимое количество мест согласно нормативных расчетов определена в 53 парковочных места. Недостаток машиномест по расчету застройщика планируется покрыть за счет соседней автостоянки, которая находится на расстоянии до 30 м от комплекса.
комментарий эксперта
Инвесторам и арендаторам указанной недвижимости следует учитывать, что придомовая территория очень мала. А на автостоянку, находящуюся рядом с будущим комплексом и которую застройщик демонстрирует на своем генплане, рассчитывать не стоит, ведь она уже сейчас заполнена автомобилями жителей микрорайона. Можно апеллировать, что концепция застройщика предусматривает, что рабочие места жителей будут в офисах этого же дома, но наверняка не все жители планируют работу в этих офисах. Тем более, что цикл жизни не ограничен маршрутом квартира - офис...
4) Об этажности
В разрешении на выполнение строительных работ указано, что после реконструкции высотность составит 16 этажей плюс технический этаж
На сайте комплекса указано про 17 этажей, при этом апартаменты реализуются до 15 этажа.
комментарий эксперта
В случае начала продаж помещений верхних этажей под видом "пентхаусов" путем переоборудования техэтажа или устройства "антресоли" на здании, следует позаботиться о шумоизоляции и гидроизоляцию и учесть количество лифтов.
5) О смежных участков и зданий
Территория реконструируемого здания граничит: с севера и с юга - с территориейя одно- и двухэтажных жилых домов, с востока - с ул. Косвенной, с запада - граничит с территорией предприятия пищевых продуктов "Левада". Через дорогу по ул. Косвенной расположен жилой 17-ти этажный комплекс "Люксембург" на расстоянии 27 м. от границы проектируемого здания.
Как указывалось выше, само расположение будущего комплекса вплотную к прилегающему существующему зданию на смежном земельном участке, что является нарушением требований к противопожарным расстояниям, было причиной обращения Управления государственного архитектурно-строительного контроля ОГС с иском об отмене Градостроительных условий и ограничений. Однако, как видно из генерального плана, почти весь участок апарт-комплекса Times плотно окружен жилыми и нежилыми зданиями.
6) Согласование высоты и местоположения Госавиаслужбой
Участок расположен в зоне ограничения высотности застройки относительно Аэропорта "Одесса". Проектирование высотных зданий должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством Украины об использовании воздушного пространства.
комментарий эксперта
Госавиаслужбой выдано Заключение от 18.08.2021 №1.2.16-5450-21 по согласование местоположения и высоты объектов на приаэродромных территориях и объектов, деятельность которых может повлиять на безопасность полетов и работу радиотехнических приборов гражданской авиации по адресу: ул. Косвенная, 64/66 г. Одесса.
3. Технические характеристики апарт-комплекса Times
1) Технология строительства: монолитный железобетонный каркас.
2) Наружные стены: газобетонные блоки;
3) Утепление - минеральная базальтовая вата 15 см;
4) Вентилируемый клинкерный фасад;
5) Отопление: крышная газовая котельная;
6) Высота потолка - 3 м;
7) Система противопожарной сигнализации - пожарная сигнализация; система автоматического пожаротушения;
8) Вертикальный транспорт: в каждой секции предусмотрено установить 1 пассажирский и 1 грузовой/пожарный лифты;
9) Эксплуатируемая крыша;
10) Благоустройство придомовой территории: обустраивается дворовое пространство (площадки различного назначения), озеленение - газоны, деревья и кусты.
