Прошлый месяц запомнился рядом скандалов на строительном рынке. В частности, это касалось восстановления поврежденного жилья в Запорожье и строительством жилой высотки вплотную к Соломенскому парку.
Об этом и другом читайте в дайджесте событий за октябрь от портала НЕРУХОМІ.
Топ событий на рынке недвижимости
nerukhomi.ua
Дорогое восстановление жилья в Запорожье
В Запорожье назрел скандал с восстановлением жилых домов и инфраструктуры, пострадавшей от обстрелов российскими оккупантами. Как выяснили в расследовании журналисты hromadske, Городские власти провели большинство тендеров без конкурсов между избранными компаниями, а стоимость строительных материалов оказалась завышенной по меньшей мере в 2-3 раза.
По состоянию на начало 23 года россияне существенно разрушили 8 многоэтажек в Запорожье. Еще более 500 домов было повреждено. Весной горсовет утвердил "Программу восстановления" именно для наиболее пострадавших высоток. Сначала на нее запланировали потратить около одного миллиарда гривен за 3 года, из которых 350 миллионов – в этом году. Но уже в июле Кабмин выделил еще 815 миллионов на восстановление Запорожья. Таким образом, бюджет обновления города на 2023 год превысил один миллиард гривен.
Дом на проспекте Соборном, 151 – один из показательных примеров того, как устроено запорожское восстановление. Оно обойдется городу в $300 тысяч за одну квартиру, или более $5 тысяч за квадратный метр. Для сопоставления, по словам местных жителей, до войны квартиры в доме стоили от $60 до $80 тысяч.
Этот проект – один из самых дорогих проектов реконструкции в городе. Департамент управления жилищно-коммунальным хозяйством Запорожского городского совета без конкурса отдал проектирование ООО "Анстрой Проект". Подрядчик предложил "скидку" от ожидаемой стоимости всего в 47 копеек. После огласки и нескольких дополнительных соглашений экономия составила 300 тысяч гривен.
В общей сложности "Анстрой Проект" получил 85% подрядов на разработку проектов по реставрации запорожских многоэтажек. В итоге фирма получила на эти работы 32,5 млн гривен. В большинстве случаев у компании не было даже формальных конкурентов, несмотря на наличие тендеров в системе ProZorro.
Как будет развиваться ситуация с восстановлением украинских городов – следите в новостях на портале НЕРУХОМІ.
Начал работу Госреестр вещных прав
В Украине наконец заработал Государственный реестр вещных прав (ГРВП), как стало известно, в нем недавно появились первые записи о недвижимости, которая строится и которая будет построена.
Как сообщили в Минцифре, это позволит защитить вклады инвесторов в новое жилье от ненадежных застройщиков, а также избежать возможных мошеннических схем, связанных с покупкой жилья. Специальное имущественное право — разновидность имущественного права на будущие объекты недвижимости или находящиеся на этапе строительства объекты. Регистрация таких прав в ГРВП обязательна для всех застройщиков, планирующих продавать будущие квартиры, паркоместа или другие жилые или нежилые помещения. После госрегистрации будущая квартира, коммерческое помещение или паркоместо, фактически существующие только на бумаге, могут стать предметом договора купли-продажи.
Теперь инвестируя в новостройку, инвестор становится не просто человеком, который на свой риск вложил средства, а владельцем "специального имущественного права" на будущий объект недвижимости. Ранее застройщики не регистрировали особые имущественные права на будущую недвижимость. Это приводило к мошенническим ситуациям, когда одну и ту же квартиру могли "продавать" несколько раз разным людям.
В свое время эксперты НЕРУХОМІ подробно разобрали закон о гарантировании вещных прав, что он дает инвесторам, а что – застройщикам и какие изменения вносит в строительное законодательство.
Ситуация на строительном рынке
Строительные компании сохранили положительные ожидания по результатам своей деятельности. Позитивный настрой строителей связан с оживлением программы льготного ипотечного кредитования, бюджетным финансированием строительства, а также сезонным фактором. Вместе с тем, в октябре не обошлось и без нескольких скандалов, связанных с девелоперами.
Строительство, угрожающее Соломенскому парку
В Киеве возле Соломенского ландшафтного парка активизировали строительство апарт-комплекса CitiZen. Фактически это ЖК, в котором продают квартиры. Однако, чтобы не нарушать градостроительные условия, застройщик назвал жилой комплекс "апарт-комплексом", а квартиры продают как "апартаменты". НЕРУХОМІ ранее подробно объясняли, чем апартаменты отличаются от квартир.
Ранее эксперты выяснили, что целевое назначение земельных участков не соответствует намерениям по строительству жилья. Другими словами, это место не предусматривает размещения многоквартирных жилых домов. Согласно ДПТ, на данном участке максимум, что и возможно строить, так это общественное нежилое здание. Однако в “градостроительных условиях”, выданных еще в 2019 году, встречается формулировка “в случае проектирования жилья”, за которую, по мнению эксперта в градостроительстве Георгия Могильного, и ухватились застройщики. Строительство ведет компания "Смарт-Девелопмент", конечным бенефициаром которого является сын бывшего столичного мэра Александр Омельченко.
Между тем в интернете предлагают купить в новостройке по ул. Генерала Шаповала, 1-3 квартиры, таким образом, подтверждается строительство здесь именно жилого комплекса.
Кроме того, из-за данного строительства пострадал частично Соломенский ландшафтный парк – место, где гуляют тысячи кивелян. В частности, начало разрушаться асфальтное покрытие, часть которого уже съехала в котлован.
Проблемный комплекс Интергал-Буда
Киевского застройщика через суд заставили вернуть 4 га земли стоимостью более 217 млн гривен, расположенной в переулке Приборном в Святошинском районе столицы. Именно здесь Интергал-Буд возводит ЖК Академ-Квартал.
Еще в 2003 году Киевсовет согласовал передачу в аренду земельного участка в переулке Приборном, 10, площадью 4,95 га в аренду ОАО "КДЕЗ "Вугилля" для эксплуатации и обслуживания административно-производственных и хозяйственных зданий и сооружений сроком на 25 лет. Более 10 лет здесь строительство не велось. Только в 2017 году "КДЕЗ "Вугилля" направило в ГАСК сообщение о выполнении реконструкции, а чуть позже девелопер Интергал-Буд, проигнорировав условия аренды участка, презентовал по этому адресу проект своего ЖК.
Строительством комплекса заинтересовались правоохранительные органы, они установили, что на земельном участке осуществляется строительство жилых домов, хотя эта земля предназначена исключительно для размещения зданий промышленности. Следователям стало известно, что государственные органы в сфере градостроительства и архитектуры не согласовывали никакие материалы на проектирование и строительство многоэтажных домов на этой территории, а Киевсовет не принимал решений по изменению целевого назначения данного участка.
Эксперты портала НЕРУХОМІ выяснили, что разрешение на реконструкцию заказчик получил далеко не с первого раза. Это последствия наглядного расхождения между тем, что на самом деле строит девелопер (9 жилых домов) и тем, на что оформили разрешительную документацию с учетом ограничения в использовании территории (всего 3 жилых дома). Указанные выше обстоятельства несут риски для инвестирования в проект. Также известно, что ГБР проводит расследование по факту злоупотреблений чиновниками ГАСИ и КГГА в интересах ООО "СК "Интеграл-Буд" и ЧАО "КДЕЗ "Вугилля".
В итоге в феврале 2023 года Хозяйственный суд Киева поддержал позицию столичной прокуратуры относительно нецелевого использования коммунального земельного участка.
Что со строительством ЖК Greenville на Печерске
Девелоперская компания Greenville ввела в эксплуатацию четвертую и пятую секции столичного жилого комплекса Greenville на Печерске. Соответствующий сертификат от Государственной инспекции по архитектуре и градостроительству Украины компания получила в конце сентября.
Greenville на Печерске – это жилой комплекс бизнес-класса, в основе которого лежит концепция технологического пространства с акцентом на четкой геометрии форм извне и инновационности внутри. Проект предусматривает входную группу гостиничного типа, многоуровневый подземный паркинг в стилобатной части, индивидуальную систему доступа, лаунж-зоны, бизнес-пространство, сюжетно-игровую комнату для детей, спортивную и детскую площадки и помещение-лапомойку для домашних любимцев.
По выбору покупателя предлагаются различные виды планировок, учитывающие индивидуальные пожелания владельца. Есть возможность произвести перепланировку на свой вкус.
Сейчас девелопер продолжает активно строить следующие секции жилого комплекса. Ведутся монолитно-каркасные работы шестой и седьмой секций, а также строится подземный паркинг.
Снижение размера учетной ставки до 20% стало толчком по улучшению условий кредитных и ипотечных программ. В итоге с начала широкомасштабного вторжения коммерческие банки впервые в Украине снизили ипотечные ставки, сократив их сразу на 3%. По мнению банкиров, оживление ипотечного кредитования ожидается прежде всего на первичном рынке недвижимости, который с начала полномасштабной агрессии практически замер.
Наиболее популярными для приобретения в кредит на первичном рынке квартиры площадью от 50 м2 до 80 м2 в ЖК эконом и комфорт-класса со степенью готовности от 30% до 60% и стоимостью до 2-3 млн грн. При этом более 90% потенциальных покупателей-заемщиков интересуют не только условия получения кредита, но и репутация девелопера, портфель реализуемых проектов, темпы строительства конкретного ЖК. Пока за первое полугодие 2023 года доля кредитов на первичном рынке в банковской системе составляет всего 1,1% от общего количества выданных ипотечных кредитов.
Между тем, по последним данным Нацбанка Украины, отечественные финучреждения нарастили выдачу ипотечных кредитов в августе. Так, в последний месяц лета было оформлено 626 сделок на общую сумму почти 901 млн гривен. Всего с начала этого года банки выдали 2549 ссуд на приобретение жилья, общая сумма которых превысила 3,5 млрд грн. Почти все сделки были оформлены по программе "єОселя".