Последний месяц весны оказался богатым на события на рынке недвижимости Украины. Это прежде всего отмена масштабной застройки Минского массива в столице, искусственный скандал вокруг строительства электростанции под Киевом и неожиданное судебное решение по клубному дому на Волошина.
Об этом и другом читайте в майском дайджесте от портала НЕРУХОМІ.
План застройки Оболони – незаконный
6 мая 2025 года Киевский окружной административный суд признал противоправным и отменил решение об утверждении детального плана территории (ДПТ) в пределах улиц Юрия Кондратюка, Михаила Майорова (бывшая Петра Калнышевского) и лесного массива на севере Оболонского района столицы.
Это решение суда имеет историческое значение для общины Киева, поскольку подтверждает незаконность планирования застройки на территориях, которые по действующему Генеральному плану города имеют совершенно другое функциональное назначение. Как отмечает юрист Александр Кучерявый, который собственно добился этого судебного решения, в рамках действующего законодательства невозможно без соответствующих изменений в Генплане перевести земли сельскохозяйственного назначения под жилую застройку. Однако утвержденный в 2021 году ДПТ Минского массива фактически "перерисовывал" функциональное назначение территорий способом, который грубо противоречил законодательству.
Контроверсионный план застройки стал предметом уголовного расследования еще в 2018 году. По данным следствия, должностные лица агрокомбината "Пуща-Водица" совместно с представителями Министерства аграрной политики и продовольствия Украины, действуя в интересах застройщиков из компаний Stolitsa Group, заключили инвестиционные договоры, целью которых было постепенное отчуждение государственных земель. Эти действия, по информации из расследования, стали предпосылкой потери контроля над активами агропредприятия и его доведения до фактического банкротства.
Несмотря на многочисленные нарушения и противоречия с Генеральным планом города, Киевский городской совет 10 июня 2021 года, после нескольких неудачных попыток, утвердил спорный ДПТ. Решение было принято по настоянию застройщиков — компаний "Датолит" и Stolitsa Group, и вызвало острую критику со стороны общественности и экспертов.
Inzhur Energy возобновляет строительство электростанции
28 мая 2025 года Киевский апелляционный суд отменил решение Киево-Святошинского районного суда, которым было приостановлено строительство газопоршневой электростанции компании Inzhur Energy в Софиевской Борщаговке. Апелляционная инстанция признала доводы прокуратуры безосновательными и разрешила возобновить реализацию проекта, который осуществляется в рамках президентской программы поддержки малой генерации по контракту с НЭК "Укрэнерго".
Строительство электростанции мощностью 34 МВт было начато еще в ноябре 2024 года после получения всех разрешительных документов и закупки оборудования на 12 миллионов евро. Однако в марте 2025 года, по иску Киево-Святошинской окружной прокуратуры, суд первой инстанции временно приостановил работы. Рассмотрение апелляции было назначено на 16 апреля, но прокурор Елена Павлюк не явилась в суд, направив ходатайство о переносе заседания. В конце концов, 28 мая дело рассмотрели, и компания получила разрешение на возобновление строительства.
Работы на площадке обещали возобновить уже 29 мая. Первая очередь объекта, мощностью 18 МВт, должна быть завершена до октября 2025 года, чтобы успеть ввести ее в эксплуатацию до начала отопительного сезона. В Inzhur Energy отмечают, что это решение — положительный сигнал для инвесторов, участвующих в восстановлении украинской энергетики. В ближайшие четыре года компания планирует реализовать еще два проекта суммарной мощностью 116 МВт.
Потребность в развитии новой генерации возникла на фоне масштабных разрушений энергосистемы Украины, вызванных российскими атаками весной 2024 года, в результате которых страна потеряла более 9 ГВт мощностей. В условиях кризиса правительство приняло концепцию перехода к децентрализованной энергетике, где вместо монолитных ТЭС будут развернуты сотни небольших станций мощностью до 35 МВт по всей стране. Такая структура должна повысить устойчивость системы к атакам и сделать ее более гибкой.
Киевгорстрой до сих пор не профинансировали
По состоянию на начало мая 2025 года ЧАО "ХК "Киевгорстрой" еще не получило обещанную финансовую помощь от Киева. Речь идет о решении Киевсовета от 31 октября 2024 года, которым предусматривалось выделение до 2,56 млрд грн путем дополнительной эмиссии акций. Однако процесс выделения средств до сих пор не завершен.
В Киевской городской государственной администрации задержку объясняют сложностью самой процедуры эмиссии: она требует подготовки большого пакета документов и согласования с Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. Также акционеры компании еще не приняли решение об увеличении уставного капитала, что является обязательным условием для запуска механизма эмиссии.
Несмотря на это, в феврале 2025 года "Киевгорстрой" провел дистанционное внеочередное собрание акционеров, на котором была утверждена обновленная редакция Устава и положения о Наблюдательном совете. В КГГА отмечают, что эти изменения должны упростить принятие управленческих решений и ускорить реализацию строительных проектов, в частности завершение объектов "Укрбуда". В то же время в городском бюджете на 2025 год финансирование компании пока не предусмотрено.
Кроме местной поддержки, Киев обратился к Кабинету министров с просьбой компенсировать 2,28 млрд грн убытков "Киевгорстроя" для завершения 18 недостроенных жилых комплексов "Укрбуда". Еще более 2,5 млрд грн должно поступить непосредственно из бюджета столицы после реализации эмиссии акций.
Суд не разрешил снести клубный дом в Киеве
Запорожский окружной админсуд отклонил иск Госавиаслужбы о сносе клубного дома на улице Августина Волошина, 32а в Киеве. Строительство ведется без согласования с аэропортом "Киев" (Жуляны), авиационными службами и с нарушением градостроительных ограничений.
В 2019 году Госавиаслужба выдала предписание о прекращении работ, однако застройщик — ОК "Инстрой Девелопмент" — его не выполнил. Служба обратилась в суд с требованием принудительного сноса. Основанием стало то, что участок расположен в пределах приаэродромной территории, а также превышение разрешенной этажности: вместо усадебной застройки до 4 этажей — построен 7-этажный дом.
Впрочем, суд решил, что здание не превышает высоту 45 метров — порог, с которого необходимо авиационное согласование, а сами документы Госавиаслужбы не содержали четких критериев для остановки строительства. Вопреки жалобам общины и отмененным ранее разрешениям, проект остался в силе.
Вместо медцентра — многоэтажки
В селе Малехов возле Львова застройщик ЖК Жовківська брама грубо нарушил согласованный проект: вместо общественных и гостиничных зданий построил жилые дома с избыточным количеством этажей. На месте пятиэтажки с медицинским центром вырос пятиэтажный дом на 36 квартир, а отель на 106 номеров превратился в семиэтажный ЖК на 160 квартир.
Хотя нарушения очевидны, ГИАГ в Киеве беспрепятственно приняла объекты в эксплуатацию. Город заявляет о полном отсутствии благоустройства: нет деревьев, дорога в ямах, инклюзивность — лишь формальная.
Застройщик многократно менял название и регистрацию компании, а за ним стоит оффшорная структура из Сейшелов. Фирма связана с людьми, которые фигурировали в медицинском скандале, а земля оформлена на ОСМД, которое контролируют те же лица. Инвесторы пытаются зарегистрировать свои квартиры через суд, а в отношении компании открыто уголовное производство.
Статистика и цифры
В первые четыре месяца 2025 года на рынке недвижимости Украины наблюдается смешанная динамика по стоимости однокомнатных квартир. Так, в одних городах зафиксирован стремительный рост, в других — незначительные колебания или даже снижение цен, согласно аналитическим данным OLX Недвижимость.
Наибольшее подорожание жилья произошло в Харькове — на 11%. Средняя цена однокомнатной квартиры здесь выросла до 851 тыс. грн ($20 400). В Одессе рост составил 8% — до 1,6 млн грн ($38 300), а в столице — 5%, до 3 млн грн ($71 900). Существенный рост также зафиксировали в западных областных центрах: в Черновцах и Тернополе цены поднялись на 6%, до 1,6–1,7 млн грн соответственно.
В большинстве других регионов страны цены оставались стабильными или демонстрировали несущественные колебания. Так, в Ивано-Франковске жилье подорожало на 2%, в Ровно — на 0,3%, в Хмельницком — на 3%. Похожая ситуация наблюдалась и в Полтаве, Днепре, Запорожье, где рост не превысил 3%.
Впрочем, в нескольких городах Украины рынок жилья наоборот продемонстрировал снижение цен. В частности, во Львове, несмотря на самую высокую среди западных областей среднюю стоимость однокомнатной квартиры — 2,3 млн грн ($55 100), она уменьшилась на 2%. В Виннице, Кропивницком и Николаеве также зафиксировано снижение в пределах 1–2%.
В то же время, согласно данным Госстата, в первом квартале 2025 года украинские застройщики ввели в эксплуатацию 28 432 новые квартиры. Из них 8 462 квартиры расположены в одноквартирных домах, а 19 970 — в многоквартирных. Лидерами по количеству нового жилья стали:
- Киевская область – 5 472 квартиры,
- Киев – 4 076,
- Одесская область – 3 488,
- Львовская область – 3 076,
- Винницкая область – 2 409.