Українське законодавство містить багато термінів, що визначають правовий режим використання землі. Тому, перш за все, необхідно розібратися у визначеннях, щоб уникнути порушень і штрафів та не втратити права користування землею. Розглянемо, що означають цільове і функціональне призначення земельної ділянки, вид використання та чому їх так важко змінити.
Що таке цільове призначення
Цільове призначення встановлює, яким чином допустимо використовувати земельну ділянку.
Залежно від цільового призначення, види земель поділяються на певні категорії: сільськогосподарського призначення, житлової та громадської забудови, рекреаційного призначення тощо.
Якщо ми розглядаємо земельну ділянку, що належить до категорії житлової та громадської забудови, то саме цільове призначення визначить, якою буде забудова – житловою чи громадською.
Це означає, що ви не можете побудувати багатоквартирний будинок на садовій ділянці або кафе на землях промисловості. Земельна ділянка повинна використовуватись тільки для потреб, що визначені її цільовим призначенням. Більш того, за законодавством це є вашим обов'язком в обох випадках: і якщо ви землекористувач, і якщо ви власник.
iStockphoto
Функціональне призначення
Функціональне призначення знаходить своє відображення у відповідності намірів забудови земельної ділянки містобудівній документації (генеральному плану, детальному плану територій, зонінгу).
Саме містобудівна документація визначає належність функціональної зони до багатоповерхової, малоповерхової чи садибної забудови, до територій громадських будівель або до комунально-складських тощо.
Вид використання
Вид використання земельної ділянки встановлюється тільки в межах та відповідно до цільового призначення.
Законодавством визначено, що вид використання встановлюється власником самостійно, але з певними умовами: необхідно враховувати містобудівну документацію та документацію з землеустрою.
Якщо хочеться щось змінити
Зміна цільового призначення та/або виду використання земельної ділянки в межах певної категорії земель відбувається на підставі проекту землеустрою щодо відведення.
Проект землеустрою потребує затвердження місцевою радою або райдержадміністрацією, якщо ділянка знаходиться за межами населеного пункту (у деяких випадках облдержадміністрацією).
Варто зауважити, що законом забороняється зміна цільового призначення ділянки, яка не відповідає плану зонування території та/або детальному плану території.
Таким чином, вид використання повинен встановлюватися тільки в межах її цільового призначення, яке має відповідати функціональній зоні ділянки.
Тобто зміна цільового призначення та/або виду використання землі потребує розроблення проекту землеустрою з подальшим його затвердженням відповідним органом.
В чому ж проблема
Процес зміни цільового призначення та/або виду використання землі, несе значні додаткові витрати часу та коштів.
Тим паче, якщо це стосується забороненої законом зміни цільового призначення ділянки, яка не відповідає детальному плану або плану зонування території, а тому є неможливою без внесення змін до затвердженої містобудівної документації.
Таким чином, аби зекономити гроші та час, забудовники та власники земельних ділянок не поспішають діяти в рамках встановленого законодавством порядку. Ризикуючи кримінальними та судовими переслідуваннями вже на стадії будівництва або при введенні в експлуатацію, забудовники також роблять учасниками таких спорів інвесторів, що вклали свої кошти в будівництво.
На жаль, належного контролю за відповідним використанням землі з боку контролюючих органів також не спостерігається. Органи місцевого самоврядування та державної влади допускають типові порушення, що призводять до можливості зловживання та недотримання земельного і містобудівного законодавства.
В підсумку відбувається підрив сталого розвитку територій та хаотична забудова, яка здатна не тільки спотворити місто, але й несе цілий перелік небезпек, що можуть одного дня перетворитися з гіпотетичних в реальні.