1. Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 01.08.2013 № 13608/0/12/009-13 були видані на забудову чотирьох земельних ділянок загальною площею 0,95 га (0.1742 га, 0.1368 га, 0.1028 га, 0.5362 га).
Відповідно до Експертного звіту щодо розгляду проектної документації від 2014 року проектування здійснювалось на земельних ділянках з відповідною площею - 0,95 га.
Проте в Експертному звіті щодо розгляду проектної документації (коригування ІІІ) від 2018 року зазначена площа земельної ділянки - 1,08 га.
Фактично ЖК будується на п’яти земельних ділянках загальною площею 1,0349 га.
П’ята земельна ділянка кадастровий номер 8000000000:82:136:0061 площею 0,0849 га, що не вказана в МУО, передана ТОВ "УКРБУД ДЕВЕЛОПМЕНТ" для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. Звіринецькій, 70 у Печерському районі м. Києва. Будівництво ЖК на ній не передбачене.
Коментар експерта
Зазначена невідповідність в документах є суттєвим порушенням, враховуючи відсутність МУО на забудову п’яти земельних ділянок, та може мати наслідком ускладнення процедури введення ЖК в експлуатацію до усунення вказаного недоліку.
Коментар експерта
На запит НЕРУХОМІ Департамент архітектури КМДА повідомив, що архітектурно-планувальне завдання, містобудівні умови та обмеження для проектування об’єктів будівництва на вул. Звіринецькій, 70 не видавались.
2. Щодо допустимого відсотку забудови території
ЖК Edelweiss House зводиться на земельних ділянках загальною площею 1,08 га (дані експертизи)/1,0349 га (дані ДЗК). Будинки та споруди ЖК Edelweiss House займуть 5 014,93 м²= 0,5015 га, що становить 46% (або 49%) площі земельної ділянки.
Коментар експерта
Враховуючи, що дозвільний документ на будівництво видано в 2014 році, а зміни до нього зареєстровано у 2018 році, до вступу нових ДБН, забудова земельної ділянки на 46 % (або 49%) не є порушенням та не несе ризиків для інвестування. Однак, майбутні мешканці зіткнуться з проблемою нестачі площі прибудинкової території.
3. Щодо кількості машино-місць
В ЖК Edelweiss House для забезпечення потреб мешканців житлових будинків на 343 багатокімнатні та 115 однокімнатних квартир потрібно 401 машино-місце для постійного зберігання автомобілів, а також 40 машино-місць на гостьовій стоянці.
В ЖК передбачено більшу кількість машино-місць - 544 машино-місця та 73 мото-місця в 6-рівневому паркінгу.
Коментар експерта
Передбачена в ЖК кількість машино-місць відповідатиме вимогам ДБН. У майбутніх мешканців-власників автомобілів не повинно бути проблем з паркуванням.
4. Будівництво на землях в історичному ареалі міста
Територія, на якій споруджується ЖК Edelweiss House, знаходиться в межах Центрального історичного ареалу, в зоні регулювання забудови ІІІ категорії, в зоні регулювання забудови до 25 м (памятка - Центральний ботанічний сад Академії наук УРСР).
На вказаній території законодавством встановлені додаткові вимоги стосовно будівництва, та діють обмеження по висотності. Зокрема, необхідне погодження проектної документації Мінкульту.
Також, до 01.01.2019 замовники мали змогу “обійти" обмеження шляхом розроблення та погодження Мінкультом історико-містобудівного обґрунтування (ІМО).
Тому замовник зобов’язаний отримати погодження щодо проектної документації та дозвіл на проведення робіт від органу охорони культурної спадщини.
Коментар експерта
Експерти НЕРУХОМІ зробили запит до Міністерства культури та інформаційної політики.
5. Щодо зсувонебезпечної території
Територія забудови ЖК Edelweiss House знаходиться в зсувонебезпечному районі, у зв’язку з чим замовник повинен забезпечити захист ділянки та споруд від зсувів, згідно з технічними умовами та вимогами КП “Спеціального управління протизсувних підземних робіт" (КП “СУППР").
КП “СУППР" надано ПрАТ “БУДІВЕЛЬНИЙ СВІТ" технічні умови від 24.02.2014 № 324-08/77ТУ на проектування багатоповерхового житлового комплексу з підземним паркінгом по вул. Звіринецькій, 72, пров. Кленовому, 5 в Печерському районі м. Києва.
Проектом ЖК Edelweiss House передбачені наступні заходи щодо попередження та обмеження негативного впливу геологічних процесів:
- укріплення схилу протизсувними, затримуючими підтримуючими спорудами;
- виключення можливості водонасичення схилу (невпорядковане відведення атмосферних вод);
- передбачено влаштування підпірних стін відповідно до можливою зсувною тиску;
- косогірна частина майданчика спланована до стійкою профілю і зміцнена посівом багаторічних трав;
- передбачено влаштування лотків для перехоплення та скиду поверхневих вод;
- в якості фундаментів будівель, що споруджуються, використовуються фундаменти з буронабивних паль.
Коментар експерта
Згідно проектної документації, при виконанні всіх прийнятих проектних рішень, вплив на геологічне середовище при спорудженні об'єкта має бути мінімальним.
6. Погодження висоти та місця розташування Державіаслужбою
Земельна ділянка потрапляє в зону обмеження забудови за умови безпеки польотів. Тому будівництво можливе за умов погодження місця розташування та висоти об’єкта Державіаслужбою.
На запит експертів НЕРУХОМІ Державіаслужбою було проінформовано, що ТОВ “Укрбуд Девелопмент" надано висновок від 02.03.2016 № 1.19-2158 щодо погодження місця розташування об’єкта будівництва та висоти за адресою: вул. Звіринецька, 72, пров. Кленовий, 5 в Печерському районі м. Києва.
Коментар експерта
Виконання вимог містобудівної документації на проектування замовником зменшує ризики в інвестування.
7. Про шум
Ділянка проектування потрапляє в зону акустичного забруднення, в зону акустичного впливу аеропортів з максимальними рівнями звуку 75 - 80 дБА.
Допустимі рівні шуму на території житлової забудови, що проектується в зонах джерел шуму, не повинні перевищувати: 55 дБА вдень та 45 дБА вночі, а короткочасний максимально припустимий рівень шуму становить 70 дБА вдень та 60 дБА вночі.
Тому проживання в будинках буде комфортним і безпечним лише при дотриманні під час будівництва спеціальних технологій з використанням шумоізоляційних матеріалів.
Коментар експерта
Дані факти жодним чином не збільшують фінансових ризиків інвестування в ЖК. Однак, важливі для тих, хто свідомо ставиться до свого здоров’я та здоров’я близьких.
8. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно майнові права на багатоповерховий житловий комплекс з підземним паркінгом, що знаходиться на земельних ділянках по вул. Звіринецька 72, пров. Кленовий 5, кадастрові номери: 8000000000:82:136:0034, 8000000000:82:136:0045, 8000000000:82:136:0002, обтяжені іпотекою відповідно до договору іпотеки від 17.12.2014 № 10090 зі змінами від 05.04.2017 № 10090. Іпотекодержатель: ТОВ "Фінансова компанія "Житло-Капітал" , іпотекодавець: ТОВ “Будгруппроектінвест-2". Основне зобов’язання - Договір управителя із забудовником No 16/12/14 від 16.12.2014.
Слід зазначити, що ДБР під час досудового розслідування встановлено , що фінансування будівництва, зокрема, і ЖК Edelweiss House здійснюється із залучення ФФБ, а саме - ТОВ "Фінансова компанія "Житло-Капітал".
При цьому, протягом 2016-2019 років, за договорами про надання послуг, із вказаного товариства, виведено понад 180 млн. грн. на підконтрольних фізичних осіб. А грошові кошти, що містяться на банківських рахунках ТОВ “ФК “Житло-Капітал", використовуються в порушення Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та правил фонду фінансування будівництва, тобто використанні службовими особами ТОВ “ФК “Житло-Капітал" та корпорації "Укрбуд" за для особистого збагачення без згоди учасників фінансування.
Коментар експерта
Зазначені обставини створюють додаткові ризики для інвестування. Нестача коштів - вагома причина для відтермінування завершення будівництва.
9. Про поновлення комісією Київради оренди земельної ділянки, яку передавали без права капітальної забудови
Термін дії договору оренди земельної ділянки (к.н.: 8000000000:82:136:0045 по вул. Звіринецькій, 72) від 12.10.1999 № 82-5-00037, з урахуванням змін, скінчився 12.10.2019.
Рішенням комісії (протокол № 13/102 від 19.11.2019, стор. 168) оренда ділянки площею 0,13 га по вул. Звіринецькій, 72 поновлена на 10 років для будівництва та експлуатації багатоповерхового житлового комплексу з підземним паркінгом.
Однак, в Державному реєстрі речових прав відсутня інформація щодо оренди зазначеної земельної ділянки.
Коментар експерта
У відповідь на запит експертів НЕРУХОМІ щодо дійсності договору оренди земельної ділянки к.н.: 8000000000:82:136:0045 по вул. Звіринецькій, 72 м. Києві 12.07.2021 Київрада повідомила, що 25.05.2021 представнику ПрАТ “Будівельний світ" передано проект договору про укладення договору оренди на новий строк для його нотаріального посвідчення.
10. Відповідність заявленому класу
Девелопер презентує ЖК Edelweiss House як комплекс класу “бізнес".
Місцерозташування: Відповідає
В системі міста: поруч з центром міста.
По відношенню до рекреаційних зон відпочинку: в пішій доступності на відстані 400 м (до 6 хв) - Національний ботанічний сад ім. Гришка.
По відношенню до міського громадського транспорту: найближча зупинка громадського транспорту - на відстані 200 м до 2 хв пішки. Найближчі станції метро Видубичі - на відстані до 550 м до 7 хв пішки, метро Дружби народів - 1,8 км.
По відношенню до об'єктів соціально-побутової та торговельної інфраструктури: наявність об'єктів інфраструктури в радіусі до 1 км від житлового комплексу, базовий набір необхідних об'єктів в складі комплексу.
Зовнішній вигляд: Відповідає
Технологія будівництва: монолітний залізобетонний каркас.
Зовнішні стіни: повнотіла керамічна М 100 цегла товщиною 250 мм з утепленням (мінераловатні плити типу Rockwool товщиною 150 мм), навісні вентильовані фасади.
Оздоблення місць загального користування та вхідних груп: просторі лобі і лаунж-зони, пандус для маломобільних групп.
Бізнес-зона для ділових зустрічей, два конференц-залу.
Благоустрій прибудинкової території: внутрішній двір з ландшафтним дизайном і місцями для відпочинку, дитячий та спортивний майданчики.
Озеленення - газони, дерева та кущі.
Загальні характеристики: Частково відповідає
Коментар експерта
НЕ відповідає: Кількість квартир в будинку/під'їзді: в будинку № 1 - 238 квартир, в будинку № 2 - 220 квартир (бізнес-клас до 150 квартир).
Коментар експерта
НЕ відповідає: Кількості квартир на поверсі: по 10 квартир (бізнес-клас до 8 квартир на поверсі).
Площа квартир: 1-кімнатні квартири від 56.0 м² до 56.7 м², 2-кімнатні від 82.8 м² до 84.2 м², 3-кімнатні від 104.5 м² до 111.4 м², 5-кімнатні квартири 200 м².
Висота стелі: 3 м.
Кількість машиномісць: в ЖК бізнес-класу на 458 квартир має бути передбачено 458 машино-місць (1 машино-місце на квартиру) в паркінгу. В ЖК Edelweiss House заплановано - 544 машино-місця в паркінгу. Зазначені дані взято з експертного звіту проектної документації.
(На сайті ЖК вказана інформація про 474 квартири та 625 машино-місць в паркінгу ЖК).
Інженерні системи: Відповідає
Опалення: власна автономна газова котельня для опалення будинків.
Система антизатопления в санузлах.
Вертикальный транспорт: в кожній секції 3 ліфти - 2 пасажирські та 1 вантажний (згідно даних експертизи), 5 швидкісних ліфтв (інформація сайту ЖК).
Комфорт мешканців: Відповідає
Консьєрж-служба в кожному з будинків, система “розумний дім", закрита територія, цілодобова охорона території та комплексу, відеоспостереження і контроль системи доступу.
Інфраструктура комплексу: наявність нежитлових площ для розміщення об'єктів соціально-побутової інфраструктури. Власний фітнес-центр, дитячий садок і майданчик, магазин, кафе і ресторан, паркінг з зарядними станціями для електрокарів, комори-кімнати, автомийка.
