1. О ДПТ
ГУО обязывают заказчика строительства обеспечить выполнение Решение Киевского городского совета от 23.10.2013 № 406/9894 "Об изменении целевого назначения земельных участков общества с ограниченной ответственностью "АПТЕКА БИОКОН" для строительства комплекса жилых домов на ул. Ленина, 55 в Дарницком районе г. Киева "; и принять участие в разработке и согласовании Детального плана территории квартала (улица Ленина, Ивана Дьяченко и двух проездов в микрорайоне Бортничи); осуществлять строительство в соответствии с проектными решениями ДПТ.
комментарий эксперта
Однако, заказчиком не выполнены положения градостроительных условий и ограничений по разработке и согласованию проекта детального плана территории до начала строительства - ДПТ отсутствует. Невыполнение требований решения Киевсовета и исходных данных на проектирование создает дополнительные риски в инвестировании.
2. О допустимом проценте застройки территории
ГУО по проектированию ЖК определено, что площадь застройки должна быть не более 60% земельного участка.
ЖК Приветный квартал возводится на земельных участках общей площадью 3,0321 га. Площадь застройки - 0,8034 га, что составляет 26% площади земельного участка. 76% площади земельного участка будет свободными для обустройства придомовой территории.
комментарий эксперта
Хотя нормы ДБН от 2019 года, которые для домов 11 этажей и выше определяют максимально допустимый процент застройки земельного участка 30%, на момент проектирования ЖК Приветный квартал не действовали, процент застройки земельного участка в 26% соответствует актуальным в настоящее время ДБН. Также при строительстве выдержан процент застройки, определенный в ГУО. Дворового пространства будет достаточно для комфортного проживания.
3. О количестве машино-мест
В соответствии с нормами ДБН, действующими в настоящее время, для обеспечения потребностей жители 1794 квартир (1036 однокомнатных и 758 многокомнатных) в периферийной части города необходимо 638 м/м в паркинге и 191 м/м на гостевой стоянке, всего 829 м/м.
Стоит отметить, что на момент проектирования были несколько иные нормы ДБН, согласно которым нужно 638 м/м в паркинге и 128 м/м на гостевой стоянке, всего: 766 м/м.
Проектом ЖК Приветный квартал предусмотрено строительство трехуровневого подземного паркинга на 648 м/м и открытой стоянки на 130 м/м, всего по комплексу: 778 м/м.
комментарий эксперта
Таким образом, запроектированое в ЖК количество машино-мест в полной мере соответствует требованиям ДБН, действовавшим на время проектирования.
В настоящее время заказчик получил разрешения по осуществлению строительства на 7 запроектированных жилых домов на 1794 квартиры. В Реестре строительной деятельности отсутствуют как разрешение на V очередь строительства (подземный паркинг), так и отказы в предоставлении разрешения. Это свидетельствует о том, что заказчик не обращался в ГАСИ за получением разрешения на строительство паркинга.
Учитывая то, что в экспертном отчете проектной документации определена общая продолжительность строительства ЖК - 113 месяцев (9 лет и 4 месяца), то подземный паркинг, как последняя очередь, может быть построен в конце этого срока.
комментарий эксперта
Учитывая указанное, жители ЖК смогут пользоваться паркингом лет через 10 после начала строительства ЖК Приветный квартал. Кроме того, существует потенциальный риск того, что застройщик может отказаться от намерений строить паркинг для ЖК эконом-класса на окраине города.
4. Согласование высоты и местоположения Госавиаслужбой
Проектирование высотных зданий должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством Украины об использовании воздушного пространства.
В ответ на запрос НЕРУХОМІ Госавиаслужба сообщила, что ООО "АПТЕКА БИОКОН" было дано заключение от 09.09.2016 № 1.19-9101 о согласовании места расположения объекта строительства и высоты объектов на приаэродромной территории и объектов, которые могут повлиять на безопасность полетов и работу радиотехнических средств гражданской авиации, по адресу: ул. Ленина, 55 в Дарницком районе г. Киева.
комментарий эксперта
Выполнение заказчиком требований законодательства Украины относительно использования воздушного пространства уменьшает риски в инвестировании, ведь исключает риски остановки строительства Госавиаслужбой.
5. О соблюдении сроков строительства
Застройщик обещал ввести в эксплуатацию I очередь строительства ЖК Приветный квартал во II квартале 2020 года. Однако, пока строительство ЖК приостановлено. Работы не ведутся с июля 2020 года.
Стоит обратить внимание на то, что другие объекты от застройщики ФУНДАМЕНТ ЖК Welcome Home на Ревуцкого, ЖК LaLaLand и ЖК Welcome Home на Стеценко были введены в эксплуатацию с задержкой в среднем 2 года.
комментарий эксперта
Указанные обстоятельства следует учитывать при в инвестирования в строительство.
6. Соответствие заявленному классу:
Девелопер представляет ЖК Приветный квартал как комплекс класса "эконом".
Месторасположение: соответствует
В системе города: в районе отдаленном от центральной части и города и метро.
По отношению к рекреационным зонам отдыха: Парк Партизанской славы на расстоянии около 4 км, на расстоянии около 1 км до 14 мин пешком расположены озеро Заплавное и лес.
По отношению к городскому общественному транспорту: ближайшие остановки общественного транспорта - на расстоянии 30 - 120 м, около 1 мин пешком. Ближайшие станции метро: "Бориспольская" - на расстоянии 3,5 км, "Вырлица" - на расстоянии 4,6 км, "Харьковская" - на расстоянии 5,5 км.
По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры: наличие объектов инфраструктуры в радиусе до 3 км от жилого комплекса, набор объектов инфраструктуры в составе комплекса.
Внешний вид: соответствует
Технология строительства: дома крупнопанельные, на базе изделий Киевского домостроительного комбината № 3.
Высота этажа: 2, 8 м (от пола до пола).
Отделка мест общего пользования и входных групп: на первом этаже жилых секций домов № 6 и № 7 предусмотрены помещения консьержей с санузлом, пожарным постом и щитовимими. В домах № 1-5 помещения консьержей не предусмотрены.
Благоустройство: предусмотрена организация тротуаров, площадок для детей, для отдыха взрослых, занятий спортом, хозяйственных площадок, гостевые стоянки. Озеленение - газоны, деревья и кусты.
Общие характеристики: соответствует
Количество квартир в доме / подъезде: дом № 1 - 136 кв. в 2 секциях;
дом № 2 - 204 кв. в 3 секциях; дом № 3 - 214 кв. в 3 секциях;
дом № 4 - 144 кв. в 2 секциях; дом № 5 - 288 кв. в 4 секциях;
дом № 6 - 484 кв. в 3 секциях; дом № 7 - 324 кв. в 2 секциях.
Количество квартир на этаже: в домах № 1, № 2, № 3, № 4, № 5 по 4 квартиры на этаже, в домах № 6, № 7 по 6 квартир на этаже (до 5 квартир на этаже - признак элит-класса до 8 квартир на этаже - признак бизнес-класса).
Количество машино-мест: В ЖК Приветный квартал запланировано - 778 машино-мест в паркинге.
Площадь квартир: 1-комнатные квартиры от от 36,6 м² до 36,8 м² (от 36 м²- признак комфорт-класса), 2-комнатные от 68,4 м² до 70,1 м² (от 50 м²- признак комфорт- класса).
Инженерные системы: соответствует
Водоснабжение: централизованное.
Горячее водоснабжение от ИТП, которые расположены в подвале каждого дома.
Теплоснабжение: 2 газовые котельные, пристроенные к домам № 6 и № 7.
Вертикальный транспорт: в каждой 27-этажной секции предусмотрено по 2 лифта грузоподъемностью 630 кг и 1 пожарный лифт грузоподъемностью 1000 кг, в каждой 18-этажной секции предусмотрено по одному пассажирскому и пожарному лифту производства ООО "Мувилифт: лифты Италии".
Проектом предусматривается диспетчеризация и автоматизация инженерного оборудования систем водоснабжения, отопления, горячего водоснабжения, вентиляции, автоматизация контроля и сигнализации довзрывоопасных концентраций топливного газа и опасных концентраций угарного газа.
Комфорт жителей: соответствует
Инфраструктура комплекса: проектом предусмотрена группа встроенных помещений социально-культурного назначения: в жилом доме № 1 (секции 1 и 2): магазины продовольственных товаров (гастрономия, замороженные полуфабрикаты, хлеб и кондитерские изделия), семейный врач, салон красоты, кабинет косметолога; в жилом доме № 2 (секции 1, 2, 3): магазины промышленных товаров, помещения бытового обслуживания (ксерокопирование, печать и ламинирование, ремонт одежды и приемный пункт химчистки), нотариальная контора, адвокатская контора, стоматология, кафе.
