Будівельна галузь виступає своєрідним лакмусовим папірцем стану економіки України в умовах триваючої війни, оскільки вона безпосередньо залежить від рівня інвестицій, платоспроможності населення та ефективності державного управління. Активність у цьому секторі демонструє, наскільки держава і бізнес здатні залучати ресурси для відновлення інфраструктури, зруйнованої бойовими діями, а також створювати нове житло та промислові об’єкти.
До вашого розгляду портал НЕРУХОМІ пропонує дайджест подій за минулий рік, які були найбільш значущими для будівельної галузі.
Розвиток іпотеки
Програма "єОселя" відіграє ключову роль у підтримці ринку нерухомості в Україні в умовах повномасштабної війни, стимулюючи попит на житло та сприяючи економічній активності в будівельному секторі. Забезпечуючи доступні умови іпотечного кредитування, програма дає можливість українцям придбати нове житло, зокрема на етапі будівництва, що допомагає забудовникам зберігати робочі місця та завершувати проєкти. Це також сприяє залученню інвестицій у житлове будівництво, підтримує фінансову стабільність банків-партнерів і загалом сприяє відновленню країни навіть у складних умовах воєнного часу.
З початку 2024 року в межах програми доступного житлового кредитування "єОселя" українці уклали 8515 кредитних угод на загальну суму 14,6 млрд гривень.
Значна частка цих угод стосується житла від забудовників — уже 2054 родини стали власниками таких помешкань, що становить 24,1% від усіх угод, укладених із початку року.
Програма "єОселя" продовжує розширюватися. До неї вже приєдналися 91 забудовник та 201 об’єкт, де можна придбати житло ще до введення будинку в експлуатацію.
Відмова від нового Генплану у столиці
У квітні Київрада несподівано скасувала своє рішення від 18 вересня 2008 року про розробку нового Генерального плану розвитку Києва та його приміської зони до 2025 року, а також відмовилася від підготовки документації щодо внесення змін до чинного Генплану міста. У пояснювальній записці до проєкту змін зазначено, що термін дії чинного Генплану не має часових обмежень.
Розробка нового Генплану дозволила чиновникам оминати вимоги чинного документа, сприяючи інтересам забудовників. У КМДА почали узгоджувати комерційну забудову на територіях, де за чинним Генпланом планувалися транспортні розв’язки, мости, тунелі, промислові або паркові зони.
Посилаючись на ще не затверджений Генплан, міська влада масово видавала містобудівні умови та обмеження для проєктування комерційних об’єктів. За оцінками експертів, з 2016 року КМДА видала близько 3000 дозволів на забудову, мотивуючи це відповідністю майбутньому Генплану, який так і не був затверджений.
Будівництво на місці "Більшовика"
Девелоперська компанія UDP призупинила будівництво житлового кварталу на території колишнього заводу "Більшовик" у Києві до закінчення війни. Раніше планувалося створити на цьому місці сучасний бізнес-житловий район із зеленою зоною та розвиненою інфраструктурою. Очікувалося, що реалізація цього масштабного проєкту займе 10-15 років.
За задумом забудовника, район мав стати житловим мікрорайоном за концепцією "місто в місті". Проєкт передбачає будівництво 400 тисяч квадратних метрів житлової нерухомості та 360 тисяч комерційної. Забудова переважно середньоповерхова, з великою площею та пішохідними вулицями, заявив власник компанії A Development Олексій Баранов.
Наразі компанія зосередилася на розвитку інноваційного парку UNIT.City, завершення якого до війни планувалося протягом 10-12 років.
Прозоре будівництво
У жовтні президент Володимир Зеленський підписав законопроєкт №11057, який запроваджує обов’язкову публікацію кошторисів у системі Prozorro під час публічних закупівель. Йдеться про ініціативу, спрямовану на забезпечення прозорості у сфері будівництва та ремонту. Документ зобов’язує державних замовників розкривати ціни на окремі матеріали, такі як бетон, арматура, деревина тощо, під час закупівлі послуг з будівництва та поточного ремонту.
Мета цього закону, за словами його авторів, — боротьба з корупцією та запобігання завищенню цін. Завдяки публікації кошторисів можливості для відмивання коштів значно скоротяться.
Тепер усі без винятку замовники тендерів на будівництво матимуть публікувати на Prozorro кошториси упродовж трьох робочих днів з дати укладання договору з підрядником чи внесення змін до цього договору.
Питання Київміськбуду
Доволі непростими і не розв'язаним у 2024 році залишилось питання одного з найбільших забудовників в Україні – "Київміськбуду", що є критично важливим для збереження довіри до будівельного ринку, стабільності економічного середовища та забезпечення інтересів інвесторів.
У червні "Київміськбуд" планував відновити свої заморожені проєкти, починаючи з третього кварталу 2024 року, за умови, що Київрада підтримає механізми фінансування будівництва, запропоновані забудовником. Зрештою Київрада підтримала докапіталізацію КМБ на 2,56 млрд грн лише в останній день жовтня. Сьогодні ж кожен місяць простою коштує компанії близько 10 млн грн, які йдуть на стабілізацію об'єктів, виплату податків та інше.
До речі, через корупційний скандал на початку року змінилося керівництво будівельного холдингу. Наглядова рада холдингової компанії "Київміськбуд" призначила на посаду голови правління президента компанії Василя Олійника. Раніше цю посаду обіймав Ігор Кушнір, але після серії журналістських розслідувань був змушений піти у відставку.
Без забудови Мінського масиву
Надзвичайно важливим торік стало рішення Касаційного адміністративного суду щодо забудови Мінського масиву у Києві. Зрештою справу про скасування рішення Київради щодо затвердження детального плану території (ДПТ) було відправлено на повторний розгляд до суду першої інстанції.
Серед основних аргументів зазначається, що ДПТ Мінського масиву не відповідає Генеральному плану Києва. Натомість у документі є посилання на Стратегію розвитку міста до 2025 року та Програму створення й оновлення містобудівної документації. Однак, за висновком Касаційного адміністративного суду, ці документи мають проміжний характер і спрямовані на розробку нового Генплану, але не є рівнозначними містобудівними документами. Таким чином, посилання столичної влади на ці матеріали не може слугувати обґрунтуванням для затвердження ДПТ.
План передбачав масштабну забудову земель сільськогосподарського призначення багатоповерховими житловими комплексами, розрахованими на понад 12 тисяч мешканців, без належної соціальної інфраструктури та з демонтажем понад 400 гаражів, які належать місцевим жителям.
Знесення садиби Зеленських
У Києві 19 липня важка будівельна техніка знесла історичну садибу Зеленських, зведену ще у XIX столітті. За словами активістів, забудовник збирається на її місці побудувати другу чергу ЖК Тургеневъ. Місцева влада, яка позаочі підтримує будівельників, привселюдно закликала покарати винних, а правоохоронці вже взялися розслідувати цю справу.
Поліція Києва вилучила техніку, за допомогою якої зносили садибу. За фактом знесення садиби попри її арешт прокуратура відкрила кримінальне провадження. Згідно з частиною 1 статті 388 Кримінального кодексу України їм загрожують виправні роботи на строк до двох років або обмеження волі на той самий строк, з позбавленням права обіймати певні посади чи займатися певною діяльністю на строк до трьох років.
Незаконна забудова НАУ
У квітні вдалося зупинити будівництво масштабного житлового комплексу на території Національного авіаційного університету. За заявою виконувачки обов’язків ректора університету та депутатки Київради Ксенії Семенової, Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ) анулювала дозвіл на проведення будівельних робіт на території НАУ.
Згідно з даними електронної системи у сфері будівництва, проєкт передбачав зведення житлового комплексу, що складався з 14 дев’ятиповерхових будинків на 1659 квартир. Однак під час перевірки інспектори виявили численні порушення.
Раніше журналісти Bihus.Info оприлюднили розслідування, у якому з’ясували, що на той час ректор НАУ Максим Луцький активно лобіював будівництво житлового комплексу на території університету.
Скандал з відбудовою Гостомеля
Корупція значно уповільнює відбудову постраждалих від війни українських міст, створюючи перешкоди для ефективного використання ресурсів. Кошти, виділені на відновлення житлових будинків чи інфраструктури, часто розкрадаються через завищення цін на матеріали або фіктивні договори.
Яскравим прикладом стала ситуація у Гостомелі. Французька компанія Neo-Eco, яка взялася за відновлення цього міста, зіткнулася з проявами корупції з боку місцевих чиновників. Французи загалом планували відбудувати багатоквартирні будинки, школу та дитячий садок. Проте, коли компанія подала заявку на отримання дозволу на роботи, місцева адміністрація попросила переказати всі кошти проєкту на її рахунок, пояснюючи це наміром особисто керувати відновленням. Після відмови компанії процес фінансування проєкту вартістю 20 млн євро різко сповільнився.
За словами генерального директора компанії Барта Грюйера, після цього чиновники почали затягувати час, висувати нові вимоги до контракту та натякати на необхідність хабарів. У результаті у вересні 2023 року Neo-Eco вирішила відмовитися від проєкту, заявивши, що працювати в таких умовах неможливо.
Підсумки приватизації
Приватизація державного майна принесла бюджету цього року майже 12 млрд гривень, що втричі перевищило заплановані показники. Серед великих об'єктів, переданих у приватні руки – легендарний готель "Україна" у центрі столиці (2,5 млрд гривень), а також конфісковане у російського олігарха будівельне підприємство "Аерок" (1,89 млрд).
На приватизаційному аукціоні 18 вересня Фонд державного майна продав за 2,5 млрд гривень розташований в центрі Києва готель "Україна". Готелем зацікавились троє покупців та переможцем аукціону стала фірма "Ола Файн" Максима Кріппи. За результатами торгів вартість активу зросла у 2,4 раза.
19 грудня в державній електронній торговій системі “Прозорро.Продажі” пройшов онлайн-аукціон з продажу частки статутного капіталу компанії “Аерок”. У змаганні брали участь три учасники, і в результаті торгів ціна заводу майже подвоїлася, досягнувши майже 1,9 млрд грн. Переможцем стала компанія “Трайдент Геоінвест Україна”, що належить бізнесмену Геннадію Буткевичу.