Строительная отрасль выступает своеобразной лакмусовой бумажкой состояния экономики Украины в условиях продолжающейся войны, поскольку она напрямую зависит от уровня инвестиций, платежеспособности населения и эффективности государственного управления. Активность в этом секторе демонстрирует, насколько государство и бизнес способны привлекать ресурсы для восстановления разрушенной боевыми действиями инфраструктуры, а также создавать новое жилье и промышленные объекты.
К вашему вниманию портал НЕРУХОМІ собрал дайджест событий за прошлый год, которые были наиболее значимыми для строительной отрасли.
Развитие ипотеки
Программа "єОселя" играет ключевую роль в поддержке рынка недвижимости в Украине в условиях полномасштабной войны, стимулируя спрос на жилье и способствуя экономической активности в строительном секторе. Обеспечивая доступные условия ипотечного кредитования, программа позволяет украинцам приобрести новое жилье, в частности на этапе строительства, что помогает застройщикам сохранять рабочие места и завершать проекты. Это также способствует привлечению инвестиций в жилищное строительство, поддерживает финансовую стабильность банков-партнеров и способствует восстановлению страны даже в сложных условиях военного времени.
С начала 2024 года в рамках программы доступного жилищного кредитования "єОселя" украинцы заключили 8515 кредитных соглашений на общую сумму 14,6 млрд гривен.
Значительная часть этих сделок касается жилья от застройщиков — уже 2054 семьи стали владельцами таких квартир, что составляет 24,1% всех сделок, заключенных с начала года.
Программа "єОселя" продолжает расширяться. К ней присоединились 91 застройщик и 201 объект, где можно приобрести жилье еще до ввода дома в эксплуатацию.
Отказ от нового генплана в столице
В апреле Киевсовет неожиданно отменил свое решение от 18 сентября 2008 года о разработке нового Генерального плана развития Киева и его пригородной зоны до 2025 года, а также отказался от подготовки документации по внесению изменений в действующий Генплан города. В пояснительной записке к проекту изменений отмечено, что срок действия действующего Генплана не имеет временных ограничений.
Разработка нового Генплана позволила чиновникам обходить требования действующего документа, способствуя интересам застройщиков. В КГГА стали согласовывать коммерческую застройку на территориях, где по действующему Генплану планировались транспортные развязки, мосты, тоннели, промышленные или парковые зоны.
Ссылаясь на еще не утвержденный Генплан, городские власти массово выдавали градостроительные условия и ограничения для проектирования коммерческих объектов. По оценкам экспертов, с 2016 года КГГА выдала около 3000 разрешений на застройку, мотивируя это соответствием будущему генплану, который так и не был утвержден.
Строительство на месте "Большевика"
Девелоперская компания UDP приостановила строительство жилого квартала на территории бывшего завода "Большевик" в Киеве до окончания войны. Ранее планировалось создать на этом месте современный бизнес-жилой район с зеленой зоной и развитой инфраструктурой. Ожидалось, что реализация этого масштабного проекта займет 10-15 лет.
По замыслу застройщика, район должен стать жилым микрорайоном по концепции "город в городе". Проект предполагает строительство 400 тысяч квадратных метров жилой недвижимости и 360 тысяч коммерческой. Застройка преимущественно среднеэтажная, с большой площадью и пешеходными улицами, заявил владелец компании A Development Алексей Баранов.
Пока компания сосредоточилась на развитии инновационного парка UNIT.City, завершение которого до войны планировалось в течение 10-12 лет.
Прозрачное строительство
В октябре президент Владимир Зеленский подписал законопроект №11057, вводящий обязательную публикацию смет в системе Prozorro во время публичных закупок. Речь идет об инициативе, направленной на обеспечение прозрачности в сфере строительства и ремонта. Документ обязывает государственных заказчиков раскрывать цены на отдельные материалы, такие как бетон, арматура, древесина и т.д. при закупке услуг по строительству и текущему ремонту.
Цель этого закона, по словам его авторов, — борьба с коррупцией и предотвращение завышения цен. Благодаря публикации смет возможности для отмывания средств значительно сократятся.
Теперь все без исключения заказчики тендеров на строительство будут публиковать на Prozorro сметы в течение трех рабочих дней с даты заключения договора с подрядчиком или внесения изменений в этот договор.
Вопросы Киевгорстроя
Довольно непростым и не решенным в 2024 году остался вопрос одного из крупнейших застройщиков в Украине - "Киевгорстроя", что критически важно для сохранения доверия к строительному рынку, стабильности экономической среды и обеспечения интересов инвесторов.
В июне "Киевгорстрой" планировал восстановить свои замороженные проекты, начиная с третьего квартала 2024 года при условии, что Киевсовет поддержит механизмы финансирования строительства, предложенные застройщиком. В конце концов Киевсовет поддержал докапитализацию КГС на 2,56 млрд грн только в последний день октября. Сегодня же каждый месяц простоя стоит компании около 10 млн. грн., которые идут на стабилизацию объектов, выплату налогов и прочее.
Кстати, из-за коррупционного скандала в начале года сменилось руководство строительного холдинга. Наблюдательный совет компании "Киевгорстрой" назначил на должность председателя правления президента компании Василия Олейника. Ранее этот пост занимал Игорь Кушнир, но после серии журналистских расследований был вынужден уйти в отставку.
Без застройки Минского массива
Чрезвычайно важным в прошлом году стало решение Кассационного административного суда по застройке Минского массива в Киеве. В конце концов, дело об отмене решения Киевсовета об утверждении детального плана территории (ДПТ) было отправлено на повторное рассмотрение в суд первой инстанции.
Среди основных аргументов отмечается, что ДПТ Минского массива не отвечает Генеральному плану Киева. В документе есть ссылка на Стратегию развития города до 2025 года и Программу создания и обновления градостроительной документации. Однако, по заключению Кассационного административного суда, эти документы носят промежуточный характер и направлены на разработку нового Генплана, но не являются равнозначными градостроительными документами. Таким образом, ссылки столичных властей на эти материалы не могут служить обоснованием для утверждения ДПТ.
План предусматривал масштабную застройку земель сельскохозяйственного назначения многоэтажными жилыми комплексами, рассчитанными более чем на 12 тысяч жителей, без надлежащей социальной инфраструктуры и с демонтажем более 400 гаражей, принадлежащих местным жителям.
Снос усадьбы Зеленских
В Киеве 19 июля тяжелая строительная техника снесла историческую усадьбу Зеленских, построенную еще в XIX веке. По словам активистов, застройщик собирается на ее месте построить вторую очередь ЖК Тургенев. Местные власти, которые за глаза поддерживают строителей, публично призывали наказать виновных, а правоохранители уже принялись расследовать это дело.
Полиция Киева изъяла технику, с помощью которой сносили усадьбу. По факту сноса усадьбы, несмотря на ее арест, прокуратура открыла уголовное производство. Согласно части 1 статьи 388 Уголовного кодекса Украины им грозят исправительные работы сроком до двух лет или ограничение свободы на тот же срок, с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью сроком до трех лет.
Незаконная застройка НАУ
В апреле удалось остановить строительство масштабного жилого комплекса на территории Национального авиационного университета. По заявлению исполняющего обязанности ректора университета и депутата Киевсовета Ксении Семеновой, Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ГИАГ) аннулировала разрешение на проведение строительных работ на территории НАУ.
Согласно данным электронной системы в сфере строительства, проект предусматривал возведение жилищного комплекса, состоявшего из 14 девятиэтажных домов на 1659 квартир. Однако в ходе проверки инспекторы обнаружили многочисленные нарушения.
Ранее журналисты Bihus.Info обнародовали расследование, в котором выяснили, что к тому времени ректор НАУ Максим Луцкий активно лоббировал строительство жилого комплекса на территории университета.
Скандал с восстановлением Гостомеля
Коррупция значительно замедляет восстановление пострадавших от войны украинских городов, создавая препятствия эффективному использованию ресурсов. Денежные средства, выделенные на восстановление жилых домов или инфраструктуры, часто разворовываются из-за завышения цен на материалы или фиктивные договоры.
Ярким примером явилась ситуация в Гостомеле. Французская компания Neo-Eco, взявшаяся за восстановление этого города, столкнулась с проявлениями коррупции со стороны местных чиновников. Французы планировали построить многоквартирные дома, школу и детский сад. Однако когда компания подала заявку на получение разрешения на работы, местная администрация попросила перевести все средства проекта на ее счет, объясняя это намерением лично управлять восстановлением. После отказа компании процесс финансирования проекта стоимостью 20 млн евро резко замедлился.
По словам генерального директора компании Барта Грюйера, после этого чиновники начали затягивать время, выдвигать новые требования к контракту и намекать на необходимость взяток. В результате в сентябре 2023 г. Neo-Eco решила отказаться от проекта, заявив, что работать в таких условиях невозможно.
Итоги приватизации
Приватизация государственного имущества принесла бюджету в этом году почти 12 млрд гривен, что втрое превысило запланированные показатели. Среди крупных объектов, переданных в частные руки – легендарная гостиница "Украина" в центре столицы (2,5 млрд гривен), а также конфискованное у российского олигарха строительное предприятие "Аэрок" (1,89 млрд).
На приватизационном аукционе 18 сентября Фонд государственного имущества продал за 2,5 млрд гривен расположенную в центре Киева гостиницу "Украина". Отелем заинтересовались три покупателя и победителем аукциона стала фирма "Ола Файн" Максима Криппы. По результатам торгов стоимость актива выросла в 2,4 раза.
19 декабря в государственной электронной торговой системе "Прозорро.Продажи" прошел онлайн-аукцион по продаже доли уставного капитала компании "Аэрок". В соревновании участвовали три участника, и в результате торгов цена завода почти удвоилась, достигнув почти 1,9 млрд грн. Победителем стала компания "Трайдент Геоинвест Украина", принадлежащая бизнесмену Геннадию Буткевичу.