Документи SPATIUM Hotel (ARCHotel Avenue)

Кадастровий номер: 5110137500:53:001:0029

Цільове призначення: E.07.01 — для будівництва та обслуговування об’єктів рекреаційного призначення.

Категорія земель: землі рекреаційного призначення.

Вид використання: для експлуатації та обслуговування сімейно-оздоровчого комплексу-готелю, ресторану, кафе-бару, тренувальних і концертного залів, спортивних та дитячих майданчиків, басейну і подальшої реконструкції.

Форма власності: комунальна.

Площа: 0,5117 га.

Місце розташування: Одеська область, місто Одеса, пляж Аркадія, 16/1.

Орендар: ТОВ "АРКАДІЯ-СІТІ" (ЄДРПОУ 37812482)

Орендодавець: Одеська міська рада (ЄДРПОУ 26597691)

Договір оренди, серія та номер: 213, виданий 17.02.2014

Строк дії: 17.02.2063

Дата державної реєстрації права (в державному реєстрі прав): 17.02.2014

Містобудівні умови та обмеження № 96/1 затверджені наказом управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради від 16.05.2018 № 01-06/86 "м. Одеса, Приморський район, пляж "Аркадія", 16/1, будівництво готелю апартаментного типу"

12.10.2018 дозвіл на будівництво ІУ113182851530 місто Одеса, Приморський район, пляж "Аркадія", 16/1, будівництво готелю апартаментного типу

Девелопер: SPATIUM Group.

SPATIUM Group — девелоперський бренд групи компаній Олександра Селезньова, а не назва окремої юридичної особи. Раніше проєкт реалізовували під брендом «Пространство» та просували під назвами Ibiza Apartments, «Простір Arcadia Apartments», ARCHotel і ARCHotel Avenue. Нині готель працює як SPATIUM Hotel.

Юридичні ролі у проєкті розподілені між кількома компаніями. Замовником будівництва і землекористувачем є ТОВ «АРКАДІЯ-СІТІ», генеральним підрядником та розробником скоригованої проєктної документації — ТОВ «СТІМАКС».

Для готельної діяльності у квітні 2025 року зареєстровано ТОВ «АРХОТЕЛЬ АВЕНЮ», засновником якого є ОК «ЖБК “ПРОСТРАНСТВО НА АРКАДИЙСКОЙ АЛЛЕЕ"».

Генеральний підрядник: ТОВ «СТІМАКС», код ЄДРПОУ 40088740.

У чинному сертифікаті про прийняття об’єкта в експлуатацію ТОВ «СТІМАКС» зазначене генеральним підрядником за договором №21/07/25-П від 21.07.2025. Компанія також розробила скориговану проєктну документацію №117.П-25 від 17.02.2025.

ТОВ «СТІМАКС» зареєстроване 28.10.2015. Основний вид діяльності — будівництво житлових і нежитлових будівель. Керівником, учасником із часткою 83,33% та кінцевим бенефіціарним власником є Олександр Соколовський. Ще 16,67% належить АТ «ЗНВКІФ “ФАРАДЕЙ"». Статутний капітал компанії становить 1 200 грн.

Дані перевірені станом на 15.07.2026.

Замовник будівництва: ТОВ «АРКАДІЯ-СІТІ», код ЄДРПОУ 37812482.

Компанія зазначена замовником у дозвільних документах і чинному сертифікаті про прийняття об’єкта в експлуатацію. ТОВ «АРКАДІЯ-СІТІ» також є орендарем земельної ділянки з кадастровим номером 5110137500:53:001:0029. Строк оренди встановлений до 17.02.2063.

ТОВ «АРКАДІЯ-СІТІ» зареєстроване 23.08.2011. Основний вид діяльності — діяльність готелів і подібних засобів тимчасового розміщування. Керівник — Олег Біньковський. Статутний капітал компанії становить 310 000 грн.

Учасниками компанії є «БЛЕК СІ ІНТЕРТЕЙМЕНТ ЛТД» із часткою 40%, ТОВ «КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ “КЕПЕСІТІ"» із часткою 40% та ПП «СТОРМ-57» із часткою 20%. Кінцевими бенефіціарними власниками зазначені Леонід Молдавський, Микола Булига та Олександр Шнайдер.

Дані перевірені станом на 15.07.2026.

Чинний документ: сертифікат про прийняття в експлуатацію ІУ123251021288.

Дата реєстрації: 23.10.2025.

Статус: діючий.

Орган, що видав: Державна інспекція архітектури та містобудування України.

Назва об’єкта: «м. Одеса, Приморський район, пляж “Аркадія", 16/1, будівництво готелю апартаментного типу».

Клас наслідків: СС3.

Дата початку будівництва, зазначена в сертифікаті: 12.10.2018.

Дата завершення будівництва: 07.08.2025.

Попередню заяву на видачу сертифіката ІУ123251007427, зареєстровану 20.10.2025, повернули без розгляду на підставі заяви замовника №13797/07-25 від 20.10.2025. Через три дні в ЄДЕССБ зареєстрували чинний сертифікат ІУ123251021288.

Код ДКБС: 1211.1 «Готелі».

Вид будівництва: нове будівництво.

Площа земельної ділянки: 0,5117 га.

Площа забудови: 1 776,8 м².

Загальна площа будівлі: 21 055,9 м².

Загальна площа приміщень: 18 165,8 м².

Корисна площа: 17 982,3 м².

Гранична висота: 59,2 м.

Поверховість: 15 поверхів та технічний поверх.

Кількість надземних поверхів: 16.

Підземні та цокольні поверхи: відсутні.

Кількість номерів: 257.

Паркування: 65 відкритих машино-місць із боку вулиці Генуезької, зокрема 7 місць для людей з інвалідністю.

Під час попередньої перевірки Нерухомі у серпні 2025 року сертифікат про прийняття об’єкта в експлуатацію ще не був зареєстрований. Після реєстрації 23.10.2025 чинного сертифіката ІУ123251021288 цей документальний ризик знято.

Особливістю проєкту залишається зміна його функціональної моделі. У попередніх рекламних матеріалах об’єкт представляли як апарт-готель із приватними апартаментами та готельними номерами. У скоригованій проєктній документації 2025 року зазначено, що після зміни формату проживання в будівлі залишаються лише готельні номери.

Цей факт підтверджує трансформацію проєкту, але сам по собі не дає підстав робити висновки щодо виконання або порушення умов окремих договорів з інвесторами. Такі питання потребують перевірки кожного договору та оформлених майнових прав.

Скоригована проєктна документація: PD01:9474-8532-0891-7979, проєкт №117.П-25 від 17.02.2025.

Розробник: ТОВ «СТІМАКС» (ЄДРПОУ 40088740).

Позитивний експертний звіт: EX01:8069-5994-8555-9859, №1714-ЕК-25 від 21.07.2025.

Експертна організація: ТОВ «ЕКСПЕРТНА КОМПАНІЯ “ОСНОВА"» (ЄДРПОУ 45047630).

Коригуванням передбачено:

• уточнення функціонального зонування та об’ємно-планувальних рішень;

• перепланування приміщень на всіх рівнях;

• додавання фітнес-залу та медичного центру;

• зміну відмітки 0.000, абсолютних позначок і нумерації поверхів;

• додавання найпростішого укриття та номерів-укриттів;

• уточнення конструктивних та інженерних рішень;

• оновлення фасадів;

• актуалізацію техніко-економічних показників;

• зміну формату проживання: після коригування замість апартаментів і готельних номерів залишаються лише готельні номери.

Проєкт стартував наприкінці 2018 року після отримання дозволу на виконання будівельних робіт ІУ113182851530. За початковим графіком завершити будівництво планували у 2023 році. Спочатку майбутній готель просували під назвою Ibiza Apartments, яка відсилала до розташованого в Аркадії клубу Ibiza.

У липні 2021 року девелоперська група «Пространство» оголосила про підписання меморандуму з Ribas Hotels Group. Мережа мала взяти майбутній апарт-готель в управління. Проєкт рекламували як перший п’ятизірковий готель в Аркадії та інвестиційний об’єкт із дизайнерським оформленням і можливістю коротко- та довгострокового проживання.

Тодішня концепція передбачала 192 приватні апартаменти на 5–12 поверхах, 52 готельні номери на 3–4 поверхах, комерційні приміщення на перших двох поверхах і підземний паркінг. Апартаменти продавали приватним інвесторам. У рекламних матеріалах заявляли прогнозовану дохідність до 17% річних та орієнтовну окупність близько шести років. Ці показники були маркетинговим прогнозом девелопера, а не гарантованою дохідністю.

Менш ніж за два місяці після анонсу Ribas Hotels Group припинила участь у проєкті. 31 серпня 2021 року оператор повідомив, що погляди Ribas і «Пространства» на реалізацію майбутнього готелю розійшлися. Сторони виконали взаємні зобов’язання на етапі передпроєктної підготовки та вирішили припинити партнерство. Інших причин виходу з проєкту Ribas Hotels Group офіційно не називала.

Надалі об’єкт просували під брендами ARCHotel та ARCHotel Avenue. Будівництво тривало у 2022–2024 роках, а у 2025 році проєктну документацію скоригували. Зміни стосувалися функціонального зонування, планування всіх рівнів, фасадів, інженерних рішень і техніко-економічних показників. До складу об’єкта додали медичний центр, фітнес-зал, найпростіше укриття та номери-укриття.

Однією з ключових змін став формат розміщення. Якщо попередня концепція поєднувала приватні апартаменти та готельні номери, то після коригування у проєкті залишилися лише готельні номери. Актуальні ТЕП передбачають 257 номерів, 15 поверхів і технічний поверх, відсутність підземних рівнів та 65 відкритих машино-місць. Таким чином, підземний паркінг, який фігурував у рекламі 2021 року, в актуальній документації не передбачений.

У серпні 2025 року об’єкт публічно відкрили під брендом ARCHotel Avenue. На момент відкриття сертифікат про прийняття будівлі в експлуатацію ще не був зареєстрований. Цю обставину Nerukhomi зафіксували у попередній аналітичній публікації.

Першу заяву на отримання сертифіката ІУ123251007427, зареєстровану 20.10.2025, повернули без розгляду на підставі заяви самого замовника. Це не було відмовою через встановлені порушення. 23.10.2025 Державна інспекція архітектури та містобудування України зареєструвала чинний сертифікат ІУ123251021288. Відтоді зауваження щодо відсутності документа про прийняття об’єкта в експлуатацію втратило актуальність.

Згодом готель перейшов під бренд SPATIUM Hotel і зараз позиціонується як Spatium Medical & Wellness Hotel. Перехід від Ibiza Apartments через ARCHotel Avenue до SPATIUM Hotel відображає не лише зміну назви, а й трансформацію проєкту: від інвестиційного апарт-готелю з приватними апартаментами до готелю з медичною та wellness-інфраструктурою.

Арешт земельної ділянки

Земельна ділянка з кадастровим номером 5110137500:53:001:0029 фігурує у кримінальному провадженні №42025160000000133 від 18.07.2025 за ч. 1 ст. 366 КК України — службове підроблення. Слідство перевіряє можливе внесення недостовірних відомостей до містобудівних умов та обмежень, виданих для будівництва готелю.

У клопотанні про арешт прокуратура посилалася на ймовірний вихід частини будівлі за межі відведеної ділянки. Залежно від використаної системи координат площу такого виходу оцінювали у 124,7 або 160,4 м². Також слідство перевіряє дотримання передбаченого містобудівними умовами відсотка забудови та питання погодження проєкту з органом охорони культурної спадщини. Ці обставини є предметом досудового розслідування і не встановлені обвинувальним вироком або рішенням суду по суті.

19.08.2025 Київський районний суд Одеси наклав арешт на ділянку із забороною користування, відчуження, реєстраційних і будівельних дій. ТОВ «АРКАДІЯ-СІТІ» оскаржило це рішення.

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 24.09.2025 у справі №947/28626/25 первинний арешт скасовано та застосовано м’якше обмеження — лише заборону відчуження земельної ділянки. Суд відмовив у забороні користування ділянкою, проведення робіт та господарської діяльності готелю.

Апеляційний суд зазначив, що будівництво готелю завершене, об’єкт використовується для рекреаційної діяльності, а повна заборона користування була б надмірним обмеженням. На момент апеляційного розгляду жодній особі у провадженні не повідомили про підозру.

У перевірених матеріалах немає відомостей про подальше скасування арешту. Тому станом на 15.07.2026 актуальним залишається обмеження на відчуження земельної ділянки. Воно не забороняє експлуатацію готелю, але кримінальне провадження щодо обставин забудови ділянки залишається незавершеним.

Спір щодо апартаменту №1008

У справі №916/668/26 асоційований член ОК «ЖБК “Пространство на Аркадийской аллее"» оскаржує рішення про припинення його членства та розірвання угоди №А/А-1008 від 27.10.2021. За твердженням позивача, він повністю сплатив пай і після завершення будівництва мав отримати апартаменти №1008 площею 46,2 м² на 10-му поверсі.

Позивач просить визнати недійсними рішення голови кооперативу від 27.11.2025 і загальних зборів від 10.12.2025, якими його виключили з асоційованих членів та припинили дію угоди.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 27.02.2026 кооперативу заборонено передавати, відчужувати, закладати або проводити реєстраційні дії щодо спірного приміщення до вирішення справи. Це тимчасовий захід забезпечення позову, а не рішення щодо належності апартаменту. Станом на 15.07.2026 розгляд справи не завершений.

Позови про повернення коштів за чотири апартаменти

У провадженні Приморського районного суду Одеси перебувають дві справи про стягнення коштів з ОК «ЖБК “Пространство на Аркадийской аллее"»:

• справа №522/11907/25 — позов на 9 855 308,19 грн за угодами щодо апартаментів №808 та №809 на 8-му поверсі;

• справа №522/2248/26 — позов на 10 210 138,16 грн за угодами щодо апартаментів №908 та №909 на 9-му поверсі.

Позови подані після розірвання у червні 2025 року угод про членство в кооперативі. Позивачі вимагають повернути сплачені кошти та погоджені сторонами виплати. У заявах про забезпечення позовів вони також стверджували, що майнові права на оплачені ними апартаменти були повторно продані іншим особам. Ці твердження ще не перевірені судом під час розгляду справ по суті.

25.02.2026 суд відмовився накладати арешт на рахунки кооперативу в межах 9,86 млн грн. Аналогічну відмову винесено у справі на 10,21 млн грн. Суд зазначив, що заявники не надали достатніх доказів реальної загрози виведення коштів. Відмова у забезпеченні позовів не означає відмови у стягненні заборгованості: обидві справи продовжують розглядатися.