Украинское законодательство содержит множество терминов, определяющих правовой режим использования земли. Поэтому, прежде всего, необходимо разобраться в определениях, чтобы избежать нарушений и штрафов и не потерять права пользования землей. Рассмотрим, что означают целевое и функциональное назначение земельного участка, вид использования и почему их трудно изменить.
Что такое целевое назначение
Целевое назначение устанавливает, каким образом допустимо использовать земельный участок.
В зависимости от целевого назначения, виды земель делятся на определенные категории: сельскохозяйственного назначения, жилой и общественной застройки, рекреационного назначения и т.д.
Если мы рассматриваем земельный участок, принадлежащий к категории жилой и общественной застройки, то именно целевое назначение определит, какой будет застройка – жилой или общественной.
Это означает, что вы не можете построить многоквартирный дом на садовом участке или кафе на землях промышленности. Земельный участок должен использоваться только для нужд, определенных его целевому назначению. Более того, по законодательству это является вашим долгом в обоих случаях: и если вы землепользователь, и если вы владелец.
iStockphoto
Функциональное назначение
Функциональное назначение находит свое отражение в соответствии намерений застройки земельного участка градостроительной документации (генеральному плану, детальному плану территорий, зонинга).
Именно градостроительная документация определяет принадлежность функциональной зоны к многоэтажной, малоэтажной или усадебной застройки, к территориям общественных зданий или в коммунально-складских и т.п.
Вид использования
Вид использования земельного участка устанавливается только в пределах и в соответствии с целевым назначением.
Законодательством определено, что вид использования устанавливается владельцем самостоятельно, но с определенными условиями: необходимо учитывать градостроительную документацию и документацию по землеустройству.
Если хочется что-то изменить
Изменение целевого назначения и/или вида использования земельного участка в пределах определенной категории земель осуществляется на основании проекта землеустройства по отводу.
Проект землеустройства требует утверждения местным советом или райгосадминистрацией, если участок находится за пределами населенного пункта (в некоторых случаях облгосадминистрацией).
Стоит отметить, что законом запрещается изменение целевого назначения участка, который не соответствует плану зонирования территории и/или детальному плану территории.
Таким образом, вид использования должен устанавливаться только в пределах ее целевого назначения, которое должно соответствовать функциональной зоне участка.
То есть изменение целевого назначения и/или вида использования земли требует разработки проекта землеустройства с последующим его утверждением соответствующим органом.
В чем же проблема
Процесс изменения целевого назначения и/или вида использования земли, несет значительные дополнительные затраты времени и средств.
Тем более, если это касается запрещенного законом изменения целевого назначения участка, который не соответствует детальному плану или плана зонирования территории, а потому невозможно без внесения изменений в утвержденной градостроительной документации.
Таким образом, чтобы сэкономить деньги и время, застройщики и владельцы земельных участков не спешат действовать в рамках установленного законодательством порядке. Рискуя уголовными и судебными преследованиями уже на стадии строительства или при вводе в эксплуатацию, застройщики также делают участниками таких споров инвесторов, вложивших свои средства в строительство.
К сожалению, должного контроля за соответствующим использованием земли со стороны контролирующих органов также не наблюдается. Органы местного самоуправления и государственной власти допускают типичные нарушения, приводящие к возможности злоупотребления и несоблюдения земельного и градостроительного законодательства.
В итоге происходит подрыв устойчивого развития территорий и хаотичная застройка, которая способна не только исказить город, но и несет целый ряд опасностей, которые могут однажды превратиться из гипотетических в реальные.