Документи ЖК Kandinsky Odessa Residence

Одеса Приморський р-н

Французький бульвар, 63/65

ЖК Kandinsky Odessa Residence

Консультація юриста

Замовити

Документи на землю

Земельна ділянка

Кадастровий номер: 5110137500:47:001:0057

Цільове призначення: 06.01. Для будівництва і обслуговування санаторно-оздоровчих закладів

Категорія земель: землі оздоровчого призначення

Вид використання: для експлуатації та обслуговування санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія"

Форма власності: комунальна власність

Площа земельної ділянки: 3.447 га

Місце розташування ЖК: Одеська область, м. Одеса, бульвар Французький, 63/65.

Коментар експерта

Цільове призначення земельної ділянки відповідає дозволу. Іншими словами, це місце допускає можливість будівництва курортно-оздоровчого комплексу з апартаментами.

Землекористування

Орендар: ТОВ "Фейм Груп" (34672812), ДП "Транс Океан Тур" (25030002), Підприємства з іноземними інвестиціями у вигляді ТОВ "Аверс" (14364881)

Орендодавець: Одеська міська рада

Договір оренди від 19.10.2011, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу за реєстр. №75, який зареєстрований в Управлінні Держкомзему у м. Одеса от 21.10.2011 № 511010004000075.

Строк дії: до 2060 року.

Рішення Одеської міської ради № 1301-VI від 20.09.2011.

Коментар експерта

Замовники будівництва є належними користувачами земельної ділянки, що зменшує інвестиційні ризики в будівництво.

Документи на будівництво

Містобудівна документація

Функціональне призначення земельної ділянки - курортно-оздоровчі території.

Детальний план території в межах вулиць: Французький бульвар, провулок Санаторний, прибережний схід, провулок Кренкеля у м. Одесі № 3912-VI від 09.10.2013

Містобудівні умови та обмеження (коригування) від 14.01.2015 №01-07/247 на будівництво курортно-оздоровчого комплексу.

Згідно містобудівного розрахунку передбачено будівництво комплексу загальна площею 150 000 м², що складається з 6 черг: І черга - корпус № 1, ІІ черга - корпус № 2, ІІІ черга - корпус № 3, IV черга - корпус № 4, V черга - одноповерховий паркінг, VI черга - лікувально-профілактичні приміщення.

Право на виконання будівельних робіт

Дозвіл на виконання будівельних робіт від 28.07.2017 № ОД 112172091818 Будівництво курортно-оздоровчого комплексу ; Одеська обл., м. Одеса, вул. Французький бульвар, 63/65.

Переглянути дозвіл.

Повідомлення про внесення змін до дозволу:

- № ОД 122172222008 від 10.08.2017 (змінено відповідального виконавця будівельних робіт)

- № ОД 122182531703 від 10.09.2018 (змінено особу, що здійснює авторський нагляд)

Орган, що видав: Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради

Клас наслідків: СС2

Замовники: ТОВ "Одесаінвестбуд" (39048207), ТОВ "Фейм Груп" (34672812), ДП "Транс Океан Тур" (25030002), Підприємство з іноземними інвестиціями ТОВ "Аверс" (14364881)

Проектувальник: ТОВ "Укрстрой Сервіс" (37810459)

Технічний нагляд: Марченко Тельман Іванович (АТ 001587)

Авторський нагляд: Сліпич О.О.

Підрядник: ТОВ "Одеса міськбуд" (40066250).

Учасники будівництва

Генпідрядник

Оновлено: 24.11.2022

Назва

ТОВ "ОДЕСА МІСЬКБУД" / ЕГРПОУ: 40066250

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

12.10.2015

Розмір статутного капіталу

10 000 грн

Уповноважені особи

БРОДОВСЬКИЙ ДЕМ'ЯН ВІТАЛІЙОВИЧ

Бенефіціари

ТИМОШЕНКО ОЛЕГ ВОЛОДИМИРОВИЧ ШОМОНКА ВАСИЛЬ РОМАНОВИЧ ПОСТИРНАК РУСЛАН ВОЛОДИМИРОВИЧ

Нерухомість та земельні ділянки

0

Замовник

Оновлено: 05.12.2022

Назва

ТОВ "ОДЕСАІНВЕСТБУД" / ЕГРПОУ: 39048207

Статус юридичної особи

Не перебуває в процесі припинення

Дата реєстрації

09.01.2014

Розмір статутного капіталу

1 000 грн

Уповноважені особи

БОЧКОВ ОЛЕКСАНДР ЮРІЙОВИЧ

Бенефіціари

ГРИБ АНАТОЛІЙ ВАЛЕРІЙОВИЧ БОЧКОВ ОЛЕКСАНДР ЮРІЙОВИЧ КІНЦЕВИЙ БЕНЕФІЦІАРНИЙ ВЛАСНИК (КОНТРОЛЕР) КУІДЖУКЛУ АЛЕКСАНДР

Нерухомість та земельні ділянки

7

Введення ЖК в експлуатацію

Фактори ризику

1. Відкрито кримінальне провадження за № 12018160000000558 від 31.07.2018, за ознаками кримінального правопорушення,передбаченого ч.2 ст.272 КК України (порушення правил безпеки під час виконання робіт з підвищеною небезпекою) під час якого загинув робітник. Встановлено відповідального за техніку безпеки на будівельному майданчику - генпідрядник ТОВ “Одеса міськбуд".

Строк досудового розслідування продовжено до 31.01.2021.

Коментар експерта

Ми не вбачаємо ризиків для інвестування, у зв'язку з відкриттям вказаного кримінального провадженням.

2. ДБР здійснює з досудового розслідування в кримінальному провадженні за №62019000000001619 від 18.10.2019, за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 2 ст. 367 КК України (службова недбалість). Матеріалами кримінального провадження було встановлено, що будівництво Kandinsky Odessa Residence жодним чином не пов`язано з будівництвом курортно-оздоровчого комплексу, а відтак документальне оформлення даного будівництва під виглядом "курортно-оздоровчого комплексу для дітей з батьками" є лише прикриттям незаконного будівництва багатоповерхового житлового будинку.

В подальшому, слідчим було прийнято постанову про закриття цього кримінального провадження від 01.06.2020. Проте, ГО “Спілка юристів Одеської області" оскаржувала закриття кримінальної справи, в ході чого стало відомо, що постанова слідчого скасовано заступником Генерального прокурора від 21.07.2020. Досудове слідство триває.

Коментар експерта

Незважаючи на те, що кримінальне провадження відкрито відносно посадових осіб Одеської міської ради, а не забудовника, така ситуація дозволяє правоохоронним органам суттєво втручатись у його господарську діяльність. Проте, ризиків ми не вбачаємо, враховуючи, що в адміністративному провадженні суд визнав будівництво законним.

3. Слідчим відділом Головного Управління Національної поліції в Автономній Республіці Крим здійснюється досудове розслідування злочину, передбаченого ч.1 ст.364 КК України (зловживання владою або службовим становищем), у кримінальному провадженні №1201701000000042 від 01.09.2017 щодо незаконних дій посадових осіб органів виконавчої влади Одеської міської ради.

Факти, що були виявленні в ході досудового розслідування: 1) генпідрядник підробив документи у частині наявності кваліфікованого персоналу під час отримання будівельної ліцензії; 2) під час проектування Kandinsky Odessa Residence було повністю проігноровано вимоги ДБН до закладів охорони здоров'я у вигляді санаторіїв та курортів та були використані норми для житлового будівництва;3) забудовником запроектовано будівлі в 71 м заввишки, та не отримано жодного погодження від Мінкультури; 4) забудовник не отримав погодження від Держсанепідслужби згідно санітарних норм та правил під час будівництва закладів охорони здоров'я.

Коментар експерта

Кримінальне провадження відкрито в 2017 році, що за відсутності інформації про продовження строків розслідування, може свідчити про його закриття. Враховуючи, що усі зазначені підстави для відкриття кримінального провадження були предметом розгляду в судовому порядку та спростовані, ми не вбачаємо ризиків для інвестування.

4. Адміністративний суд у 2017 році розглядав законність видачі містобудівних умов та видачу дозволу. Оскаржував вказані документи один із замовників будівництва ТОВ "Одесаінвестбуд". Судом було підтверджено законність здійснення будівництва та відсутність підстав для їх скасування.

Коментар експерта

Наявність рішення у цій справі, виключає можливість повторного оскарження дозвільних документів Kandinsky Odessa Residence, а отже і скасування їх в судовому порядку, що знижує ризики інвестування.

Відхилення від ДБН та інші хитрощі забудовника

1. Лист Департаменту комунальної власності Одеської міськради від 08.08.2017 року № 01-18/1414 про можливість здійснення будівництво курортно-оздоровчого комплексу з апартаментами на земельній ділянці оздоровчого призначення.

Крім того, судом встановлено, що будівництво курортно-оздоровчого комплексу з апартаментами не змінює категорію земель, а лише змінює вид використання земельної ділянки, що є правом її користувача.

Коментар експерта

Замовником отримано вказаний лист, яким фактично дозволено будівництво апартаментів на землях оздоровчого призначення.

2. Замовниками будівництва є чотири компанії, одна з яких не є землекористувачем ділянки. ТОВ "Одесаінвестбуд", виконує функції замовника на підставі договору з організації будівництва, та не є орендарем земельної ділянки.

Коментар експерта

В судовому порядку встановлено можливість зазначення замовниками у дозволі на будівництво всіх сторін договору з організації будівництва.

3. Висотність у 21 поверх ( умовна висота - 73, 02 м).

Судом встановлено можливість будівництва 21-поверхових будівель на підставі висновку судового будівельно-технічного експерта від 06.11.2017 №10/2017, а також, беручи до уваги, відсутність законодавчих обмежень. Також судом визнано відсутність необхідності погодження Державною санітарно-епідеміологічною службою України проектної документації.

4. Історичний ареал “Французький бульвар"

Земельна ділянка, де здійснюється будівництво Kandinsky Odessa Residence, знаходиться в межах історичного ареалу “Французький бульвар". Зазначене покладає додаткові обов'язки на замовників стосовно розроблення та погодження історико-містобудівного обґрунтування (ІМО) та погодження проектної документації.

Судом встановлено наявність ІМО, що погоджене Державною службою з питань національної культурної спадщини від 20.08.2010 № 22-24/40/24, та лист Мінкультури від 30.06.2015 №351/10/55-15 про підтвердження чинності висновку Державної служби з питань національної культурної спадщини від 04.10.2010 року №22-2852/24 стосовно погодження проекту.

Коментар експерта

Зазначене свідчить про відсутність претензій від Мінкультури до будівництва, що зменшує ризики інвестування.

Скелетики у шафі або що відомо Нерухомі

1. Комплекс, що будується складається з апартаментів, а не квартир. Будівництво Kandinsky Odessa Residence документально оформлено як спорудження курортно-оздоровчого комплексу, але фактично це будівництво багатоповерхового житлового будинку з апартаментами. Всі спірні питання були врегульовані за допомогою судових рішень

Різниця у статусі апартаментів та квартир, та чому забудовники обирають для будівництва цей вид нерухомості можно подивитися тут.

2. Забудовником Kandinsky Odessa Residence заявлено про 485 місць в підземного паркінгу (на 978 апартаментів). Але відповідно до експертного звіту № 18/17-2 від 21.07.2017 на проектну документацією, який отримали НЕРУХОМІ, передбачено лише 293 машиномісця. Встановити кількість місць на відкритих автостоянках експертам НЕРУХОМІ не вдалося.

Коментар експерта

Зазначене свідчить, що будівництво здійснюється відповідно до зміненого проекту та потребує вчинення дій з коригування проектної документації. Враховуючи, що певне співвідношення паркомісць до квартир є суттєвою ознакою для визначення класу ЖК як “бізнес" або “комфорт", це питання залишається актуальним.

3. Майно санаторно-оздоровчого комплексу “Магнолія", на експлуатацію якого надавалась земельна ділянка, пройшло довгий шлях з вибуття з державної власності та передачі у власність від одного підприємства до іншого, що супроводжувалося безліччю судових справ.

Оспорювання договорів купівлі-продажу здійснювалося прокуратурою, Фондом державного майна та ВАТ “Холдингова компанія “Краян", проте не мало результатів. ТОВ „СОК „Магнолія" було продано майно санаторно-оздоровчого комплексу ТОВ „Трініті Інвест Груп" .

А ТОВ “Трініті Інвест Груп", в свою чергу, протягом 2010 року частинами розпродано комплекс ДП „Транс океан тур", Підприємству з іноземними інвестиціями у вигляді ТОВ „Аверс", ТОВ „Фейм груп", (які наразі являються землекористувачами та замовниками будівництва).

Коментар експерта

Станом на 2020 рік, вказане не несе будь-яких ризиків для здійснення інвестицій. По-перше, відчуження майна “Магнолії" було визнано в судовому порядку законним. По-друге, саме майно вже фізично знищено, а отже відсутній предмет судового спору.

Рекомендації інвестору

1. Якщо Ви є власником автомобіля, з'ясуйте у відділі продажу наявність і кількість місць на відкритій автостоянці.

2. Враховуючи різну інформацію щодо наявних паркомісць, між тим що заявляє забудовник та тим, що передбачено проектом, з'ясувати строки повідомлення Управління ДАБК Одеської міськради про внесення змін до проекту.

3. Враховуючи, що будуються апартаменти, з'ясувати які об'єкти благоустрою (дитячи майданчики, спортмайданчики, тощо) заплановано.

Ваш запит принято

Відділ продажу зв'яжеться з Вами найближчим часом