1. Щодо ДПТ
МУО зобов'язують замовника будівництва забезпечити виконання Рішення Київської міської ради від 23.10.2013 № 406/9894 “Про зміну цільового призначення земельних ділянок товариства з обмеженою відповідальністю "АПТЕКА БІОКОН" для будівництва комплексу житлових будинків на вул. Леніна, 55 в Дарницькому районі м. Києва"; та взяти участь в розробці та погодженні Детального плану території кварталу (вулиця Леніна, Івана Дяченка та двох проїздів в мікрорайоні Бортничі); здійснювати будівництво відповідно до проектних рішень ДПТ.
Коментар експерта
Однак, замовником не виконано положення містобудівних умов та обмежень щодо розроблення та погодження проекту детального плану території до початку будівництва - ДПТ відсутній. Невиконання вимог рішення Київради та вихідних даних на проектування створює додаткові ризики в інвестуванні.
2. Щодо допустимого відсотку забудови території
МУО щодо проектування ЖК визначено, що площа забудови має бути не більша ніж 60 % земельної ділянки.
ЖК Привітний квартал зводиться на земельних ділянках загальною площею 3,0321 га. Площа забудови - 0,8034 га, що становить 26 % площі земельної ділянки. 76% площі земельної ділянки буде вільними для облаштування прибудинкової території.
Коментар експерта
Хоча норми ДБН від 2019 року, які для будинків 11 поверхів і вище визначають максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки 30%, на момент проектування ЖК Привітний квартал не діяли, відсоток забудови земельної ділянки у 26 % відповідає актуальним на даний час ДБН. Також при будівництві витримано відсоток забудови, визначений в МУО. Дворового простору буде достатньо для комфортного проживання.
3. Щодо кількості машино-місць
Відповідно до норм ДБН, що діють на даний час, для забезпечення потреб мешканці 1 794 квартир (1 036 однокімнатних та 758 багатокімнатних) в периферійній частині міста необхідно 638 м/м в паркінгу та 191 м/м на гостьовій стоянці, всього 829 м/м.
Варто зазначити, що на момент проектування були дещо інші норми ДБН, відповідно до яких потрібно 638 м/м в паркінгу та 128 м/м на гостьовій стоянці, всього: 766 м/м .
Проектом ЖК Привітний квартал передбачено будівництво трирівневого підземного паркінгу на 648 м/м та відкритої стоянки на 130 м/м, всього по комплексу: 778 м/м.
Коментар експерта
Таким чином, запроектована в ЖК кількість машино-місць в повній мірі відповідає вимогам ДБН, що діяли на час проектування.
На даний час замовник отримав дозволи щодо здійснення будівництва на 7 запроектованих житлових будинків на 1 794 квартири. В Реєстрі будівельної діяльності відсутній як дозвіл на V чергу будівництва (підземний паркінг) так і відмови в наданні дозволу. Це свідчить про те, що замовник не звертався в ДАБІ за отриманням дозволу на будівництво паркінгу.
З огляду на те, що в експертному звіті проектної документації визначена загальна тривалість будівництва ЖК - 113 місяців (9 років і 4 місяці), то підземний паркінг, як остання черга, може бути побудований в кінці цього строку.
Коментар експерта
З огляду на зазначене, мешканці ЖК зможуть користуватись паркінгом років через 10 від початку будівництва ЖК Привітний квартал. Крім того, існує потенційний ризик того, що забудовник може відмовиться від намірів будувати паркінг для ЖК економ-класу на околиці міста.
4. Погодження висоти та місця розташування Державіаслужбою
Проектування висотних будинків має здійснюватися відповідно до діючого законодавства України щодо використання повітряного простору.
У відповідь на запит НЕРУХОМІ Державіаслужба повідомила, що ТОВ "АПТЕКА БІОКОН" було надано висновок від 09.09.2016 № 1.19-9101 щодо погодження місця розташування об’єкта будівництва та висоти об’єктів на приаеродромних територіях та об’єктів, які можуть вплинути на безпеку польотів і роботу радіотехнічних засобів цивільної авіації, за адресою: вул. Леніна, 55 у Дарницькому районі м. Києва.
Коментар експерта
Виконання замовником вимог законодавства України щодо використання повітряного простору зменшує ризики в інвестування, адже виключає ризики зупинення будівництва Державіаслужбою.
5. Щодо дотримання строків будівництва
Забудовнтк обіцяв ввести в експлуатацію І чергу будівництва ЖК Привітний квартал в ІІ кварталі 2020 року. Однак, наразі будівництво ЖК призупинено. Роботи не ведуться з липня 2020 року.
Варто звернути увагу на те, що інші об'єкти від забудовники ФУНДАМЕНТ: ЖК Welcome Home на Ревуцкого, ЖК LaLaLand та ЖК Welcome Home на Стеценка були введені в експлуатацію з затримкою в середньому 2 роки.
Коментар експерта
Зазначені обставини слід враховувати при в інвестування в будівництво.
6. Відповідність заявленому класу:
Девелопер презентує ЖК Привітний квартал як комплекс класу “економ".
Місцерозташування: відповідає
В системі міста: в районі віддаленому від центральної частини і міста та метро.
По відношенню до рекреаційних зон відпочинку: Парк Партизанської слави на відстані близько 4 км, на відстані близько 1 км до 14 хв пішки розташовані озеро Заплавне та ліс.
По відношенню до міського громадського транспорту: найближчі зупинки громадського транспорту - на відстані 30 - 120 м, близько 1 хв пішки. Найближчі станції метро: “Бориспільська" - на відстані 3,5 км, “Вирлиця" - на відстані 4,6 км, “Харківська" - на відстані 5,5 км.
По відношенню до об'єктів соціально-побутової та торговельної інфраструктури: наявність об'єктів інфраструктури в радіусі до 3 км від житлового комплексу, набір об'єктів інфраструктури в складі комплексу.
Зовнішній вигляд: відповідає
Технологія будівництва: будинки великопанельні, на базі виробів Київського домобудівного комбінату № 3.
Висота поверху: 2, 8 м (від підлоги до підлоги).
Оздоблення місць загального користування та вхідних груп: на першому поверсі житлових секцій будинків № 6 та № 7 передбачені приміщення консьєржів з санузлом, пожежним постом та щитовимим. в будинках № 1-5 приміщення конс’єржів не передбачені.
Благоустрій: передбачено організацію тротуарів, майданчиків для дітей, для відпочинку дорослих, занять спортом, господарських майданчиків, гостьові стоянки. Озеленення - газони, дерева та кущі.
Загальні характеристики: відповідає
Кількість квартир в будинку/під'їзді: будинок № 1 - 136 кв. у 2 секціях;
будинок № 2 - 204 кв. у 3 секціях; будинок № 3 - 214 кв. у 3 секціях;
будинок № 4 - 144 кв. у 2 секціях; будинок № 5 - 288 кв. у 4 секціях;
будинок № 6 - 484 кв. у 3 секціях; будинок № 7 - 324 кв. у 2 секціях.
Кількість квартир на поверсі: в будинках № 1, № 2, № 3, № 4, № 5 по 4 квартири на поверсі, в будинках № 6, № 7 по 6 квартир на поверсі (до 5 квартир на поверсі - ознака еліт-класу, до 8 квартир на поверсі - ознака бізнес-класу).
Кількість машино-місць: В ЖК Привітний квартал заплановано - 778 машино-місць в паркінгу.
Площа квартир: 1-кімнатні квартири від від 36,6 м² до 36,8 м²( від 36 м²- ознака комфорт-класу), 2-кімнатні від 68,4 м² до 70,1 м²( від 50 м²- ознака комфорт-класу).
Інженерні системи: відповідає
Водопостачання: централізоване.
Гаряче водопостачання: від ІТП, які розташовані в підвалі кожного будинку.
Теплопостачання: 2 газові котельні, прибудовані до будинків № 6 та № 7.
Вертикальний транспорт: в кожній 27-поверховій секцій передбачено по 2 ліфти вантажопідйомністю 630 кг та 1 пожежний ліфт вантажопідйомністю 1000 кг, у кожній 18-поверховій секції передбачено по одному пасажирському та пожежному ліфту виробництва ТОВ “Мувіліфт: ліфти Італії".
Проектом передбачається диспетчеризація та автоматизація інженерного обладнання систем водопостачання, опалення, гарячого водопостачання, вентиляції, автоматизація контролю та сигналізації довибухонебезпечних концентрацій паливного газу та небезпечних концентрацій чадного газу.
Комфорт мешканців: відповідає
Інфраструктура комплексу: проектом передбачена група вбудованих приміщень соціально-культурного призначення: у житловому будинку № 1 ( секції 1 та 2): магазини продовольчих товарів (гастрономія, заморожені напівфабрикати, хліб і кондитерські вироби), сімейний лікар, салон краси, кабінет косметолога; у житловому будинку № 2 (секції 1, 2, 3): магазини промислових товарів, приміщення побутового обслуговування (ксерокопіювання, друк та ламінування, ремонт одягу та приймальний пункт хімчистки), нотаріальна контора, адвокатська контора, стоматологія, кав’ярня.
