Останній місяць весни виявився багатим на події на ринку нерухомості України. Це насамперед скасовування масштабної забудови Мінського масиву у столиці, штучний скандал навколо будівництва електростанції під Києвом та несподіване судове рішення щодо клубного будинку на Волошина.
Про це та інше читайте у травневому дайджесті від порталу НЕРУХОМІ.
План забудови Оболоні – незаконний
6 травня 2025 року Київський окружний адміністративний суд визнав протиправним та скасував рішення про затвердження детального плану території (ДПТ) у межах вулиць Юрія Кондратюка, Михайла Майорова (колишня Петра Калнишевського) та лісового масиву на півночі Оболонського району столиці.
Ця ухвала суду має історичне значення для громади Києва, оскільки підтверджує незаконність планування забудови на територіях, які за чинним Генеральним планом міста мають зовсім інше функціональне призначення. Як зазначає юрист Олександр Кучерявий, який власне домігся цього судового рішення, у межах чинного законодавства неможливо без відповідних змін до Генплану перевести землі сільськогосподарського призначення під житлову забудову. Проте затверджений у 2021 році ДПТ Мінського масиву фактично "перемальовував" функціональне призначення територій у спосіб, що грубо суперечив законодавству.
Контроверсійний план забудови став предметом кримінального розслідування ще у 2018 році. За даними слідства, посадовці агрокомбінату "Пуща-Водиця" спільно з представниками Міністерства аграрної політики та продовольства України, діючи в інтересах забудовників із компаній Stolitsa Group, уклали інвестиційні договори, метою яких було поступове відчуження державних земель. Ці дії, за інформацією з розслідування, стали передумовою втрати контролю над активами агропідприємства та його доведення до фактичного банкрутства.
Попри численні порушення та протиріччя з Генеральним планом міста, Київська міська рада 10 червня 2021 року, після кількох невдалих спроб, затвердила спірний ДПТ. Рішення було ухвалено за наполяганням забудовників — компаній "Датоліт" та Stolitsa Group, і викликало гостру критику з боку громадськості та експертів.
Inzhur Energy поновлює будівництво електростанції
28 травня 2025 року Київський апеляційний суд скасував рішення Києво-Святошинського районного суду, яким було призупинено будівництво газопоршневої електростанції компанії Inzhur Energy у Софіївській Борщагівці. Апеляційна інстанція визнала доводи прокуратури безпідставними й дозволила поновити реалізацію проєкту, що здійснюється в межах президентської програми підтримки малої генерації за контрактом із НЕК "Укренерго".
Будівництво електростанції потужністю 34 МВт було розпочате ще в листопаді 2024 року після отримання всіх дозвільних документів і закупівлі обладнання на 12 мільйонів євро. Однак у березні 2025 року, за позовом Києво-Святошинської окружної прокуратури, суд першої інстанції тимчасово зупинив роботи. Розгляд апеляції був призначений на 16 квітня, але прокурор Олена Павлюк не з’явилася до суду, надіславши клопотання про перенесення засідання. Зрештою, 28 травня справу розглянули, і компанія отримала дозвіл на відновлення будівництва.
Роботи на майданчику обіцяли поновити вже 29 травня. Перша черга об’єкта, потужністю 18 МВт, має бути завершена до жовтня 2025 року, щоби встигнути ввести її в експлуатацію до початку опалювального сезону. В Inzhur Energy наголошують, що це рішення — позитивний сигнал для інвесторів, які беруть участь у відновленні української енергетики. У найближчі чотири роки компанія планує реалізувати ще два проєкти сумарною потужністю 116 МВт.
Потреба в розвитку нової генерації виникла на тлі масштабних руйнувань енергосистеми України, спричинених російськими атаками навесні 2024 року, внаслідок яких країна втратила понад 9 ГВт потужностей. В умовах кризи уряд ухвалив концепцію переходу до децентралізованої енергетики, де замість монолітних ТЕС будуть розгорнуті сотні невеликих станцій потужністю до 35 МВт по всій країні. Така структура має підвищити стійкість системи до атак та зробити її більш гнучкою.
Київміськбуд досі не профінансували
Станом на початок травня 2025 року ПрАТ "ХК "Київміськбуд" ще не отримав обіцяну фінансову допомогу від Києва. Йдеться про рішення Київради від 31 жовтня 2024 року, яким передбачалося виділення до 2,56 млрд грн шляхом додаткової емісії акцій. Проте процес виділення коштів досі не завершений.
У Київській міській державній адміністрації затримку пояснюють складністю самої процедури емісії: вона потребує підготовки великого пакета документів та погодження з Національною комісією з цінних паперів і фондового ринку. Також акціонери компанії ще не ухвалили рішення про збільшення статутного капіталу, що є обов’язковою умовою для запуску механізму емісії.
Попри це, в лютому 2025 року "Київміськбуд" провів дистанційні позачергові збори акціонерів, на яких було затверджено оновлену редакцію Статуту та положення про Наглядову раду. У КМДА зазначають, що ці зміни мають спростити ухвалення управлінських рішень і прискорити реалізацію будівельних проєктів, зокрема завершення об’єктів "Укрбуду". Водночас у міському бюджеті на 2025 рік фінансування компанії поки не передбачене.
Окрім місцевої підтримки, Київ звернувся до Кабінету міністрів із проханням компенсувати 2,28 млрд грн збитків "Київміськбуду" для завершення 18 недобудованих житлових комплексів "Укрбуду". Ще понад 2,5 млрд грн має надійти безпосередньо з бюджету столиці після реалізації емісії акцій.
Суд не дозволив знести клубний будинок у Києві
Запорізький окружний адмінсуд відхилив позов Державіаслужби щодо знесення клубного будинку на вулиці Августина Волошина, 32а в Києві. Будівництво ведеться без погодження з аеропортом "Київ" (Жуляни), авіаційними службами та з порушенням містобудівних обмежень.
У 2019 році Державіаслужба видала припис на припинення робіт, однак забудовник — ОК "Інстрой Девелопмент" — його не виконав. Служба звернулась до суду з вимогою примусового знесення. Підставою стало те, що ділянка розташована в межах приаеродромної території, а також перевищення дозволеної поверховості: замість садибної забудови до 4 поверхів — зведено 7-поверховий будинок.
Втім, суд вирішив, що будівля не перевищує висоту 45 метрів — поріг, з якого необхідне авіаційне погодження, а самі документи Державіаслужби не містили чітких критеріїв для зупинки будівництва. Всупереч скаргам громади й скасовані раніше дозволи, проєкт залишився чинним.
Замість медцентру — багатоповерхівки
У селі Малехів біля Львова забудовник житлового комплексу "Жовківська брама" грубо порушив погоджений проєкт: замість громадських та готельних будівель звів житлові будинки з надлишковою кількістю поверхів. На місці п’ятиповерхівки з медичним центром виріс п’ятиповерховий будинок на 36 квартир, а готель на 106 номерів перетворився на семиповерховий ЖК на 160 квартир.
Хоча порушення є очевидними, ДІАМ у Києві безперешкодно прийняла об’єкти в експлуатацію. Місто заявляє про повну відсутність благоустрою: немає дерев, дорога в ямах, інклюзивність — лише формальна.
Забудовник багаторазово змінював назву та реєстрацію компанії, а за ним стоїть офшорна структура із Сейшел. Фірма пов’язана з людьми, які фігурували у медичному скандалі, а земля оформлена на ОСББ, яке контролюють ті ж особи. Інвестори намагаються зареєструвати свої квартири через суд, а щодо компанії відкрито кримінальне провадження.
Статистика та цифри
У перші чотири місяці 2025 року на ринку нерухомості України спостерігається змішана динаміка щодо вартості однокімнатних квартир. Відтак, в одних містах зафіксовано стрімке зростання, в інших — незначні коливання або навіть зниження цін, згідно з аналітичними даними OLX Нерухомість.
Найбільше подорожчання помешкань відбулося у Харкові — на 11%. Середня ціна однокімнатної квартири тут зросла до 851 тис. грн ($20 400). В Одесі зростання склало 8% — до 1,6 млн грн ($38 300), а в столиці — 5%, до 3 млн грн ($71 900). Суттєве зростання також зафіксували в західних обласних центрах: у Чернівцях і Тернополі ціни піднялися на 6%, до 1,6–1,7 млн грн відповідно.
У більшості інших регіонів країни ціни залишалися стабільними або демонстрували несуттєві коливання. Так, у Івано-Франківську житло подорожчало на 2%, у Рівному — на 0,3%, у Хмельницькому — на 3%. Схожа ситуація спостерігалася і в Полтаві, Дніпрі, Запоріжжі, де зростання не перевищило 3%.
Втім, у кількох містах України ринок житла навпаки продемонстрував зниження цін. Зокрема, у Львові, попри найвищу серед західних областей середню вартість однокімнатної квартири — 2,3 млн грн ($55 100), вона зменшилась на 2%. У Вінниці, Кропивницькому та Миколаєві також зафіксовано зниження в межах 1–2%.
Водночас, згідно з даними Держстату, у першому кварталі 2025 року в українські забудовники ввели в експлуатацію 28 432 нові квартири. Із них 8 462 квартири розташовані в одноквартирних будинках, а 19 970 – у багатоквартирних. Лідерами за кількістю нового житла стали:
- Київська область – 5 472 квартири,
- Київ – 4 076,
- Одеська область – 3 488,
- Львівська область – 3 076,
- Вінницька область – 2 409.