1. Щодо відповідності об’єкта будівництва ДПТ
Детальним планом території (стор. 54-55) по Французькому бульвару 1/3, передбачено будівництво 8-11-15-поверхового готельно-житлового будинку на 55 квартир (загальна площа - 5 500 м²) та 65 апартаментів (загальна площа - 5000 м²) з вбудованими приміщеннями громадського призначення (загальна площа - 4 500 м²). Також передбачено підземний паркінг на 100 м/м та гостьову стоянку на 20 м/м.
Забудовник вирішив дещо відійти від ДПТ та побудувати двосекційний житловий будинок змінної поверховості (11-14) на 209 квартир (загальна площа - 12 394,7 м²), з вбудованими приміщеннями громадсько-комерційного призначення та підземним паркінгом на 34 м/м.
Коментар експерта
Значне збільшення кількості квартир (як наслідок збільшення кількості мешканців) та одночасне зменшення машино-місць в паркінгу негативно позначиться на комфортності проживання в ЖК.
2. Щодо допустимого відсотку забудови території
Відповідно до ДБН максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки для будинків 11 поверхів і вище - 30%.
ЖК Перший Французький зводиться на земельній ділянці площею 0,302 га, площа забудови - 0,2199 га, що становить 73 % площі земельної ділянки.
Коментар експерта
Відсоток забудови земельної ділянки ЖК Перший Французький у 73 % значно перевищує відсоток забудови, визначений ДБН, що свідчить про нестачу прибудинкової території.
3. Щодо кількості машино-місць
Для забезпечення потреб мешканців 209 квартир (146 однокімнатних та 63 багатокімнатних) в центральній частині міста необхідно 136 м/м для постійного зберігання автомобілів та 21 м/м для тимчасового зберігання автомобілів (на гостьовій стоянці). Всього: 157 м/м.
Проектом передбачено підземний паркінг на З4 м/м. Гостьова стоянка взагалі не передбачена.
Коментар експерта
Кількість машино-місць в ЖК не відповідає ДБН. Потреби забезпечено на 22%. Майбутні мешканці зіткнуться з проблемою паркування. Проте, розробники проектної документації обіцяють, що нестачу машиномісць можна буде компенсувати на стоянках і паркінгах на сусідніх територіях після реконструкції кварталу відповідно до ДПТ.
4. Про відмови у видачі дозволу
Перед тим, як видати дозволи на будівництво ЖК Перший Французький ДАБІ України надала замовнику три відмови від 02.06.2020 № ІУ 133201541710, від 14.12.2020 № ІУ 013201214243 та від 14.01.2021 № ІУ 013201221502. Відмови мотивовані, зокрема, тим, що:
- відсутні відомості щодо погодження проектних рішень із центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини;
- не дотримано вимоги ч. 6 ст. 14 Закону України "Про архітектурну діяльність", відповідно до якого головний архітектор міста, району погоджує містобудівне та архітектурне проектне рішення об'єктів, розташованих в історичній частині міста, історичних ареалах, на магістралях та площах загальноміського значення;
- не забезпечено нормативну кількість машиномісць;
- об'єкт будівництва не забезпечено нормативними розмірами майданчиків у складі прибудинкової території;
- не дотримано мінімально розрахункової площі земельної ділянки для окремо розташованого житлового будинку;
- не дотримано вимоги Технічних умов на електропостачання щодо будівництва нової двохтрансформаторної ТП на території земельної ділянки;
- не дотримано максимально допустимої щільності населення в межах житлової забудови;
- не дотримано максимально допустимого відсотку забудови земельної ділянки.
Коментар експерта
З огляду на те, що з часу відмов до отримання дозволу на будівництво проект ЖК не змінювався, то зазначені у відмовах недоліки проекту не усунуто. І хоча це не завадило ДАБІ прийняти рішення про надання дозволу на його реалізацію, проте негативно позначиться на комфортності проживання в ЖК.
5. Будівництво в Центральному історичному ареалі міста Одеси
Відповідно до “Історико-архітектурного опорного плану. Проекту зон охорони. Визначення границь історичних ареалів м. Одеси" (ІАОП), що затверджений наказом Мінкультури від 20.06.2008 № 728/0/16-08, ділянка забудови розташована в межах території Центрального історичного ареалу міста Одеси та за межами комплексної охоронної зони історичного центру міста.
На території Центрального історичного ареалу законодавством встановлені додаткові вимоги стосовно будівництва, діють обмеження по висотності, необхідне погодження проектної документації та отримання дозволу на проведення робіт від Мінкультури.
Крім того, МУО зобов’язано замовника отримати узгодження проектних рішень об’єкту будівництва щодо гранично допустимих показників висотності будівлі з управлінням з питань охорони об'єктів культурної спадщини Одеської міської ради.
Коментар експерта
На запит НЕРУХОМІ від 15.11.2021 Мінкультури повідомило, що жодних погоджень та дозволів щодо ЖК Перший Французький не надавало. Відсутність необхідних документів може бути загрозою зупинення будівництва МКІП (Мінкультури), або затягування процесу прийняття до експлуатації стосовно будівництва ЖК в історичному ареалі.
Коментар експерта
У відповідь на запит НЕРУХОМІ від 18.11.2021 Управління повідомило, що по проектній документації ЖК Перший Французький було надано висновок від 21.10.2020 № 01-27/0-105 вих про те, що проект будівництво може бути використаний для подальшого застосування за умови дотримання вимог Закону України “Про охорону культурної спадщини”.
7. Погодження висоти та місця розташування Державіаслужбою
Місце розташування і висота об’єктів будівництва заввишки 45 і більше метрів відносно контрольної точки аеродрому в радіусі до 50 км підлягає погодженню з Державіаслужбою.
ЖК Перший Французький розташований на відстані близько 7 км від аэропорту “Одеса".
ДПТ передбачено будівництво готельно-житлового будинку з граничною висотою до 48 метрів.
Проектною документацією ЖК Перший Французький передбачена умовна висота будівлі до 43,95 метрів. При цьому, поверховість секції № 1 становить 11 поверхів, секції 2 - до 14 поверхів плюс технічний поверх. Враховуючи, що відповідно до проекта висота 1 та 2 поверхів - 4,2 метри, а висота житлових поверхів - 3,3 метри, то висота комплексу складає до 48 метрів.
Таким чином, будинок буде вище 45 метрів, що потребує погодженню з Державіаслужбою.
На запит НЕРУХОМІ Державіаслужба повідомила, що заява стосовно погодження місця розташування та висоти ЖК Перший Французький не надходила та відповідний висновок не надавався.
Коментар експерта
Неотримання замовником будівництва висновку Державіаслужби щодо погодження місця розташування та висоти об’єктів на приаеродромних територіях створює додаткові ризики в інвестуванні, так як Державіаслужба наділена повноваженнями зупиняти будівництво.
8. Відповідність заявленому класу:
Девелопер презентує ЖК Перший Французький як комплекс класу “преміум"
Загальні характеристики: частково відповідає
Кількість квартир в будинку/під'їзді: секція № 1 - 80 квартир.
Коментар експерта
Кількість квартир в будинку/під'їзді: секція № 2 - 129 (преміум-клас - до 100).
Коментар експерта
Кількість квартир на поверсі: секція № 1: з 3 по 10 поверхи - 9 квартир, на 11 поверсі - 8 квартир; секція № 2: з 3 по 11 поверхи - 12 квартир, з 12 по 13 поверхи - 7 квартир, на 14 поверсі - 6 квартир ( преміум-клас до 5 квартир).
Коментар експерта
Площа квартир: 1-кімнатні квартири від 38,8 м² до 65,8 м² (преміум-клас від 60 м²).
Коментар експерта
Площа квартир: 2-кімнатні від 62,5 м² до 90,3 м² (преміум-клас від 80 м²).
Висота стелі: 3,1 м
Коментар експерта
Кількість машино-місць в паркінгу 34. (Має бути 314 м/м (1,5 м/м на квартиру).
Місцерозташування: відповідає
В системі міста: в центральній історичній частині міста без прямої видимості промислових зон.
По відношенню до рекреаційних зон відпочинку: в пішохідній доступність до паркових зон, скверів, водойм, історичних пам'яток. На відстані близько 750 м (до 10 хв пішки) розташований Центральний парк культури і відпочинку ім. Т. Шевченка, відстані близько 850 м (до 11 хв пішки) - Траса здоров’я, на відстані близько 1 км (до 13 хв піши) - Куликове поле та пляж Відрада, на відстані близько 1,5 км (до 16 хв піши)- пляж Ланжерон.
По відношенню до міського громадського транспорту: найближчі автобусні зупинки розташовані на відстані 300 м та 400 м (до 4 та 5 хв пішки), трамвайні зупинки - на відстані до 100 м (до 1 хв пішки). Метрополітен в Одесі відсутній.
По відношенню до об'єктів соціально-побутової та торговельної інфраструктури: Розташування у районі високої концентрації преміальних об'єктів комерційного та адміністративного призначення. Розташування об'єктів інфраструктури преміум-класу в радіусі 1 км від житлового комплексу.
Зовнішній вигляд: частково відповідає
Технологія будівництва: монолітний залізобетонний каркас.
Коментар експерта
Стіни: газоблок без утеплення - ознака комфорт-класу. Вимога преміум-класу - цегла керамічна або керамічні блоки.
Коментар експерта
Оздоблення фасаду: фасадна штукатурка часткове облицювання склофібро-бетонними плитами - ознака бізнес-класу. Вимога преміум-класу - вентильована фасадна система.
Оздоблення місць загального користування та вхідних груп: На першому поверсі знаходиться хол з стійкою консьєрж сервісу та зонами очікування та відпочинку. Лобі розроблено з урахуванням останніх тенденцій, що використовуються у преміальних готелях світу.
Благоустрій: навколо будівель передбачено вимощення шириною 2 м. Передбачено розміщення велопарковки на 29 місць. Територія обладнується лавами, сміттєвими урнами, зовнішнім освітленням із застосуванням декоративних освітлювальних приладів. Вільна від забудови територія ділянки озеленяється декоративними деревами, трав'яним газоном, квітами.
Закритий двір, що охороняється по периметру. Служба охорони, відеонагляд за місцями загального користування.
Потреби мешканців у майданчиках буде повністю забезпечено після повної реконструкції кварталу. Відповідно до ДПТ усередині кварталу буде передбачено прибудинкову територію загальною площею 5 300 м2, загальна потреба кварталу у майданчиках становить близько 1 749 м2.
Коментар експерта
Благоустрій: на території ЖК не передбачені дитячі майданчики, майданчики для занять фізкультурою, вигулу домашніх тварин.
Інженерні системи: частково відповідає
Опалення: індивідуальна дахова газова котельня на технічному поверсі секції № 2.
Холодне водопостачання: централізоване.
Гаряче водопостачання: індивідуальне від дахової котельні.
Вертикальний транспорт: у секції 1 запроектовано 4 ліфти: 3 вантажопідйомністю 1000 кг із підвалу по 11 поверх та 1 вантажопідйомністю 630 кг із підвалу по 2 поверх.
У секції 2 запроектовано 4 ліфти: 3 вантажопідйомністю 1000 кг з підвалу по 14 поверх та 1 вантажопідйомністю 630 кг з 1 по 2 поверх.
Автоматизований вузол управління інженерними системами з можливістю віддаленого доступу та контролю.
Коментар експерта
Відсутня інформація про наявність системи автоматичного обліку та он-лайн формування комунальних платежів для кожного мешканця, наявність чого є необхідною ознакою преміум-класу.
Коментар експерта
Не передбачена припливно-витяжна вентиляція, наявність чого є необхідною ознакою преміум-класу.
Комфорт мешканців: частково відповідає
Охорона території: Закритий двір, що охороняється по периметру. Служба охорони, відеонагляд за місцями загального користування.
Управління комплексом: Цілодобова диспечерезація всіх інженерних мереж та систем, консьєрж сервіс.
Коментар експерта
Відсутня інформація, щодо наявності професійної керуючої компанії.
Інфраструктура комплексу: на першому поверсі ЖК наявні нежитлові приміщення для розміщення об’єктів ринкової т соціально-побутової інфраструктури.
Об'єкти соціальної, сервісної інфраструктури і дозвілля наявні в радіусі 500 м.
