Документы SPATIUM Hotel (ARCHotel Avenue)

Кадастровый номер: 5110137500:53:001:0029

Целевое назначение: E.07.01 — для строительства и обслуживания объектов рекреационного назначения.

Категория земель: земли рекреационного назначения.

Вид использования: для эксплуатации и обслуживания семейно-оздоровительного комплекса-отеля, ресторана, кафе-бара, тренировочных и концертного залов, спортивных и детских площадок, бассейна и последующей реконструкции.

Форма собственности: коммунальная.

Площадь: 0,5117 га.

Местонахождение: Одесская область, город Одесса, пляж Аркадия, 16/1.

Арендатор: ООО "АРКАДИЯ-СИТИ" (ЕГРПОУ 37812482)

Арендодатель: Одесский городской совет (ЕГРПОУ 26597691)

Договор аренды, серия и номер 213, выданный 17.02.2014

Срок действия 17.02.2063

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 17.02.2014

Градостроительные условия и ограничения №96/1 утверждены приказом управлением архитектуры и градостроительства Одесского городского совета от 16.05.2018 №01-06/86 "г. Одесса, Приморский район, пляж "Аркадия", 16/1, строительство гостиницы апартаментного типа"

12.10.2018 разрешение на строительство ІУ113182851530 город Одесса, Приморский район, пляж "Аркадия", 16/1, строительство гостиницы апартаментного типа

Девелопер: SPATIUM Group.

SPATIUM Group – девелоперский бренд группы компаний Александра Селезнева, а не название отдельного юридического лица. Ранее проект реализовывали под брендом "Пространство" и продвигали под названиями Ibiza Apartments, "Пространство Arcadia Apartments", ARCHotel и ARCHotel Avenue. В настоящее время гостиница работает как SPATIUM Hotel.

Юридические роли в проекте распределены между несколькими компаниями. Заказчиком строительства и землепользователем является ООО «АРКАДИЯ-СИТИ», генеральным подрядчиком и разработчиком скорректированной проектной документации – ООО «СТИМАКС».

Для гостиничной деятельности в апреле 2025 года зарегистрировано ООО «АРХОТЕЛЬ АВЕНЮ», учредителем которого является ОК «ЖСК «ПРОСТРАНСТВО НА АРКАДИЙСКОЙ АЛЛЕЕ»».

Генеральный подрядник: ООО «СТИМАКС» ЕГРПОУ 40088740.

В действующем сертификате о принятии объекта в эксплуатацию ООО "СТИМАКС" указано генеральным подрядчиком по договору №21/07/25-П от 21.07.2025. Компания также разработала скорректированную проектную документацию №117.П-25 от 17.02.2025.

ООО "СТИМАКС" зарегистрировано 28.10.2015. Основной вид деятельности – строительство жилых и нежилых зданий. Руководителем, участником с долей 83,33% и конечным бенефициарным владельцем Александр Соколовский. Еще 16,67% принадлежит АО «ЗНИКИФ "ФАРАДЕЙ"». Уставный капитал компании составляет 1200 грн.

Данные проверены по состоянию на 15.07.2026г.

Заказчик строительства: ООО «АРКАДИЯ-СИТИ» ЕГРПОУ: 37812482.

Компания указана заказчиком в разрешительных документах и действующем сертификате о принятии объекта в эксплуатацию. ООО «АРКАДИЯ-СИТИ» также является арендатором земельного участка с кадастровым номером 5110137500:53:001:0029. Срок аренды установлен до 17.02.2063г.

ООО «АРКАДИЯ-СИТИ» зарегистрировано 23.08.2011. Основной вид деятельности – деятельность гостиниц и подобных средств временного размещения. Руководитель – Олег Биньковский. Уставный капитал компании составляет 310000 грн.

Участниками компании являются «БЛЕК СИ ИНТЕРТЕЙМЕНТ ЛТД» с долей 40%, ООО «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ КЕПЕСИТИ» с долей 40% и ЧП «СТОРМ-57» с долей 20%. Конечными бенефициарными владельцами указаны Леонид Молдавский, Николай Булыга и Александр Шнайдер.

Данные проверены по состоянию на 15.07.2026г.

Действующий документ: сертификат о принятии в эксплуатацию ІУ123251021288.

Дата регистрации: 23.10.2025.

Статус: действующий.

Орган, выдавший документ: Государственная инспекция архитектуры и градостроительства Украины.

Название объекта: «г. Одесса, Приморский район, пляж “Аркадия", 16/1, строительство гостиницы апартаментного типа».

Класс последствий: СС3.

Дата начала строительства, указанная в сертификате: 12.10.2018.

Дата завершения строительства: 07.08.2025.

Предыдущее заявление о выдаче сертификата ІУ123251007427, зарегистрированное 20.10.2025, было возвращено без рассмотрения на основании заявления заказчика №13797/07-25 от 20.10.2025. Через три дня в ЕГЭССБ был зарегистрирован действующий сертификат ІУ123251021288.

Код ГКБС: 1211.1 «Гостиницы».

Вид строительства: новое строительство.

Площадь земельного участка: 0,5117 га.

Площадь застройки: 1 776,8 м².

Общая площадь здания: 21 055,9 м².

Общая площадь помещений: 18 165,8 м².

Полезная площадь: 17 982,3 м².

Предельная высота: 59,2 м.

Этажность: 15 этажей и технический этаж.

Количество надземных этажей: 16.

Подземные и цокольные этажи: отсутствуют.

Количество номеров: 257.

Парковка: 65 открытых машино-мест со стороны улицы Генуэзской, в том числе 7 мест для людей с инвалидностью.

Во время предыдущей проверки Nerukhomi.ua в августе 2025 года сертификат о принятии объекта в эксплуатацию еще не был зарегистрирован. После регистрации 23.10.2025 действующего сертификата ІУ123251021288 этот документальный риск снят.

Особенностью проекта остается изменение его функциональной модели. В предыдущих рекламных материалах объект представляли как апарт-отель с частными апартаментами и гостиничными номерами. В откорректированной проектной документации 2025 года указано, что после изменения формата проживания в здании остаются только гостиничные номера.

Этот факт подтверждает трансформацию проекта, но сам по себе не дает оснований делать выводы о выполнении или нарушении условий отдельных договоров с инвесторами. Такие вопросы требуют проверки каждого договора и оформленных имущественных прав.

Откорректированная проектная документация: PD01:9474-8532-0891-7979, проект №117.П-25 от 17.02.2025.

Разработчик: ООО «СТИМАКС» (ЕГРПОУ 40088740).

Положительный экспертный отчет: EX01:8069-5994-8555-9859, №1714-ЕК-25 от 21.07.2025.

Экспертная организация: ООО «ЭКСПЕРТНАЯ КОМПАНИЯ “ОСНОВА"» (ЕГРПОУ 45047630).

Корректировкой предусмотрены:

• уточнение функционального зонирования и объемно-планировочных решений;

• перепланировка помещений на всех уровнях;

• добавление фитнес-зала и медицинского центра;

• изменение отметки 0.000, абсолютных отметок и нумерации этажей;

• добавление простейшего укрытия и номеров-укрытий;

• уточнение конструктивных и инженерных решений;

• обновление фасадов;

• актуализация технико-экономических показателей;

• изменение формата проживания: после корректировки вместо апартаментов и гостиничных номеров остаются только гостиничные номера.

Проект стартовал в конце 2018 года после получения разрешения на выполнение строительных работ ІУ113182851530. По первоначальному графику завершить строительство планировали в 2023 году. Сначала будущую гостиницу продвигали под названием Ibiza Apartments, которое отсылало к расположенному в Аркадии клубу Ibiza.

В июле 2021 года девелоперская группа «Пространство» объявила о подписании меморандума с Ribas Hotels Group. Сеть должна была взять будущий апарт-отель в управление. Проект рекламировали как первую пятизвездочную гостиницу в Аркадии и инвестиционный объект с дизайнерским оформлением и возможностью кратко- и долгосрочного проживания.

Тогдашняя концепция предусматривала 192 частных апартамента на 5–12 этажах, 52 гостиничных номера на 3–4 этажах, коммерческие помещения на первых двух этажах и подземный паркинг. Апартаменты продавали частным инвесторам. В рекламных материалах заявляли прогнозируемую доходность до 17% годовых и ориентировочную окупаемость около шести лет. Эти показатели являлись маркетинговым прогнозом девелопера, а не гарантированной доходностью.

Менее чем через два месяца после анонса Ribas Hotels Group прекратила участие в проекте. 31 августа 2021 года оператор сообщил, что взгляды Ribas и «Пространства» на реализацию будущей гостиницы разошлись. Стороны выполнили взаимные обязательства на этапе предпроектной подготовки и решили прекратить партнерство. Других причин выхода из проекта Ribas Hotels Group официально не называла.

В дальнейшем объект продвигали под брендами ARCHotel и ARCHotel Avenue. Строительство продолжалось в 2022–2024 годах, а в 2025 году проектную документацию откорректировали. Изменения касались функционального зонирования, планировки всех уровней, фасадов, инженерных решений и технико-экономических показателей. В состав объекта добавили медицинский центр, фитнес-зал, простейшее укрытие и номера-укрытия.

Одним из ключевых изменений стал формат размещения. Если предыдущая концепция сочетала частные апартаменты и гостиничные номера, то после корректировки в проекте остались только гостиничные номера. Актуальные ТЭП предусматривают 257 номеров, 15 этажей и технический этаж, отсутствие подземных уровней и 65 открытых машино-мест. Таким образом, подземный паркинг, который фигурировал в рекламе 2021 года, в актуальной документации не предусмотрен.

В августе 2025 года объект публично открыли под брендом ARCHotel Avenue. На момент открытия сертификат о принятии здания в эксплуатацию еще не был зарегистрирован. Это обстоятельство Nerukhomi зафиксировали в предыдущей аналитической публикации.

Первое заявление о получении сертификата ІУ123251007427, зарегистрированное 20.10.2025, было возвращено без рассмотрения на основании заявления самого заказчика. Это не являлось отказом из-за установленных нарушений. 23.10.2025 Государственная инспекция архитектуры и градостроительства Украины зарегистрировала действующий сертификат ІУ123251021288. С этого момента замечание об отсутствии документа о принятии объекта в эксплуатацию утратило актуальность.

Впоследствии гостиница перешла под бренд SPATIUM Hotel и сейчас позиционируется как Spatium Medical & Wellness Hotel. Переход от Ibiza Apartments через ARCHotel Avenue к SPATIUM Hotel отражает не только изменение названия, но и трансформацию проекта: от инвестиционного апарт-отеля с частными апартаментами к гостинице с медицинской и wellness-инфраструктурой.

Арест земельного участка

Земельный участок с кадастровым номером 5110137500:53:001:0029 фигурирует в уголовном производстве №42025160000000133 от 18.07.2025 по ч. 1 ст. 366 УК Украины — служебный подлог. Следствие проверяет возможное внесение недостоверных сведений в градостроительные условия и ограничения, выданные для строительства гостиницы.

В ходатайстве об аресте прокуратура ссылалась на предполагаемый выход части здания за границы отведенного участка. В зависимости от использованной системы координат площадь такого выхода оценивалась в 124,7 или 160,4 м². Следствие также проверяет соблюдение предусмотренного градостроительными условиями процента застройки и вопрос согласования проекта с органом охраны культурного наследия. Эти обстоятельства являются предметом досудебного расследования и не установлены обвинительным приговором или решением суда по существу.

19.08.2025 Киевский районный суд Одессы наложил арест на участок с запретом пользования, отчуждения, регистрационных и строительных действий. ООО «АРКАДИЯ-СИТИ» обжаловало это решение.

Определением Одесского апелляционного суда от 24.09.2025 по делу №947/28626/25 первоначальный арест отменен и применено более мягкое ограничение — только запрет отчуждения земельного участка. Суд отказал в запрете пользования участком, проведения работ и хозяйственной деятельности гостиницы.

Апелляционный суд указал, что строительство гостиницы завершено, объект используется для рекреационной деятельности, а полный запрет пользования являлся бы чрезмерным ограничением. На момент апелляционного рассмотрения ни одному лицу в производстве не было сообщено о подозрении.

В проверенных материалах отсутствуют сведения о последующей отмене ареста. Поэтому по состоянию на 15.07.2026 актуальным остается ограничение на отчуждение земельного участка. Оно не запрещает эксплуатацию гостиницы, однако уголовное производство по обстоятельствам застройки участка остается незавершенным.

Спор относительно апартамента №1008

В деле №916/668/26 ассоциированный член ОК «ЖСК “Пространство на Аркадийской аллее"» оспаривает решение о прекращении его членства и расторжении соглашения №А/А-1008 от 27.10.2021. По утверждению истца, он полностью выплатил пай и после завершения строительства должен был получить апартаменты №1008 площадью 46,2 м² на 10-м этаже.

Истец просит признать недействительными решения главы кооператива от 27.11.2025 и общего собрания от 10.12.2025, которыми его исключили из ассоциированных членов и прекратили действие соглашения.

Определением Хозяйственного суда Одесской области от 27.02.2026 кооперативу запрещено передавать, отчуждать, закладывать или проводить регистрационные действия в отношении спорного помещения до разрешения дела. Это временная мера обеспечения иска, а не решение о принадлежности апартамента. По состоянию на 15.07.2026 рассмотрение дела не завершено.

Иски о возврате средств за четыре апартамента

В производстве Приморского районного суда Одессы находятся два дела о взыскании средств с ОК «ЖСК “Пространство на Аркадийской аллее"»:

• дело №522/11907/25 — иск на 9 855 308,19 грн по соглашениям относительно апартаментов №808 и №809 на 8-м этаже;

• дело №522/2248/26 — иск на 10 210 138,16 грн по соглашениям относительно апартаментов №908 и №909 на 9-м этаже.

Иски поданы после расторжения в июне 2025 года соглашений о членстве в кооперативе. Истцы требуют вернуть уплаченные средства и согласованные сторонами выплаты. В заявлениях об обеспечении исков они также утверждали, что имущественные права на оплаченные ими апартаменты были повторно проданы другим лицам. Эти утверждения еще не проверены судом при рассмотрении дел по существу.

25.02.2026 суд отказался накладывать арест на счета кооператива в пределах 9,86 млн грн. Аналогичный отказ вынесен по делу на 10,21 млн грн. Суд указал, что заявители не предоставили достаточных доказательств реальной угрозы вывода средств. Отказ в обеспечении исков не означает отказа во взыскании задолженности: оба дела продолжают рассматриваться.