Законопроєкт про захист інвесторів у будівельній сфері за задумом авторів має зменшити кількість афер в галузі, оскільки чинне законодавство до кінця не відображає реалій сьогоднішнього життя.
Про це заявили юристи НЕРУХОМІ, коментуючи проєкт закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об'єктів будівництва", що був оприлюднений 5 жовтня.
Так експерти визначили основні правові механізми, які, на думку авторів, мають запобігати будівельним аферам і мінімізувати ризики інвесторів.
Перш за все, це введення державної реєстрації права власності на ще не існуючі майбутні об'єкти нерухомості у вигляді квартир, гаражного боксу, іншого житлового або нежитлового приміщення, машиномісця тощо. Встановлюється обов'язкова реєстрація за замовником будівництва права власності на неподільний/подільний об'єкт незавершеного будівництва та відбувається реєстрація права власності на всі майбутні об'єкти нерухомості, що передбачено в проєктній документації на будівництво цього об'єкта. Також передбачена реєстрація переходу права власності від замовника будівництва до кредитора.
Таким чином, тільки після отримання дозволу на будівництво житлового комплексу та реєстрації права власності всіх квартир, передбачених проєктом, може здійснюватися їх продаж з переходом прав власності до покупця. Тому, як вважають експерти, реєстрація прав кредитора на майбутні об'єкти нерухомості ще на початковому етапі будівництва, зробить неможливим подвійний продаж квартир, а також продаж неіснуючих об'єктів і на які не отримано дозволу на будівництво.
"Наступний механізм захисту – це введення гарантійної частки об'єкта нерухомого майна, що становить від 10 до 13% від загальної площі, і не може бути проданою до введення об'єкта в експлуатацію. А також реєстрація обтяження прав на майбутні об'єкти нерухомості, включені в гарантійну частку. Ці об'єкти забороняється відчужувати до прийняття об'єкта в експлуатацію", - кажуть юристи.
На їхню думку, на перший погляд це дуже ефективний механізм для вирішення форс-мажорних станів переходу об'єкта в категорію проблемних довгобудів. Тим більше, що автори передбачають збільшення гарантійної частки в разі відсутності страхування відповідальності забудовника. Однак, експерти НЕРУХОМІ помітили, що документ виключає цю норму для схем інвестування через фонд фінансування будівництва (ФФБ) і фонд операцій з нерухомістю.
"Це виглядає абсолютно дивним, адже подібна схема інвестування повністю дискредитувала себе і засвідчила свою неефективність для захисту інтересів і прав інвесторів, враховуючи ситуацію, що склалася з Укрбудом і Аркадою, де залучення коштів здійснювалося саме за цією схемою", - підкреслили юристи.
Вони вважають, що окремо слід виділити положення законопроєкту, про можливості покупців розривати договір купівлі-продажу майбутнього об'єкта. При цьому наслідки такого розірвання документом – не визначені. Цілком ймовірно, що забудовники не будуть вказувати в договорі можливість повернення коштів у разі порушення заявлених термінів введення в експлуатацію або інших випадків.
"Тому варто законодавчо закріпити обов'язок повернення коштів забудовником", - додали експерти.
НЕРУХОМІ наголошують на необхідності внесення змін, з огляду на те, що тільки в столиці, відповідно до даних Центру моніторингу забудови, є близько 100 довгобудів. Окремі запропоновані механізми щодо захисту прав кредиторів, позитивно сприймається у суспільстві і забудовниками, в цілому положення законопроєкту сприяють забезпеченню доступності інформації для інвесторів щодо об'єкту будівництва.
Як повідомляли НЕРУХОМІ, проєкт закону, що захищає права інвесторів перед недобросовісними забудовниками, був опублікований у понеділок, 5 жовтня, на сайті Мінрегіону. Як підкреслюють автори, він має очистити ринок нерухомості від різного роду будівельних пірамід і незаконних схем.