1. Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка от 01.08.2013 № 13608/0/12/009-13 были выданы на застройку четырех земельных участков общей площадью 0,95 га (0.1742 га, 0.1368 га, 0.1028 га, 0.5362 га).
Согласно Экспертного отчета по рассмотрению проектной документации от 2014 года проектирование осуществлялось на земельных участках с соответствующей площадью - 0,95 га.
Однако в Экспертном отчете по рассмотрению проектной документации (корректировка ІІІ) от 2018 года указана площадь земельного участка - 1,08 га.
Фактически ЖК строится на пяти земельных участках общей площадью 1,0349 га.
Пятый земельный участок кадастровый номер 8000000000:82:136:0061 площадью 0,0849 га, не указан в ГУО, передан ООО "УКРБУД ДЕВЕЛОПМЕНТ" для эксплуатации и обслуживания нежилого здания на ул. Зверинецкой, 70 в Печерском районе г. Киева. Строительство ЖК на нем не предусмотрено.
комментарий эксперта
Указанное несоответствие в документах является существенным нарушением, учитывая отсутствие ГУО на застройку пяти земельных участков, и может привести к усложнению процедуры введения ЖК в эксплуатацию до устранения указанного недостатка.
комментарий эксперта
На запрос НЕРУХОМІ Департамент архитектуры КГГА сообщил, что архитектурно-планировочное задание, градостроительные условия и ограничения для проектирования объектов строительства на ул. Зверинецкой, 70 не выдавались.
2. О допустимом проценте застройки территории
ЖК Edelweiss House возводится на земельных участках общей площадью 1,08 га (данные экспертизы)/1,0349 га (данные ГЗК). Здания и сооружения ЖК Edelweiss House займут 5 014,93 м² = 0,5015 га, что составляет 46% (или 49%) площади земельного участка.
комментарий эксперта
Учитывая, что разрешительный документ на строительство выдано в 2014 году, а изменения в него зарегистрировано в 2018 году, до вступления новых ДБН, застройка земельного участка на 46% (или 49%) не является нарушением и не несет рисков для инвестирования. Однако, будущие жители столкнутся с проблемой нехватки площади придомовой территории.
3. О количестве машино-мест
В ЖК Edelweiss House для обеспечения потребностей жителей жилых домов на 343 многокомнатные и 115 однокомнатных квартир нужно 401 машино-место для постоянного хранения автомобилей, а также 40 машино-мест на гостевой стоянке.
В ЖК предусмотрено большее количество машино-мест - 544 машино-места и 73 мото-места в 6-уровневом паркинге.
комментарий эксперта
Предусмотренное в ЖК количество машино-мест будет отвечать требованиям ДБН. У будущих жильцов-собственников автомобилей не должно быть проблем с парковкой.
4. Строительство на землях в историческом ареале города
Территория, на которой строится ЖК Edelweiss House, находится в пределах Центрального исторического ареала, в зоне регулирования застройки III категории, в зоне регулирования застройки до 25 м (памятка - Центральный ботанический сад Академии наук УССР).
На указанной территории законодательством установлены дополнительные требования по строительству, и действуют ограничения по высотности. В частности, необходимо согласование проектной документации Минкульта.
Также, до 01.01.2019 заказчики имели возможность "обойти" ограничения путем разработки и согласования Минкультом историко-градостроительного обоснования (ИГО).
Поэтому заказчик обязан получить согласование по проектной документации и разрешение на проведение работ от органа охраны культурного наследия.
комментарий эксперта
Эксперты НЕРУХОМІ сделали запрос в Министерство культуры и информационной политики.
5. О оползнеопасной территории
Территория застройки ЖК Edelweiss House находится в оползнеопасном районе, в связи с чем заказчик должен обеспечить защиту участка и сооружений от оползней, согласно техническим условиям и требованиям КП "Специального управления противооползневых подземных работ" (КП "СУППР").
КП "СУППР" предоставлено ЧАО "Строительный мир" технические условия от 24.02.2014 № 324-08/77ТУ на проектирование многоэтажного жилого комплекса с подземным паркингом по ул. Зверинецкой, 72, пер. Кленовом, 5 в Печерском районе г. Киева.
Проектом ЖК Edelweiss House предусмотрены следующие меры по предупреждению и ограничению негативного влияния геологических процессов:
- укрепление склона противооползневыми, задерживающими поддерживающими сооружениями;
- исключение возможности водонасыщения склона (неупорядоченный отвод атмосферных вод);
- предусмотрено устройство подпорных стен в соответствии с возможным сдвижным давлением;
- косогорная часть площадки спланированна к устойчивому профилю и укрепленна посевом многолетних трав;
- предусмотрено устройство лотков для перехвата и сброса поверхностных вод;
- в качестве фундаментов строящихся зданий используются фундаменты из буронабивных свай.
комментарий эксперта
Согласно проектной документации, при выполнении всех принятых проектных решений, влияние на геологическую среду при строительстве объекта должно быть минимальным.
6. Согласование высоты и местоположения Госавиаслужбой
Земельный участок попадает в зону ограничения застройки при условии безопасности полетов. Поэтому строительство возможно при условии согласования места расположения и высоты объекта Госавиаслужбой.
На запрос экспертов НЕРУХОМІ Госавиаслужбой было проинформировано, что ООО "Укрбуд Девелопмент" предоставлено заключение от 02.03.2016 № 1.19-2158 о согласовании места расположения объекта строительства и высоты по адресу: ул. Зверинецкая, 72, пер. Кленовый, 5 в Печерском районе г. Киева.
комментарий эксперта
Выполнение требований градостроительной документации на проектирование заказчиком уменьшает риски в инвестировании.
7. О шуме
Участок проектирования попадает в зону акустического загрязнения, в зону акустического воздействия аэропортов с максимальными уровнями звука 75 - 80 дБА.
Допустимые уровни шума на территории жилой застройки, проектируемой в зонах источников шума, не должны превышать 55 дБА днем и 45 дБА ночью, а кратковременный максимально допустимый уровень шума составляет 70 дБА днем и 60 дБА ночью.
Поэтому проживания в домах будет комфортным и безопасным только при соблюдении во время строительства специальных технологий с использованием шумоизоляционных материалов.
комментарий эксперта
Данные факты никоим образом не увеличивают финансовых рисков инвестирования в ЖК. Однако, важны для тех, кто сознательно относится к своему здоровью и здоровью близких.
8. Согласно информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество имущественные права на многоэтажный жилой комплекс с подземным паркингом, находящийся на земельных участках по ул. Зверинецкая 72, пер. Кленовый 5, кадастровые номера: 8000000000:82:136:0034, 8000000000:82:136:0045, 8000000000:82:136:0002, обременены ипотекой в соответствии с договором ипотеки от 17.12.2014 № 10090 с изменениями от 05.04.2017 № 10090. Ипотекодержатель: ООО "Финансовая компания "Житло-Капитал", ипотекодатель: ООО "Будгруппроектинвест-2". Основное обязательство - договор управляющего с застройщиком No 16/12/14 от 16.12.2014.
Следует отметить, что ГБР во время досудебного расследования установлено, что финансирование строительства, в том числе и ЖК Edelweiss House, осуществляется по привлечению ФФС, а именно - ООО "Финансовая компания "Житло-Капитал".
При этом, в течение 2016-2019 годов, по договорам об оказании услуг, с указанного общества, выведено более 180 млн. грн. на подконтрольных физических лиц. А денежные средства, находящиеся на банковских счетах ООО "ФК "Житло-Капитал", используются в нарушение Закона Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" и правил фонда финансирования строительства, то есть использованы должностными лицами ООО "ФК "Житло-Капитал" и корпорации "Укрбуд" для личного обогащения без согласия участников финансирования.
комментарий эксперта
Указанные обстоятельства создают дополнительные риски для инвестирования. Недостаток средств - весомая причина для отсрочки завершения строительства.
9. О возобновлении комиссией Киевсовета аренды земельного участка, который был перед без права капитальной застройки
Срок действия договора аренды земельного участка (к.н.: 8000000000:82:136:0045 по ул. Зверинецкой, 72) от 12.10.1999 № 82-5-00037, с учетом изменений, закончился 12.10.2019.
Решением комиссии ( протокол № 13/102 от 19.11.2019, стр. 168) аренда участка площадью 0,13 га по ул. Зверинецкой, 72 возобновлена на 10 лет для строительства и эксплуатации многоэтажного жилого комплекса с подземным паркингом.
Однако, в Государственном реестре прав отсутствует информация об аренде указанного земельного участка.
комментарий эксперта
В ответ на запрос экспертов НЕРУХОМІ относительно действительности договора аренды земельного участка к.н.: 8000000000:82:136:0045 по ул. Зверинецкой, 72 г. Киеве 12.07.2021 Киевсовет сообщил, что 25.05.2021 представителю ЧАО "Строительный мир" передан проект договора о заключении договора аренды на новый срок для его нотариального удостоверения.
10. Соответствие заявленному классу
Девелопер представляет ЖК Edelweiss House как комплекс класса "бизнес".
Месторасположение: Соответствует
В системе города: рядом с центром города.
По отношению к рекреационным зонам отдыха: в пешей доступности на расстоянии 400 м (до 6 мин) - Национальный ботанический сад им. Гришко.
По отношению к городскому общественному транспорту: ближайшая остановка общественного транспорта - на расстоянии 200 м до 2 мин пешком. Ближайшие станции метро Выдубичи - на расстоянии до 550 м до 7 мин пешком, метро Дружбы народов - 1,8 км.
По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры: наличие объектов инфраструктуры в радиусе до 1 км от жилого комплекса, базовый набор необходимых объектов в составе комплекса.
Внешний вид: Соответствует
Технология строительства: монолитный железобетонный каркас.
Наружные стены: полнотелый керамический М 100 кирпич толщиной 250 мм с утеплением (минераловатные плиты типа Rockwool толщиной 150 мм), навесные вентилируемые фасады.
Отделка мест общего пользования и входных групп: просторные лобби и лаунж-зоны, пандус для маломобильных групп.
Бизнес-зона для деловых встреч, два конференц-зала.
Благоустройство придомовой территории: внутренний двор с ландшафтным дизайном и местами для отдыха, детская и спортивная площадки.
Озеленение - газоны, деревья и кусты.
ІОбщие характеристики: Частично соответствует
Комментарий эксперта
НЕ отвечает: Количество квартир в доме/подъезде: в доме № 1 - 238 квартир, в доме № 2 - 220 квартир (бизнес-класс до 150 квартир).
Комментарий эксперта
НЕ отвечает: Количество квартир на этаже: по 10 квартир (бизнес-класс до 8 квартир на этаже).
Площадь квартир: 1-комнатные квартиры от 56.0 м² до 56.7 м², 2-комнатные от 82.8 м² до 84.2 м², 3-комнатные от 104.5 м² до 111.4 м², 5-комнатные квартиры 200 м².
Высота потолка: 3 м.
Количество машиномест: в ЖК бизнес-класса на 458 квартир должно быть предусмотрено 458 машиномест (1 машино-место на квартиру) в паркинге. В ЖК Edelweiss House запланировано - 544 машино-места в паркинге. Указанные данные взяты из экспертного отчета проектной документации.
(На сайте ЖК указана информация о 474 квартирах и 625 машиноместах в паркинге ЖК).
Инженерные системы: Соответствует
Отопление: собственная автономная газовая котельная для отопления домов.
Система антизатопления в санузлах.
Вертикальный транспорт: в каждой секции 3 лифта - 2 пассажирских и 1 грузовой (по данным экспертизы), 5 скоростных лифтв (информация сайта ЖК).
Комфорт жителей: Соответствует
Консьерж-служба в каждом из домов, система "умный дом", закрытая территория, круглосуточная охрана территории и комплекса, видеонаблюдение и контроль системы доступа.
Инфраструктура комплекса: наличие нежилых площадей для размещения объектов социально-бытовой инфраструктуры. Собственный фитнес-центр, детский сад и площадка, магазин, кафе и ресторан, паркинг с зарядными станциями для электрокаров, кладовые-комнаты, автомойка.
