Мінрегіон направив до профільного комітету Верховної Ради пропозиції щодо законопроєкту "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реформування державного регулювання у сфері містобудування".
Експерти НЕРУХОМІ проаналізували, що саме пропонує цей документ.
Відсутність контролю за житловим будівництвом об'єктів з незначними наслідками (СС1) та поява нового учасника будівництва – інженера містобудівного контролю
Законопроєктом пропонується розділити повноваження містобудівного контролю наступним чином:
за об'єкти підвищеної небезпеки та об'єкти будівництва, які становлять державну таємницю, відповідатимуть виключно ДІАМ та її територіальні органи;
об'єктами самовільного будівництво займатимуться виконавчі органи сільських, селищних, міських рад та структурних підрозділів Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій з питань містобудівного контролю;
за об'єктами з незначними наслідками СС1 (нежитлового призначення) середніми (СС2) і значними (СС3) наслідками контроль здійснюють уповноважені особи через інженера містобудівного контролю.
Тобто для більшості об'єктів будівництва функції контролю переводять на приватний сектор. В цілому це відповідає міжнародній практиці щодо зниження відповідальності уряду за якість будівництва, компенсуючи це посиленням контролю якості робіт на попередніх етапах будівництва (сертифікації та акредитації) в архітектурних, проєктно-конструкторських і будівельних компаніях.
У нашому випадку для зазначених осіб приватного права передбачено обов'язкове страхування цивільно-правової відповідальності (щодо об'єктів СС2 - на суму, еквівалентну $3 млн, СС3 – $5 млн і 10% від кошторисної вартості об'єктів будівництва, що підлягають контролю протягом календарного року). Відносини між замовником будівництва та уповноваженою особою відбуваються на підставі цивільно-правового договору.
Буде розділений нагляд за юридичною особою та контроль за діяльністю інженерів містобудівного контролю, який здійснюється Мінрегіоном.
Також новелою законопроєкту є введення обов'язкового геодезичного контролю точності геометричних параметрів (для об'єктів СС2 і СС3). При цьому встановлено заборону починати наступний етап будівельних робіт до закінчення зняття конструкцій на попередньому етапі.
Розширення повноважень державних реєстраторів на дозвільну систему в будівництві, скасування повідомчого принципу для незначного класу наслідків та автоматичні алгоритми
Законопроєктом пропонується покладання повноважень з реєстрації прав на виконання підготовчих та будівельних робіт на державних реєстраторів: нотаріусів та посадових осіб органів місцевого самоврядування, місцевих державних адміністрації, на яких покладені повноваження державних реєстраторів речових прав на нерухоме майно.
Отримання права на виконання підготовчих або будівельних робіт здійснюється виключно з моменту державної реєстрації такого права, незалежно від класу наслідків об'єкта будівництва.
Можливість виконання робіт на об'єктах СС1 після подачі повідомлення скасовується. Але вводиться автоматична реєстрація з використанням електронної системи на основі аналізу даних, що містяться в заяві, на їх повноту, відповідність формату, логічність і достовірність. У разі встановлення системою підстав, що перешкоджають реєстрації, заяви розглядається державним реєстратором.
Нова опція: замовнику надається можливість визначити державного реєстратора-нотаріуса, який буде розглядати заяву, на підставі усної/письмової домовленості.
Електронні проєкти і автоматична перевірка експертного звіту
Передбачається, що проєктна документація розробляється у формі електронного документа, який вноситься до Реєстру будівельної діяльності у повному обсязі (в тому числі плани з реквізитами адреси).
При цьому, передбачені підстави автоматичного блокування внесення проєктної документації у разі:
наявності помилок при здійсненні розрахунку класу наслідків (відповідальності);
невірного визначення коду об'єкта будівництва відповідно до класифікатора видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій, будівель, споруд і співвідношення між ними;
нечинність кваліфікаційних сертифікатів, виконавців окремих видів робіт (послуг), які були розробниками проєктної документації.
Звіт про результати експертизи проєктної документації складається з використанням Реєстру будівельної діяльності, при цьому передбачений автоматичний програмний аналіз даних, що містяться у звіті. Невідповідність намірів забудови цільовим призначенням земельної ділянки або невідповідність проєктної документації містобудівних умов та обмежень є підставою для автоматичного блокування виготовлення звіту про результати експертизи.
Онлайн введення в експлуатацію та електронний акт готовності об'єкта
Змінюється процедура прийняття об'єктів будівництва в експлуатацію:
реєстрація заяви про прийняття об'єкта, що будується на підставі будівельного паспорта, здійснюється автоматично засобами електронної системи або державним реєстратором;
реєстрація прийняття в експлуатацію закінченого будівельного об'єкта, який за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єкта з незначними (СС1), середніми (СС2) і значними (СС3) наслідками, здійснюється автоматично засобами електронної системи в режимі реального часу.
Підставою для державної реєстрації прийняття в експлуатацію є акт готовності об'єкта до експлуатації, який створюється з використанням Реєстру будівельної діяльності та ставиться електронний підпис таких осіб: замовника; генпроєктувальника; генпідрядника; субпідрядника; осіб, які здійснюють авторський та технічний нагляд; інженера з технічної інвентаризації; інженера державного містобудівного контролю (або суб'єкта господарювання, який здійснює діяльність з протипожежного призначення) та уповноваженої особи.
"Зворотний бік медалі" і нагляд міністерського рівня
Замість ліцензування, законопроєктом регламентовані посилення відповідальності та контролю за діяльністю відповідальних виконавців окремих видів робіт (послуг), пов'язаних зі створенням об'єктів архітектури (сертифіковані особи). Вводиться механізм контролю (планові та позапланові перевірки) з боку Мінрегіону та саморегулівних організацій, створюється Дисциплінарна комісія, яка може застосовувати стягнення, зупиняти або анулювати кваліфікаційні сертифікати.
Передбачено також посилення відповідальності проєктних та експертних організацій в разі здійснення діяльності з порушенням вимог містобудівного законодавства.
Думка експертів НЕРУХОМІ
В цілому експертне бюро НЕРУХОМІ підтримує прогресивні ідеї діджіталізаціі та максимальної автоматизації всіх процесів в такій консервативній галузі як будівництво, а також введення контролю на кожному етапі будівництва об'єкта та посилення відповідальності учасників.
Однак деякі положення потребують доопрацювання в будь-якому випадку. Наприклад, відсутність контролю за об'єктами з незначними наслідками СС1 житлового призначення призведе до можливості будівництва будь-яких об'єктів під видом житлових будинків.
Також особливої уваги заслуговує необхідність чітко регламентованої процедури часткової передачі Мінрегіону функції нагляду, яка в цілому не притаманна міністерствам.
В умовах законодавчо визначених чітких і дієвих механізмів, сподіваємося, що реформування системи містобудування дійсно досягне поставленої мети – забезпечить прозорість будівельного ринку і нівелює можливість порушень, що призводять до хаотичної забудови і нехтування нормами безпеки. Якщо це і не прибере всі корупційні ризики, то хоча б легалізує тіньовий ринок через цивільно-правові угоди між замовниками будівництва та приватними організаціями держбудконтролю.
Команда експертів НЕРУХОМІ стежить за законодавчими змінами та процесом реформування будівельної галузі. Читайте свіжі новини про будівництво та про ринок нерухомості на нашому ресурсі.
Раніше повідомлялося, що обговорення даного законопроєкту відбудеться під час проведення круглого столу щодо реформування системи архітектурно-будівельного контролю в Україні, який відбудеться 29 березня.