Сьогодні українські забудовники вже не соромлячись споруджують багатоповерхові житлові будинки на схилах біля Чорного моря. І, здається, їх ніяк не турбує не тільки загроза зсувів та руйнація в прискореному темпі цих територій, а й небезпека, на яку вони наражають людські життя. В цьому випадку, життя своїх інвесторів.
Чому будівництво багатоповерхового житлового комплексу GRAF у моря відбувається на прибережних зсувонебезпечних схилах Одеси, чи є дозвільні документи на це і як, власне, так вийшло – з'ясовували експерти НЕРУХОМІ.
Апарт-комплекс трапився раптом
Слід почати з того, що земельна ділянка, на якій планують звести GRAF у моря, розташована на вулиці Фонтанська дорога, 151-а. Київський р-н. Одеси. Крім того, що вона знаходиться на території, схильній до ризику зсувів, вона також знаходиться в користуванні фірми "Кредо і Ко", яка уклала договір оренди з одеською міськрадою у лютому 2018 року строком на 20 років. Потім фірма виступила замовником будівництва комплексу GRAF у моря, незважаючи на те, що земля надавалася в оренду не для цих цілей.
Згідно з інформацією з Державного реєстру прав, на цю ділянку накладено низку обмежень у використанні, тому що вона входить у водоохоронну зону та зону особливого режиму забудови, що не передбачає постійне перебування людей.
Так, вона має цільове призначення: "для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель адміністративного призначення та благоустрою території".
Простіше кажучи, там може розташовуватися, наприклад, санаторій, оздоровчий комплекс або яка-небудь адмінбудівля.
І як раз таки на будівництво адміністративної будівлі, допоміжних споруд та інфраструктури відпочинку отримав дозвіл замовник будівництва "Кредо і Ко", а ніяк не апарт-комплексу, який зводять в результаті.
До речі, про апарт-комплекс. Забудовник Graf development позиціонує об'єкт таким, але, примітно, що на сайті об'єкта, в розділі "вибір апартаментів", апартаменти дивним чином перетворюються у квартири.
Чому ця деталь важлива. Справа в тому, що апартаменти, на відміну від квартир, не є приміщеннями для постійного проживання з юридичної точки зору. В апартаментах, наприклад, не можна "прописатися".
Інвесторам, перед вкладенням своїх коштів у цей об'єкт, варто розуміти різницю цих понять. Як і те, що невідповідність намірів забудовника з цільовим призначенням земельної ділянки може бути причиною не тільки для розірвання договору оренди, а й для анулювання дозволу на будівництво.
До обвалу залишилося 3,2,1 ...
Важливим є і той факт, що майбутня будівля комплексу запроєктована висотою в 9 поверхів, що загрожує погіршенням зсувонебезпечної обстановки. До того ж, чи не буде така висотність порушувати допустиму для цієї місцевості, та перекривати панорамний огляд на акваторію Чорного моря з верхнього плато берегових схилів – питання.
Однак забудовник переконаний, або, скоріше, намагається переконати потенційних інвесторів у елітарності розташування комплексу: "13 ст. Великого Фонтану – тихий, елітний куточок Одеси, де не так уже й просто знайти вільні площі для придбання". Погодимося, знайти вільні площі для будівництва 9-ти поверхового житлового будинку на зсувонебезпечному схилі дійсно нелегко, але низці забудовників це, як показує життя, вдається. GRAF у моря розташований по сусідству з таким же 9-ти поверховим апарт-комплексом КАЛІПСО, який вже фігурує в судових розглядах стосовно перевищення висотності та інших порушень, і 6-ти поверховим ЖК MAGНІТ.
Тому у відділі продажів поцікавтеся, скільки ще висоток на схилі залишилося до зсуву і що після нього буде, наприклад, з підземною парковкою, яку також обіцяє побудувати там забудовник. І про це зараз детальніше.
Чи не змиє Графа в море?
З огляду на те, що ділянка розташована на 13-ій станції Великого фонтану, в нижній частині зсувного схилу морського узбережжя, вихідні дані на проєктування об'єкта зобов'язують забудовника вжити комплекс заходів щодо забезпечення берегоукріплення, захисту від зсувів і підтоплення території ґрунтовими водами.
Ось, наприклад, що відбувалося на місці зведення цього комплексу в травні 2020 року. На фото, опублікованому на сторінці в Facebook одеської громадської організації "Спільна мета", яка активно виступає проти незаконної забудови морського узбережжя висотками, відображені наслідки зливи – котлован перетворився в озеро.
Допускаємо, що десь в цьому місці забудовник і планує спорудити "місткий підземний паркінг". На сайті GRAF у моря вказується, що "паркінг-місць вистачить для всіх апартаментів". Але, судячи з усього, там інвестори зможуть припаркувати хіба що свої підводні човни.
Здається, пустощі не вдалися
Було б як мінімум дивно, якби у правоохоронних органів не виникли сумніви щодо правомірності будівництва цього об'єкта. І питання таки виникли.
Станом на липень 2020 року ведеться слідство у кримінальній справі за ознаками службового підроблення. Розглядається, що при розробці та видачі проєктної документації в офіційні документи були внесені недостовірні відомості. У разі, якщо цей факт буде доведений – містобудівні умови можуть бути анульовані, що, в свою чергу, може стати причиною для скасування дозволу на будівництво.
Також, крім кримінального, розглядається і адміністративна справа за позовом фізичної особи, представника громадської організації "Спільна мета", про визнання протиправними та скасування містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки. Так, Одеський окружний адміністративний суд, 8 липня 2020 року, заборонив проводити будь-які роботи на місці будівництва комплексу GRAF у моря на час судових розглядів.
Якщо ви хочете інвестувати в Графа
Зазначимо, що за результатами аналізу документів, що є у відкритому доступі, НЕРУХОМІ присвоїли комплексу GRAF у моря низький рейтинг – 1.4.
Інвесторам, які з якихось причин все ж розглядають можливість придбання нерухомості в цьому комплексі, ми підготували ряд рекомендацій, які можуть мінімізувати ризики інвестування. З ними можна ознайомитися на ресурсі НЕРУХОМI, на сторінці ЖК GRAF у моря, у вкладці Документи.